進入7月，上海房地產調控的政策還在持續中，繼7月9日推出二手房價格核驗之後，7月23日又將首套購房貸款利率從4.65%提升到5%，但儘管如此，還是不斷有購房者來諮詢買房的問題，這從一方面還是可以反射出樓市之於購房者心中的重要程度。

一、感同身受，購房者覈心問題發生偏移

在近期接受的電話或微信諮詢中，其實問題本身已經發生了核變。

即使在上半年樓市一反常態地逆襲，諮詢者的問題還集中在兩方面：

一是“房價會跌嗎”？

二是“現在適合買房嗎”

這可以理解為對房價上漲的焦慮蔓延，所以——盼著跌，但還是恐慌踏空。

而進入七月，特別是二手房價格核驗從7月9日到7月19日期間，來訪問題也在悄然改變。

一是“臨港怎麼樣？”

二是“前灘能買嗎？”

從“買不買”到“買哪裡”，購房者的心中火焰並未被打擊，唯一的解釋是——看到了價格回落的希望，但出手的積極性反而提升了。

二、臨港別買，你願意用“五年後的價格來買今天的臨港嗎？”

說到臨港，購房者的碎片記憶其實很衝突——

貶的是：

1、距離市區幾十公里，比較遠；

2、今天配套還不完善，人氣也較差；

3、歷經2021年上半年的逆市上揚之後，臨港房價已經60000+！

褒的是：

1、位於上海未來的五個新城發展戰略中；

2、臨港的未來規劃勾畫的願景值得期待。

甚至近期還有一個消息說出來有點匪夷所思：上海已經把包括臨港在內的三個商圈，定位為打造世界級商圈，臨港？世界級商圈？這不是開玩笑吧！

之所以在本段落的開頭，提的是“剛需別買臨港”，其實和對臨港的旁觀看法無關，而是站在剛需購房者的立場，現時的臨港不是最好的選擇：

1、臨港房價全面60000+，這個單價水位上海有得選，剛需錢少但人不能傻；

2、今天臨港的配套還不完善，估計一兩年後的交房期也不盡完善，居住便利性差；

3、從2016-2018年間，臨港房價曾經有過回落的經歷來看，“房價電梯”的内容比較强，可能在短時期（特別是二手房價格核驗政策施行之後）會有上上下下，剛需錢少傷不起。

當然，我們也看到臨港自身的發展速度，在朝著藍圖描繪的那樣進展，但是除了在周邊工作的可以不過分依賴現有配套，且問“今天臨港的配套，用五年後的價格預支購買”，你願意嗎？

可以看看上海其他6萬房價區域的配套水准，畢竟剛需是——急著要入住的。

三、繞開前灘，“改善購房者理應要求更高”

關於前灘，從8萬起步到如今的20萬，也是屬於“規劃得人心，藍圖亂開價”。

和臨港不同的是，最近三年前灘的基礎設施發展看得見，但是否匹配20萬的單價呢？

同理，也難免生出“用五年之後的價格來買今天的前灘”之疑惑。

前灘的價格看不懂，也有人指點迷津：“那裡的教育資源配置較好”，原來如此。

那麼今天的前灘房價，要放在“上海7月開始實施二手房價格核驗”的背景下來分析：

1、至少從報價端來看，前灘20（多）萬的價格已經被強制按到了13萬左右，但市場真實成交狀況，還有待積累數據之後看大致的市場分歧；

2、今天的前灘和三年前比起來，高樓大廈樹立起來了，高檔商場掛牌起來了，但進入其中看看人氣之慘澹，就知道這些商業和辦公的窘境——來的人不買，買的人不來，距離高端商場和商務樓需要的人氣，前灘還差好幾個身比特！

3、關於教育資源導致房價上漲，整個2021年包括北京和上海都政策頻出，雖然可以“自用教育資源”為藉口，但花了單價20多萬的成本，面對價格舉步不前心理會一如既往地淡定？！

二手房價格核驗，和針對教育資源導致房價上漲的調控還在不斷繼續，特別是近期關於課外培訓行業受到整治的消息，也將間接影響那些孟母們！

不確定因素太多，還是那句話：“有20萬單價的購買力，浦西傳統高檔地段甚至陸家嘴都有得選”，為什麼來前灘——伴隨區域一起成長？！

說到底，浦東開發開放30年，浦東日新月异是肯定的，也是親身感受得到的，但是這其中也不排除部分區域的房價注水，而且這個注水的比例還不低，關鍵注水區還在用“規劃賣房”這個老掉牙的套路，晚上到前灘去數數社區的亮燈戶數，清醒一下吧。

不同購房者，有不同的主訴求，剛需&改善各自安好。