作者：公子不悔

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又一個都市宣佈，正式建立二手房成交參考價發佈機制了，這個城市，是十强地級市之一的無錫。

7月26日，無錫住建局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，表示：

為貫徹“房住不炒”的定位，提高二手住房市場資訊透明度，促進市場理性交易，確保我市房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，建立二手住房成交參考價格發佈機制。

首批將發佈100個社區二手住房成交參考價格。後續將根據市場變化情况，不斷優化資料獲取管道，適時調整、新增社區名單，並及時發佈成交參考價格。

這是繼深圳、寧波、成都、西安之後，又一個建立二手住房成交參考價格發佈機制。

今年2月8日，深圳率全國之先，發佈了二手房官方指導價。5月10日，寧波發佈了112個社區的二手房官方指導價。5月28日，成都跟進，發佈二手房官方指導價。7月8日，西安發佈《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》。

和成都、寧波、西安一樣，無錫發佈二手房官方指導價之前，也有劇透。

早在3月2日發佈的《關於規範我市二手房交易秩序的通知》中，就提到將建立二手住房價格資訊發佈機制，對已經成交的房源資訊和明顯异常的掛牌價格要及時予以下架。

無錫不會是最後一個，就在近日，浙江紹興在發佈的《關於加强二手住房市場監管的通知》中提出，建立二手住房成交參考價格發佈機制。

紹興一旦發佈，意味著，二手房國家定價不僅覆蓋一二線，還將覆蓋重點三線都市，意味著二手房國家定價的大幕，已經拉開。

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作為地級市的無錫，因為經濟發達，人口流量在地級市中算非常不錯的都市，而且又處在長三角覈心地帶，這裡的樓市一直以來都非常火熱。

根據中國房價行情網發佈的資料顯示，無錫現時二手房均價19056元/平方米，位列內地第23比特，7月份環比上漲0.14%，同比上漲14.27%。

另根據國家統計局公佈的數據來看，6月份，無錫新房環比漲幅1.2%，環比漲幅躍居第三。二手房，無錫環比漲幅0.9%，環比漲幅與重慶、西安並列第三。

市場依舊很火熱。那麼，在二手房官方指導價到來之後，無錫的樓市會怎麼走？

這個答案，可以從已經發佈該機制的深圳、寧波、成都等都市中尋找。

2月8日深圳發佈二手房官方指導價後，成交量一瀉千里。

6月份深圳二手房成交量僅為2575套，跌破了3000套，同比去年下跌了75.7%，已經連續三個月在榮枯線以下。2575套這個成交量，還不到去年7月份成交量的零頭

整個2021上半年，深圳二手房成交量28442套，同比大跌35.4%。

製圖：都市財經

二手房價格已經兩連跌。5月份環比下跌0.1%，6月份環比下跌0.2%。

寧波在5月10日發佈二手房官方指導價格後，二手房市場也轉凉進而轉冷。

最新資料顯示，6月寧波市六區二手房成交3749套，環比下跌10.35%。寧波二手房成交量已完成三連跌壯舉，寧波市五區二手房成交3348套，直接跌回六年前。

價格方面，鄞州區、海曙區、鎮海區已經轉跌。

成都5月28日發佈二手房官方指導價後，成交量已經轉向。6月份，成都的二手房成交量。價格方面，根據貝殼成都披露，已經有很多業主開始降價銷售。

7月8日發佈參攷機制的西安，市場觀望情緒轉濃。

上面幾個都市此前都要比無錫火熱，由此來看，發佈二手房官方指導價後的無錫，二手房市場轉冷，是大概率事件，房價泡沫偏大的無錫，也可能會進入陰跌模式。

二手房官方指導價，之所以威力這麼大，就是因為，在官方指導價發佈之後，即便買賣雙方依舊按照自己的定價成交，但銀行給予的貸款則是按照官方指導價進行，而一般來說，二手房官方指導價是掛牌價或者成交價的8折左右。

以深圳舉例說明，福田區一套100平米的房子，原本的掛牌價是1500萬元，也即15萬元/平方米，而二手房官方指導價是1200萬元，也即12萬/平米。

二手房官方指導價發佈之前，剛需購買這套房子，首付是450萬，可以向銀行貸款1050萬。二手房官方指導價發佈後，買賣雙方沒有按照指導價成交，依舊按照掛牌價成交，但到貸款的時候，銀行卻只會按照指導價來，也即，按照1200萬的價格計算貸款。

按照1200萬的指導價，銀行可給予的最高貸款為840萬，也即買家需要支付660萬的首付款。

二手房官方指導價發佈前，首付是450萬，發佈後首付變為660萬，新增了210萬。這就達到了降杠杆的作用。買房需要用更多的錢，才能撬動一套房子。

一句話概括，二手房官方指導價的目的，是給二手房降杠杆。

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二手房官方指導價的目的，或者說實際作用，是降杠杆，它的意義則是，二手房進入了官方定價的時代。

房地產市場中，新房一直都是官方定價，開發商新開一個樓盤，必須上報備案價，獲得批准之後，才能開盤。

但新房一旦賣入個人手中，價格就是由個人或者說，由市場來定價。

現在不同了，在已經發佈二手房官方指導價的深圳、寧波、成都、西安、無錫，以及將要發佈二手房官方指導價的無錫，以及需要核驗二手房價格的上海，都進入了官方定價時代。

深圳、寧波、成都、西安、無錫、紹興都是直接公佈二手房官方指導價，上海雖然不發佈二手房官方指導價，但二手房報價必須官方核驗後才能掛牌，效果是一樣的。

這幾個都市，覆蓋了一線（深圳、上海）、二線（寧波、成都、西安、無錫）和三線（紹興），意味著，官方定價正在慢慢覆蓋一二三線都市，意味著二手房國家定價的大幕，已經拉開。