前天剛剛說過高層發話要重點整治樓市亂想。緊跟著，上海出臺了兩項關於樓市的政策，一個是房貸利率上調，首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%調整至5.7%。將於2021年7月24日開始實行。壹丨限購陞級但幅度不大

有的人會問這跟買房的具體關係在哪裡呢？直接點說，就是你要還的錢多了啊！假設貸款100萬，還30年，按等額本金計算首套將多還5.27萬，等額本息還款方式將多還7.63萬。

大家也都知道這段時間以來銀行放貸有多慢有多難吧，有的甚至幾個月還沒有放款。雖說停貸這個說法有點誇張，但從具體實施情况來看，各地的貸款額度確實處於告急狀態。

和北京一直保持在首套5.2%，二套5.7%、廣州最低房貸利率首套5.55%，二套5.75%的水准相比，上海的利率一直都相對較低，即使這次宣佈上調也還未趕超其他一線都市。囙此，這次的調整幅度不算太大。

貳丨房貸提高利好樓市降溫

對於此次調高房貸利率，上海房貸利率一直是全國最低的，當下全國基本所有都市首套房貸款利率在5.1%以上，二套房在5.88%以上。上海即使利率上調到5%，也依然是全國最低。當下上海房貸的確出現了放款慢的現象，樓市逐漸“退燒”。

從近期調控政策看，金融側調控的重要性被重點突出。在房住不炒、“三穩”目標基礎上，金融側調控旨在推進“三條紅線”的嚴格落實，通過降杠杆來防範房地產市場的風險。

可以想像，隨著政策的持續收緊，未來房地產行業的發展將會越來越規範，供需關係也在持續改善。但由居住需求、土地價值主導的價格波動仍是正常的。

三丨西安第二批指導價社區已在路上

距離西安第一批二手房指導價出臺已經過去了半個月時間，首批102個社區被官方進行價格指導，而猝不及防的是，所有的二手房價格都直接下跌20-30%左右，二手房資產縮水，價值空間被鎖死。

一時間，猛虎下山圖等名畫和舊傢俱，火遍朋友圈，整個市場也由此開啟了買賣雙方的博弈期。

而西安第二批二手房指導價的社區，個人認為範圍應該會所擴大，但依舊還是各社區二手房成交熱門社區為主，且投資内容比較强的社區都有可能被涉及。

同時，社區數量會有所增加，但具體是那些社區，只能說，大家一起坐等官宣。

不過，西安這一輪的調控是緊跟成都的，所以我們可以參考借鑒一下成都的二手房指導價。

7月9日，成都在時隔41天迎來第二批二手房參攷指導價，涉及286個社區，同比第一批數量上漲42.3%，社區數量新增85個，且多數房源打7折，同時指導價範圍擴大到郊區，覆蓋的面積更廣。

對比來看，西安首批的二手房指導價社區的數量是低於成都的，而二手房指導價的鼻祖深圳，按照市域全覆蓋、區域網格化原則，一口氣直接發佈了全市3595個社區的二手住房成交參考價。

所以，西安第二批次的二手房參考價，提範圍、擴規模將是大概率事件，而首批是以高層為主，第二批次裡面，不排除會新增洋房產品。

而對比成都的週期，個人預計西安二手房指導價預計會在八月中下旬出臺。

二手房指導價新政，到底會給西安買房人帶來什麼樣的影響變化，我們拭目以待！