最近一份“上海豪宅價目表”在朋友圈的仲介之間流傳頗廣，除了讓人眼花繚亂的單價，一個數據引起了我們的注意：曾經是上海豪宅代表的湯臣一品在這份榜單中竟然只排到63比特。

豪宅對於福斯來說像是一個遙遠又充滿神秘感的話題，但事實上這兩年上海的豪宅市場迎來過一個又一個的高潮，有的老洋房甚至以一年一億的價格漲幅向所有人宣告自己的火爆。我們査詢、總結了一些關於上海豪宅的數據，看看誰才是上海豪宅圈裏的第一頂流。

在普通人還為了租到一間相對舒適的房間坐在仲介的小電驢後面東奔西走時，上海，這座在上個世紀就被稱為“中國魔都”的都市，其實一直都有一個堪比比弗利山莊與倫敦西區的豪宅平行宇宙。

在這個兀自茂盛著的小世界裏，這些房產一平米的單價可以買下中國其他小城市的一整套市中心房產，每個月的維護費用可能需要幾萬至十幾萬，花園、泳池、電影院、高爾夫球場……這些似乎只該出現在電影裏的設施與風景就是業主們日常起居的環境。在上海從未停止攀升的樓市裏，它們的身價也一天天地翻倍成長著，直到變成一個因為擁有太多個零而讓普羅福斯看了只覺麻木的數位——反正一億買不起，好幾億一樣買不起。

雖然在普通人看來，大部分豪宅看看價格就可以直接打上“買不起”的標籤，但豪宅內部同樣有價格鄙視鏈：入門級豪宅（總價2000-3000萬之間）、中等豪宅（總價4000萬上下）、頂級豪宅（總價上億）。那麼在這些令人眼花繚亂的豪宅別墅裏，到底哪一座才能被稱得上“上海第一豪宅”呢？我們根據安居客等租售房屋網站上的最新資料，為大家整理出了一份豪宅頂流清單。

首先我們來看看單價最貴的豪宅，位於靜安區新興“網紅街道”長樂路上的道裡官邸560以本月掛牌價平均497700元每平方米的價格靜靜地超越一眾耳熟能詳的豪宅成為掛牌出售房屋中最高單價的房產。

位於同一條路上的道裡官邸299（圖源官網）

始建於上個世紀三十年代的老別墅洋房，搭配歷史悠久又煥發新生的地理位置，仲介真誠地在描述裏寫下“便宜！價格抄底！這個戶型可遇而不可求希望您把握住！”的呼籲，在別墅內部房間、樓梯轉角、室外花園的輪播圖片不斷地變換中，讓人很難不克制著心動再數一遍單價和首付的位數。

緊隨其後稍便宜些的當然還是豪宅井噴式成交地徐匯區，在烏魯木齊南路上，每平米單價超43萬的老式公寓與每平米單價超41萬的洋房並肩而立。歷史建築環繞，法國梧桐挺拔而立，每個從外地滿懷憧憬來到上海的年輕人，大概都曾從《小時代》中對這樣的場景窺得過一二。

烏魯木齊南路上的老洋房（圖片來源@上海老洋房1843）

老洋房們在單價上一騎絕塵的同時，許多新豪宅則在總價方面佔據了優勢。“西有檀宮，東有君庭”，相比於十年前每棟樓都售價過億但早已出售完畢的檀宮，位於浦東東郊別墅內的華洲君庭以總價最低2.8億的21棟獨棟別墅成為上海現時在售的“最貴豪宅區”。

毗鄰都市中環，每棟平均占地5畝，21棟別墅均有互不相同獨特的歐式裝修風格，鄰居之間以花園相隔——在寸土寸金的陸家嘴附近，燈火通明的辦公大樓裏的大小公司大概還要為了工位的排布節省出幾平方米，華洲君庭內一家的花園就有一千餘平。最近在售的其中一棟英國都鐸風格的別墅更是開出了8.5億的掛牌價，產權面積2100平米，地上三層加一層地下室的基本配置，下沉式全明庭院，客廳內挑高8米的空間和四處進口而來的建材，而這已經是華洲君庭區域所剩不多尚未出售的“手快有手慢無”的房產了。

再來看看以面積作為衡量標準，那麼閔行浦江萬科翡翠別墅一套1028平米的別墅進入了我們的視野：6室3廳1廚4衛，面積比兩個標準籃球場還要大。不過大部分位於徐匯、黃埔等區域的豪宅面積都在200平米左右，如果想要買到面積更大的豪宅，富豪們只能將自己的選擇拓寬到青浦區。

看到這裡，許多讀者可能心存疑惑，既然聊豪宅，怎麼能不提到最廣為人知的湯臣一品呢。不同於底蘊深厚、低調的老洋房和若非關注上海樓市大概不會對之有甚多瞭解的新興豪宅區，全國人民都叫得上名字、甚至一度成為豪宅代名詞的湯臣一品雖然早已被近年來節節攀升的豪宅成交價甩出了“上海最貴前十名”，但依舊因成就了福斯對於豪宅的最初想像而在豪宅榜單上長期盤踞。

曾經的滬上第一豪宅湯臣一品

2005年，湯臣一品以十一萬的均價開售。位於陸家嘴的覈心地段，佔據黃浦江最美的轉彎，400至700平米的基本戶型，雖然時至今日一套均價一億元左右的房子在上海似乎已不足為奇，甚至細數湯臣的設計與細節還會有種物超所值撿了便宜的錯覺，湯臣一品自有其種種賣得貴的理由。但是在當年均價不到七千的上海房市，11萬元的單價中還是一騎絕塵，顛覆了人們對於公寓平層甚至住宅本身的一貫認知。

聊完了上海豪宅之最，我們再來看看到底上海哪個區能成為豪宅聚集地。從數量來說，徐匯區在這方面取得了碾壓式勝利。這裡不僅聚集眾多教育、文化、藝術、商業、醫療、科研資源，同時還保留下眾多歷史建築與文物古迹，兼具了文化底蘊與生活便利。

徐匯區的過往和當今發展讓眾多千萬級別的老洋房交易都聚集於此，而老洋房之所以在單價上“傲立群房”，正是因為供不應求，物以稀為貴。自2004年起，由於現存的花園住宅90%以上已收歸國有只租不售，在有私有產權的500-600間老洋房中，產權清晰、維護得當、可供出售的據估計大概只剩下300棟左右。

作為歷史的見證者，老洋房穿越時代存留至今，購買者們看中的絕不僅僅是其投資或居住價值，建築風格、曾經居住者們的家族典故、設計師和建築師的背景與故事……這珍貴的幾百棟房子可以說每一棟都獨一無二。購買一棟老洋房更像是買了一件還能使用把玩的古董，更何况這件古董還身處魔都的中心，無論放在前後一百年裏，大概都是全中國最宜居的房產之一。種種因素作用之下，徐匯區也變成了上海豪宅最多的區域。

作為金融中心的浦東新區在近幾年也迎頭趕上。據貝殼研究所的資料顯示，2019-2020年間浦東新區不僅在豪宅成交數量上拔得頭籌，3000萬元以上的豪宅成交量也達到了28套。作為上海的主要的別墅聚集區，九間堂、禦翠園等隨隨便便一棟別墅成交價都在億元以上。無論是奢華公寓還是中式大宅，在浦東區買豪宅都立刻贈送中國頂尖社交圈。居住在浦東豪宅區，你的鄰居可能是各個大型集團公司的董事老闆、創業板上新貴公司的創始人，甚至馬雲、葉立培、戴立康等百億富豪，浦東豪宅不僅僅是居住環境上的鬧中取靜，還是躋身商界名流的身份證明。

與普通人買房前要花費數月精心比對思量所不同的是，過往記錄中有40%在售的豪宅都在三個月內成交，超過一半的豪宅交易週期都小於半年，如果將期限放寬到一年，掛牌在售的豪宅80%都可以在這個時間段內完成交易。有經濟實力購買豪宅的人大概也都擁有超人的果敢與決斷力，曾有一套位於古北壹號價值6500萬的豪宅，只經歷了一次仲介帶看，於掛牌出售5天后就完成了出售。

但上海豪宅最好賣、出售時間最短的，並非以上提到的浦東、徐匯等熱門的中心區域，而是位於上海西北角、交通也相對沒有那麼便捷的嘉定區。“DT財經”統計的資料顯示，在過去一年間，嘉定區所成交的18套豪宅中，有70%在三個月內就完成了交易，其中更是有四套只用了一個月的時間就實現了從掛牌到完售。嘉定區汽車工業發達，眾多相關產業的企業高管都活躍在這個區域。然而對比上海其他行政區，嘉定區的豪宅類型房產要遠遠少於更靠近市中心或自己就是市中心的浦東、徐匯、閔行等地。

上海嘉定區某樓盤

僧多粥少，並且在經歷了疫情過後，大概富豪們也突然發現要及時快樂，豪宅早買早享受。畢竟無論打開哪套豪宅的出售頁面，詳情描述裏都是仲介聲嘶力竭地在喊“便宜”、“划算”、“近期最低價”，此刻就算拿著只能買一平方米的年薪，也會莫名產生一絲急需買入的緊迫感。

千萬級別、甚至動輒成交價上億的豪宅顯然不是普通人可以隨意接觸到的資源，那麼在巨大的豪宅買賣市場裏，願意為了一棟房子一擲千金的都是些什麼人呢？

和大家想像中豪宅的主人總是些頗有資歷的中年人不同，從五六年前開始，80後就已經成為了上海豪宅的主流買家。一比特豪宅經紀人李小浩在接受“一財網”採訪時提到，自己的客戶大多來自金融界，主要以80後為主。就算是在2015年，成交價1000萬元以上的二手豪宅中，80後買家的比例也占到了40%。

另一個有意思的數據則是許多豪宅都被外地人買走，李小浩遇到的客戶裏很多都來自溫州、寧波、臺灣、香港等地。根據鏈家公佈的二手房數據，2019年以來購買上海二手豪宅的買家裡，最壕氣（成交均價最高）的三個省市分別是寧夏、雲南和天津。有人分析之所以上海豪宅很多都被外地人買走，是因為一棟上檔次的住宅能在社交場上彰顯自己的身份，也能更快地融入上海本地的圈子。不過有錢人的真實想法嘛，我們還是不去妄加猜測了。

疫情顯然並沒有降低有錢人購買豪宅的欲望，去年年初樓市的低迷甚至在下半年引發了一股豪宅購買狂潮。一名主要負責上海新天地一帶的豪宅銷售告訴《中國經營報》，上海的豪宅市場成交量和單價相比去年有了明顯提升，很大一部分原因在於受疫情影響，積壓了一批客戶需求，“往年一個月基本上成交10套左右，而從今年開始，門店一個禮拜就成交七八套豪宅。”

上海新天地的豪宅售樓處

豪宅的價格也水漲船高，“以去年新天地的均價，3600萬元可以買到280平方米的二手豪宅，但是今年不行，少於5000萬元總價房東不願出手。而大多數購買總價3000萬左右豪宅的人，都會選擇全款支付。”

名人、明星們同樣對上海的豪宅有著濃厚的興趣，如前文所言，買下一間豪宅很大可能也意味著你有機會和許多企業家、藝員做鄰居：今年掛牌價25萬每平米的華僑城蘇河灣裏有著郭敬明和劉翔的資產；湯臣一品作為老牌豪宅則受到了黃奕、劉亦菲、小S等眾多藝員的青睞；上海半島酒店公寓是許多藝員在上海購買豪宅的第一選擇，劉嘉玲、林心如等人都被傳出過在這裡購置房產。去年李佳琦在上海買豪宅的新聞也引起了大家的關注，網傳這套豪宅是位於上海雲錦東方的頂樓複式，面積780平米，李佳琦為了買下它豪擲1.3億。

沒有上億資產的普通人也有機會近距離感受豪宅，成為豪宅銷售就是其中一條路。許多豪宅銷售一天內就會帶著客戶看十幾套豪宅，各種類型的房子都能一飽眼福，這大概也是距離富豪生活距離最近又最遙遠的人了。

那麼如果普通人沒有幾千萬、上億的財力來購買豪宅，也不想成為一名豪宅銷售的話，還有沒有機會可以一覽豪宅風采呢？答案是有的，打開視頻網站，蒐索豪宅主播，不需要花一分錢就能全方位瞭解眾多豪宅的奢華。

參考資料：

DT財經：魔都千萬豪宅大賞

一財網：80後成上海豪宅購買主力

中國經營報：誰在“抄底”上海豪宅

素材整理：egnoroo

撰文：Echo&盆栽

編輯：Echo

部分圖片來自視覺中國

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