2021年7月21日，中共中央和國務院聯合印發了《關於優化生育政策促進人口長期均衡發展的决定》，這個決定被稱之為“三孩生育政策及配套支持措施”。

這意味著中國正式進入“鼓勵生育時期”。

自從2016年以後，中國的人口問題忽然變得比較嚴峻。

“生育率急劇下降”和“人口快速老齡化”是中國人口中最令人擔憂的兩件事，而且在過去十年急劇惡化：

2020年出生嬰兒規模僅有1200萬，比2016年减少了500萬。2020年60歲老年人占比18%，比2010年提高了5個百分點。

在這種背景下，人口政策從“限制生育”過渡到“鼓勵生育”是一個必然的過程，歐美日韓都曾經走過這個過程。

在這次中央發佈的“三孩配套政策”中，就提到要“加强稅收、住房等支持政策”來鼓勵“生孩子”：

修改個人所得稅法，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除。

地方政府在配租公租房時，對符合當地住房保障條件且有未成年子女的家庭，可根據未成年子女數量在戶型選擇等方面給予適當照顧。

地方政府可以研究製定根據養育未成年子女負擔情况實施差异化租賃和購買房屋的優惠政策。

這裡面最重要的其實就是第三條：地方政府可以研究製定實施“差异化的購房優惠政策”。

這就相當於允許地方政府根據本地生育情况，給樓市政策“開口子”，製定“差异化購房政策”，給養育未成年子女的家庭買房更多的優惠。

翻譯過來就是：各地樓市政策可以“開口子和鬆綁”，但只能給願意“生孩子”的家庭“開口子和鬆綁”，只能實施“差异化樓市優惠政策”。

囙此，我們第一個關鍵判斷是：下半年各個地方政府有可能會陸續出臺一攬子“促進三孩生育的樓市優惠政策”。

中國樓市政策又到了“一個關鍵的調整節點”。

比如針對北京樓市“三孩”政策調整，我們的預判主要集中在以下幾個方面，是具備調整空間的：

第一，現時北京的限購條件是：外地戶籍家庭在北京“限購一套住房”，本地戶籍家庭則“限購兩套住房”。

那麼，對於“三孩”的家庭來說，是否可以適當新增購買一套住房的政策優惠，比如外地戶籍家庭，在滿足北京限購的條件下，“三孩”家庭是否允許“限購兩套住房”。

對於外地戶籍家庭來說，如果限購一套住房，那麼“生三孩”的居住空間明顯過於局促了。

而對於本地戶籍家庭來說，“三孩之家”的名下應該允許擁有三套住房。

第二，北京現時的“首套房政策”是：認房又認貸，不僅認名下房產，還認“貸款記錄”，還完貸款賣掉房子再買房，也算二套。

而且北京二套房首付比例極高：普宅要60%，非普宅要80%。

這個“首套房政策”明顯過於嚴厲了，尤其是對於改善家庭來說，遏制了北京住房改善需求的增長。

這個政策我們認為是最應該調整，也是最有可能調整的：對於“二孩及三孩家庭”應該認房不認貸，支持北京“多生育”家庭積極改善住房條件。

第三，北京現時的“普宅標準”依然沿用2014年的標準：

社區建築容積率在1.0（含）以上。

單套建築面積在140平方米（含）以下。

五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套。

五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套。

六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。

按照現時北京的“普宅標準”，幾乎90%以上的房子都被劃入了“非普”的行列，二套房首付比例不低於80%。

這種標準也嚴重制約了北京改善家庭的置業，建議可以考慮給與“北京二孩三孩”家庭二套房“普宅待遇”，將二套房首付從80%降低到60%。

第四，北京現時的房貸利率標準是：首套房基準利率的1.1倍，二套房房貸利率是基準利率的1.2倍。

相當於首套房的房貸利率不低於5.4%，二套房則高達5.9%。

囙此其實也可以做適當調整，給與“二孩及三孩家庭”改善置業可以享受基準利率待遇，降低“生育家庭”的住房負擔。

在養育成本越來越高的背景下，我們可以判斷：過去中國人口的高增長是在農村，而未來中國人口的高增長則主要在都市，尤其是中大城市。

尤其是中大城市的“中產階層”，如何有效降低教育成本、住房成本，是推動“高生育率”的關鍵舉措。

綜上所述，根據現時的形勢來看，中國的人口生育率問題已經面臨比較嚴峻的局面，人口問題將會越來越多的影響到中國社會和經濟政策。

因為沒有生育率，就沒有經濟，也就沒有未來。

而中國的住房又是制約人口生育率的關鍵因素之一，在這種背景下盡可能降低居住成本、購房成本，有助於出生率的提高。

尤其是對於中國的中大都市而言，下半年將會迎來針對“高生育率”家庭的購房優惠配套政策出臺高峰。