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前兩天，國家統計局發佈了最新的房價統計資料，和5月份相比，從新建商品住宅價格來看，價格下降的都市有12個，持平的有3個，上漲的都市有55個，而從二手住宅價格來看，52個都市房屋價格出現上漲，4個都市保持持平，有14個都市的房價在走低。

這14個都市分別是：宜昌、常德、錦州、岳陽、吉林、貴陽、石家莊、哈爾濱、北海、太原、長春、安慶、南充、牡丹江。

在這14個都市中，房價跌幅最大的當屬牡丹江，這個城市的二手房價，相比去年同期，下降了6%，事實上，不僅僅是對比去年，放眼整體走勢來看，牡丹江的房價已經連續多年在走低，據統計，牡丹江2020年二手房房價跌回5年前的價格水准，而今年以來，又回到2007年的水准，抹去過去兩輪房價上行週期的漲幅。

此前，我們分析東北部分城市房價走低的情况，都會提及兩個詞：人口流失和經濟停滯。

從人口角度來看，牡丹江的人口流失問題非常明顯，七普資料顯示，2020年牡丹江常住人口229萬，而在去年黑龍江省統計局官網公開的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》中顯示，截止2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。

而從經濟角度來看呢？黑龍江省會哈爾濱2020年的生產總值5183億元，排名全國41比特，根據牡丹江市統計局的數據，牡丹江市2020年全市地區生產總值831.7億元，同比增長0.4%。

伴隨著人口流失、經濟停滯，房產的價格也無法再繼續維持。

基於對這些房價走低的都市的分析，未來哪些都市、哪些房產不能碰呢？

安安建議：

第一，產業結構單一、經濟停滯的都市最好不要碰。相對比來看，以牡丹江為代表的一系列都市經濟增長緩慢，房價不斷走下坡路，同時也能看出一些發展潜力巨大的都市，如成都、合肥、武漢等地，都有著非常大的經濟潜力。

第二，人口流失過大的都市不能碰。鶴崗等都市就是鮮明的案例，近年來人口不斷流出，常住居民不斷减少，要知道，人口是經濟發展的基石，沒有人才和勞動力，高新產業發展自然停滯，甚至連基礎的需求也會降低，如身邊常見的量販店、小賣部等，對於這些商鋪的需求也會减少，房產價值自然也就降低，最後僅有不斷攀升的房屋空置率。

第三，過去“炒房”現象較重的都市最好也不要碰，有些都市在過去幾年內房地產泡沫過高，溢價嚴重，資產被高估。

第四，在住宅外，商鋪辦公大樓這類商業地產的投資模式，也是類似的，上述提及的都市，不適用於購房，也同樣不適用於投資商業地產，相對比普通住宅，商鋪辦公大樓等交易稅費比較高，投資風險也更高，投資更需要謹慎。