自從二手房指導價出臺後，有人說直接卡住了房地產的七寸。雖然指導價不能指導業主，卻指導了銀行，從而把杠杆堵死，購房成本直線上升。因為各種政策落地和集中供地，二線都市開始明顯分化，大概可以分為四個梯隊，如比較熱的廈門、杭州、合肥、重慶和成都；一般的福州、南京、武漢等；穩定的蘇州長沙；還有一些冷了的青島、長春、天津和鄭州。

因為樓市分化明顯，意味著不是每個二線都市都值得選擇。從庫存看，壓力比較少的、庫存週期7月以下的有上海、銀川、合肥、寧波、重慶等都市，這些都市的房價必然是穩定甚至上漲的，比如寧波從去年開始庫存就少，樓市熱度也不低。庫存比較多的二線都市有哈爾濱、呼和浩特、太原等，至於未來樓市會不會凉到底，還要看具體情況。

如哈爾濱，庫存是全國前十的多，庫存週期高達50個月。高庫存下，哈爾濱想救市，在2020年11月出臺了房地產政策，鼓勵房企促銷讓利、團購，把部分人的公積金貸款年齡拉到60歲。但實際效果並不大，只能是以價換量，下半年能維穩就不錯了。哈爾濱常住人口雖然超過千萬，但沒有產業支撐，人口流失，自住都最好選熱門版塊。

瀋陽最近價漲量跌，下半年情况並不樂觀，促銷降價的概率比較大。東北這一輪行情比較晚，土拍供應在减少，5月新房成交最低，6月則因為促銷增多了，但整體庫存去化還是不够多。下半年瀋陽潜在供應還有791萬平方米，去化壓力更大，尤其是西部和南部區域。不過瀋陽屬於還算可以的都市，畢竟人口在流入，也有可能選為國家中心都市。

太原從2016年開始發力，後兩年漲幅達到30%-50%，但2019年就開始降價促銷。市場火的時候搶房潮不斷，2018年8宗地塊流拍後市場就回歸理性。為了去庫存，太原買房優惠還是不少的，但只有很小的區域才相對火熱。呼和浩特市場疲軟了，二手房有價無市，新房市場也比較慘烈，現在開發商拿地都更謹慎了。

大連整體樓市還是比較穩定的，只有高新區比較火。不過大連是沿海開放最早的都市之一，海洋資源也不錯。只是市內優質地塊少，供應基本在遠郊，所以房價價差比較大。小資家顯示二手房均價是1.3萬/平方米，但實際房價從6000-2萬/平方米都有。長春最近兩次集中供地情况都不大好，未來房價上漲難度會更大。

青島因為房子限售8年，市場直接被凍住，房價橫盤了3年。不過最近青島放開落戶，支持西海岸的政策，如果限售有放鬆，那樓市分化會很明顯。尤其是土地供應比較大的區域，會降價走量。不過青島整體行情算不錯的，大連和瀋陽也還行，其他城市就凉多了，買房一定要注意選擇價值比較堅挺的區域。

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