天津是一個非移民都市，外來人口占比少。

流動人口只占總人口的25%左右！

而東莞，全市1046.67萬人，其中795萬人都是流動人口，占比高達76%。

深州的流動人口也在70%以上。

與之相比，天津簡直不值一提。

最新七普數據，天津常住人口1386.6萬人。比2019年减少了175萬人。

現在海河英才、積分落戶的邊際效應在减弱，畢業生留津率也低。

沒有大量外來人口，新區就沒有支撐力。

畢竟天津本地人有歷史包袱，不認新區，所以做新區得靠外來人口。

還有一點，現在天津很多新區已經頂到30公里通勤半徑極限了，想再外擴，已不現實。

比如未來科技城，藍圖很大，規劃很好，70萬人呐。

但是兌現得了嗎？！

記住一句話，沒有外來人口，新區都有點扯淡。

最重要的問題來了，天津新區未來哪個區域還能實現翻天覆地變化？哪裡值得買呢

在好區域裡面，有一種類型叫做：被都市生長包住的郊區。

這種類型其實就是一種很有價值的類型，而部分新區恰恰就屬於這種類型，就是能够被都市的生長逐步包住的郊區，從郊區變成了市中心的一部分，最後變成了繁華區。

那麼影響這些新區發展的因素有哪些呢？

首先就是距離。

如果這個新區離都市的距離很近，那麼這裡成為都市生長最有價值的新區的可能性就會大大新增。

如果這個新區和都市中心距離非常遠，比如說，經過這麼長時間的建設，投入了這麼大的人力、物力和財力，這裡也在發展在變化，但給人的感覺還是慢，這就是由於距離比較遠的原因。

為什麼會這樣呢？有兩點要跟大家分享：

第一點，本地居民認知的改變是非常難的，需要非常長的時間。本地居民也好，剛需群體主力也好，會認為這裡太遠，原來是鄉下、遠郊，甚至原來是荒地；

第二點，建設運輸成本是非常高的。

除了距離以外，還有一點就是方向一致。什麼叫方向一致？指的是這個新區的發展和都市的（由市場决定的）發展方向是一致的。

那麼都市的發展方向有兩種：

一種就是規劃出來的，由上層意志决定的。

還有一種是什麼呢？是由這個城市裏的人自然而來選擇的。這個城市的小區域已經滿了，人們會朝著某一個或某幾個方向去遷徙。

那麼如果這個規劃和人們自然而然遷徙的方向是一致的，那就說明這個新區未來是很有前途的。

舉個例子：那如果人都是願意往西遷，而上層硬要去發展東面，雖然這個時候也會有一定的效果，但是也一定沒有向西面發展這麼有效率。

任何一個都市都是這樣的。如果政府的規劃和市場的决定是同一方向的，那麼這個方向的新區，發展就會快的多。

第三個就是產業和人口。所謂的產業和人口，就是指的是這個城市的產業會向哪個方向佈局，人口會向哪裡流動。

如果產業是朝這個城市的東面發展，那麼東面的新區可能就會比其他方面的新區更有希望，尤其是高端產業的走向，也包括年輕人口的走向。

當然，這個產業人口走向，還是有兩個方面：有上層的，也有市場的。

還有一點很重要的是規劃，新區的發展還是要去看上層的規劃。從長週期看，如果上層建設足够强大，是能够把某一兩個新區建的很好的。

但是如果說上層想讓很多新區同時建起來，這個時候我們要有警惕：一個都市的新區越多，這些新區建成的可能性就越小。

而一個都市級別很高，財力很强，他的新區特別少，且這個新區恰恰又符合發展的距離、方向，產業與人口也是向優質產業、年輕化人口這個方向去發展的，那這個新區建設發展的成功概率就會大很多。

一句話總結：新區投資一定要給自己一個長週期。這時候對現金、預期的要求是比較高的，所以你的預期要拉長，現金流要能熬過去。

看看天津的現狀。

天津很多地方都在做新區，裏三層外三層的做。

都市想發展，但老城區拆不起，新區容易講故事、做規劃，很多空地也可以拿來賣。

似乎每一個新區都會說：“十年前錯過了***，現在不要錯過我們”。

但事實很有可能是：“買房前銷售一頓介紹猛如虎，入住後才發現新區雜草一米五”。

這麼多新區，有的是真金，有的卻是套路。

天津的新區可以分為三個梯隊。

01

第一梯隊：外環以內。

別看外環以內是天津都市的金疙瘩，其實還有不少新區在建。

人沒有裝滿，也沒有完全發展成熟。

海河柳林還是一片生地，從有規劃至今已經6、7年了，這才剛剛開始PPP，算是要啟動了。

津濱大道發展也有10年了，還沒有填滿，金茂正在做都市更新。

水西公園板塊本以為今年能啟動，但觸碰了生態保護，又需要重新調整規劃。

子牙河、南運河這些板塊現時還停留在紙面規劃上……

環內最大的新區就是北部新區了。

天津外環線1987年建成，到今天30多年，環內都沒填滿，何况北部新區100萬平米的大體量，這可是個長期而遠大的工程。

除了北部新區以外，天津環內更多的是存量新區，這些都還沒有做起來，還在陸續啟動。

02

第二梯隊：外環線附近。

在外環線的週邊，又是一圈新區，也是買房人最關注的地方。

到現在大家還會問“**板塊與**板塊相比，哪個潜力大”？證明很多也都沒發展成熟。

整體來看，西邊、南邊的板塊成熟度要優於東邊和北邊。

比如空港、南站商務區到現時發展已經10年了，依舊沒有完全成熟，還在發展和開拓中，這還是非常高大上的級別。

要想填滿一個區域，並非易事，人口、配套、軌道交通、資金都是大問題。

北教新區發展了3、4年，到現在真正能滿足長期居住需求的生活配套還沒有做起來。

因為本身北辰環內就沒填滿，何况它在環外呢。

對於外環線附近的新區，就看捷運。

捷運可以衡量政府對一個新區的重視程度，如果有意打造，絕對不會落下捷運這麼重要的東西。

比如國展、海教園、南站這些捷運已經通車，或者在建的新區，未來的成熟度可靠。

但是像大張莊、雙青這些區域，想做起來，非常難。

03

第三梯隊：距離市中心30公里以外。

不止於此，外環線附近一圈新區的週邊，又是一圈新區。

這些新區的成熟度，都還很低。

它們最大的特徵就是——藍圖特別的巨大。

在規劃上沒誰認慫，幾乎都是“人有多大膽，地有多大產”的架勢，往往都有一個很容易鼓吹的概念，表面上看相當厲害。

很多都屬於“孤島”，與主城區之間存在斷裂帶。

比如天津的未來科技城，是中組部、國資委確定的，全國只有四個，它是其中一個。

整體規劃了70萬人，這70萬人上哪找去？

最近幾年，天津每年的常住人口增量不過2、3萬人。

沒有大量新增人口支撐，市區人又不可能去住，誰來接盤？

產業的引進也不是一朝一夕能解决的，到目前為止還沒有看到太出挑的，與杭州的未來科技城相比，根本不是一個級別。

再比如靜海大邱莊的中德生態城，聽著很高大上。

團泊東、團泊西還需要很多年的建設期，那大邱莊呢？

在天津，一個與外環線的距離超過15公里斷裂帶的新區，差不多要10年的時間才能發展過去，這還不算它自身的建設期。

這些新區，要想做起來，簡直就是“逆天改命，平地起空城”。

只有一條路，拼命砸政策、砸錢、砸人才，試問天津哪個地方能做到？

即便如此，都不見得能獲得預期回報。

這些地方根本不具備投資意義。

不過，在距離市中心30公里以外的新區中，團泊西可以高看一眼。

一方面，如果開車的話，它到外環線也就15分鐘。

另一方面，大公建已經建起來了，大學、醫院……只要明年2月捷運正式開工，團泊西就穩了。

在很久很久以前，都是“因城而市”，但是如今的和平年代，一定是“因市而城”。

所以，選擇板塊一定要“收縮半徑”。

如果有能力的話，就堅持一下鎖定環內，北部新區除外，儘量選擇南半球。

比如新梅江、海河柳林、水西公園……

如果能力有限，也儘量不要離開外環線附近，盯緊捷運，主城區還是能輻射到的。

比如賓水西、南站、國展西……

因為新區就是要“吃主城”，有人外溢過來，房子才有人接盤。

在天津，什麼才叫“利好”？

產業落地、學校落地、捷運落地……覈心是落地，這才叫利好，停留在規劃層面上的不算數。

十年都建不成的配套，就不要相信了。

最後總結一下，現階段，什麼樣的新區是可靠的：

正在建設期——沒有停滯，捷運在建、持續出讓土地、做基礎設施建設；

已經開始兌現——捷運通車、學校落地、商業投入使用；

距離主城近——發展只是時間的問題。

本人在天津上學，工作，生活近8餘年，現在從事天津落戶，房產工作。為上百位外地家長提供天津落戶、買房投資、上學轉學政策諮詢，幫助上千個家庭成功落戶天津，指導數百個客戶成功置業天津，希望幫助更多的家庭解决天津落戶，買房的難題，不走彎路。

堅持原創，用心寫好每一篇！

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