每一個睿智的買房人

都關注了「子木聊房」

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文/子木

經常在後臺遇到讀者留言：“某都市某地段的房子能不能買？”

這是一個非常難回答的問題。

因為房子不只是一個由鋼筋搭建的水泥殼子，它更是一個綜合體。

最主要的内容當然是“居住”，内容消費品，其次才是投資，屬於金融產品。

有居住内容的房子，未必可以投資，但有投資内容的房子，它肯定適合居住。

因為投資的本質是商品價值，流動性大的房子肯定“好住”，無論是自身品質還是周邊的地段配套等。

那好了，你問我某某都市的房子能不能買。

那我要反問你，你是想住呢還是想投資，或是投資兼自住，這個你得先搞明白。

其實我做了這麼多的諮詢，90%的人都想自住兼投資，誰不想自己的房子未來賣個好價錢，未來換個更大更敞亮的好房子？

但殘酷的是，大多數房子天然不具備投資内容。

比如大名鼎鼎的鶴崗。那邊的房子350元/㎡，一套100平米的剛需房，整體買下來也就是5萬多塊錢，這種房子只是單純的消費品，買來自住可以，至於賣？

您就別說笑了。

我記得2019年鶴崗被媒體挖掘出來時，一時響徹大江南北，因為大家沒想到，中國都市裏房子，還有這麼便宜的。

也有很多年輕人，不堪大城市壓力，追求詩與遠方，千里迢迢去買房的。

其中有一個小夥子，花了3萬塊錢買了一套房，結果疫情後又賣掉了，賣了2.2萬，虧了8000元，相當於虧了本金的26.6%。

媒體問他，為什麼一定要賣房，他說，疫情導致失業，積蓄都沒了，主要還是鶴崗的薪水太低了，跟拉薩沒法比。

追求詩與遠方的前提是，活著。

像鶴崗這種不帶任何投資内容的都市，主要原因就是產業差收入低，人口流失，從而導致房子多於人口。

在中國這樣的都市非常多，數不過來，主要集中於東三省、內蒙古、山西、陝西、甘肅、青海、新疆、西藏、雲南、貴州等東北、西北、西南地區。

現在逐漸轉移到中部南部地區，比如四川的遂寧、內江、巴中，湖北的神農架、孝感等等，後面這些地理位置並不差的都市，主要是周邊大城市的持續虹吸，導致人口逐步流失。

這些都市的房子，統一為沒有投資内容的消費品。你問我，能不能買，這就要看你的訴求。

如果是自己以後就在這裡工作生活，那肯定能買，總得有一個家，而且我認為在小城市買房子生活，並不“掉份兒”，如果收入完全可以覆蓋生活花銷，對物欲的追求也不是很高，其實遠比大城市活的更滋潤。

要知道，大城市絕大多數年輕人，往上追三代，基本都是從小地方或者農村來的，他們也都這樣走過來了，並沒有感覺有多差。

接下來就是具有投資内容的都市，主要還是看兩點，經濟和人口。這種都市不多，主要集中在覈心一二線都市，大家心裡應該都有瞭解。

現在整體來看，我國的城鎮化率達到了63%，比10年前高了14%左右，說實話，空間已經不是很大了。

基礎城鎮化的主要動力源於鄉村的農民工，在過去10年中，城鎮的常住人口新增了2.36億，很多都是農民工兄弟，以及他們受過高等教育的子女。

但現在，房價越來越高，農民工進入都市的門檻被抬升，再加上，資訊工業普及，小地方和大城市的差距被逐步拉平，延緩了這種趨勢。

甚至出現了“逆城鎮化”。

如果你關注電影，會發現，近兩年小鄉村創業題材的電影非常多，其實中央在有意鼓勵人們回鄉創業，比如種一些高級農作物，發展一些個性化工藝品。

比如之前網上熱炒的山東菏澤曹縣，原來是窮鄉僻壤，勞動力輸出大縣，2005年，每年有20萬人口外流打工，每500個曹縣人，只有5個人是閑著的。

但從2010年開始，政府帶著縣民搞電商創業，做漢服、做棺材，現在漢服出貨量佔據全國1/3，更厲害的棺材產業，出口到了國外，其中日本90%的棺材來自於曹縣。

除此之外，曹縣還是食品工業百強縣、中國百萬優質棉生產基地、中國首批規模化克隆牛實驗基地……

網友笑稱，中國都市排名為：北上廣深曹。

這種縣城或者農村，通過網絡“走出去”的案例，會越來越多，也會逐步留住人口和勞動力。

看到這裡很多人開始迷糊了，前面說，人口在向大城市聚集，後面說，人口又在“逆城鎮化”，回到農村，到底是什麼意思？

其實性質是一樣的。

你會發現，中國大城市這些年一直在控制人口，做人口結構優化，主要意圖就是讓農民工留在小城市，發展製造業和特色農業，而受過高等教育的年輕人要去大城市，去做金融、互聯網、智慧科技、服務業。

只有這樣，才能防止內卷，做到大城帶小城，均衡發展。

你會看到，這些年所有都市都在搶大學生，同時，在騰挪一些基礎勞動力製造業，就是這個意思。

所以接下來是城鎮化2.0階段，也就是大學生、年輕人的城鎮化。

這些人的勞動力價值高，在追求更廣闊的平臺，更高薪的工作，而且都是帶著全家人錢包進行轉移，這也叫做“購買力城鎮化”。

在這個層面上，覈心一二線都市的房價只能被繼續推高，從而有了投資内容。

消費品不講究購買時機，但投資不同。

投資非常考驗一個人的眼光和心性，以及對時機的把握。

因為大城市的房子是存在房價週期的，他是一個“大漲小跌”，臺階式上漲的慢牛格局。

昨天有一個讀者問我，為什麼西安，上一篇文章不讓我買，下一篇又鼓勵我買，這就是典型的沒有時間概念。

上一篇不讓你買，是因為短期利率高漲，信貸縮減，庫存大，這段時間出了很多政策。

同時西安已經漲了很久了，今年要開全運會，在開全運會之前所有捷運、大型建築、配套都要兌現。

而在投資層面，利好兌現時，就是房價炒得最高的地方，很可能出現回落的情况，比如當年青島峰會，大會結束，房價馬上掉頭。

所以我勸你等到大會結束，看市場行情和購房情緒。

但下一篇是站在城市規劃和人口層面講的。

西安被定義為西北龍頭都市，經濟發展快，近十年人口增量是448.6萬，居於全國第四，是潛力無限的都市，是一個長期利好因素。

所以我勸你對這個城市要格外關注，未來的房價肯定會越漲越高。

某種意義上講，房產就是一個都市發展的股票，股票投資一定要分清時間概念。

當然覈心一二線都市的房子都是投資品嗎？也不全是。

比如很多都市不帶學區的老破小，隨著時間推移，房屋可貸款年限越來越短，再加上社區舊房子破，就沒人願意接盤，價值就會衰竭。

比如我經常提到的別墅產品，這就是典型的消費品。因為能買得起別墅的，基本都不差錢，那為什麼不買新房而要買二手房呢？

除非像深圳這種地少人多的，別墅產品稀缺的都市，很多大城市的別墅產品，流動性特別差，10年漲幅遠輸於小戶型剛需產品。

投資在於賣，而不在於買，只要能快速賣的出去，這房子的價值就是持續上漲的。

比如大城市不在發展主軸上的偏遠產品，也是消費品。比如很多人問我廣州花都的房子能不能買，站在投資角度不建議，最多也就是跟通脹打平，沒有收益率，還有寧波的杭州灣，北京的密雲……這種地方實在太多了。

所以你問我某都市的房子能不能買，如果是覈心一二線都市，我還要考慮時機，屋齡、地段和產品類型。

買房是一門科技活，買之前一定要問自己，買來做什麼？是自住還是投資，還是自住兼投資，其次要判斷自己所在都市，有沒有投資内容，它是多線思維。

你學會了嗎？

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