文/劉曉博

最近幾天，在北京東城區、西城區的“幼昇小”派比特中，出現了“爆雷”現象。

所謂“爆雷”，是說你花“天價”買了學區房，但孩子卻無法入讀名校，反而被派到“渣校”，甚至連“說好的”大學區都可能無法保證，而是去了相鄰的一個“大學區”！

我這裡就不講其中的細節了，那些學校的名稱對於非北京市民來說“完全無感”，只能讓大家讀起來枯燥、乏味。

總之：北京通過新老劃斷的管道，打破了學位房的確定性。甚至由於學生太多，部分在“新老劃斷”之前買了學區房、遷了戶口的家庭，都無法保證孩子入讀名校。

北京義務教育階段的好學校，大多集中在西城區、東城區、海澱區。三大覈心區，有兩個全面“爆雷”，改革力度不可謂不大。

北京的“學位新政”，註定將產生全國性的影響。學區房，真的可能要變天了！

政策訊號早在今年4月30日就非常明確了。

當時政治局召開會議，明確在重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的同時，非常罕見地說了一句——防止以學區房等名義炒作房價。

政治局會議討論的都是大事，新聞通稿也往往非常簡潔。竟然專門提及了“以學區房等名義炒作房”這麼具體的問題，說明這件事引起了中央極大的關注。

為什麼高層這樣關注“學區房”？

一是因為“學區房”是樓市的“帶頭大哥”，房價上漲往往由學區房率先突破。

比如在北京，曾存在各種各樣挑戰人類極限的學區房。比如平房大雜院的過道，由於有單獨的產權證，持有人有申請名校的資格。於是，只能停放大雜院居民幾輛破自行車的、五六平方米的“過道房”，也可以賣到30萬一平方米！

此外，還有“倉庫房”、“地下室”等千奇百怪的學區房，這些房子哪怕樓齡超過60年，完全無法貸款，基本無法居住，仍然被炒到幾十萬一平方米。

大家壓根就沒有把它們當做房子，而是當做一張名校的、永不過時的“會員證”來炒作的，就像南方曾熱炒的“高爾夫球證”一樣。

“射人先射馬，擒賊先擒王”，只有管住學區房、學位房，才能遏制住房價的過快上漲。

第二，中國的生育政策、人口政策在2021年發生了巨大變化。學區房問題，到了非解决不可的時候了。

第七次人口普查顯示，中國開始進入少子化、老齡化的時代，人口紅利終結了。應對措施是，國家開始推行“全面三孩”。

但問題是，2016年1月1日推行的全面兩孩，也只讓中國年度新生兒數量維持了兩年反彈（上圖），到2018年開始再度下降。

所以，要落實全面兩孩，甚至全面三孩，說到底是要提升大家的生育欲望。而生育欲望這些年不斷低迷的重要原因，是生活成本不斷提升。尤其是住房、教育、醫療的成本不斷上升。

當然，還有家長的時間成本。很多家長因為需要輔導孩子，或者接送孩子，還要照顧老人，苦不堪言。

如果要讓中國人願意多生孩子，必須解决上述問題。

國家今年開始，已經下重手整頓課外培訓行業，各種打壓政策不斷出臺。

同時，為了降低家庭在孩子問題上付出的時間成本，開始改革教育制度。比如要求各地學校“推動課後服務全覆蓋”，並明確下文要求：

1、課後服務結束時間原則上不早於當地普遍的正常下班時間後半小時。

2、豐富課後服務內容，指導學生認真完成工作，幫助學習有困難的學生補習輔導。

3、通過財政補貼、服務性收費或代收費等管道籌措經費。學校服務性收費和代收費具體政策由各省份制訂，嚴禁以課後服務名義亂收費。

不僅每個工作日要開展“課後服務全覆蓋”，寒暑假也可能會這樣要求！所以，坊間傳出了“將取消中小學寒暑假”的說法。其實，這個說法不準確。準確的說法是，在寒暑假裏，學校可能會被要求開展“託管服務”。

比如北京，今年暑假就會有新嘗試：

也就是說，中國的孩子還是有寒暑假的。寒暑假裏，可以跟著家長一起外出旅遊，也可以在家自己安排學習。但未來多了一個重要選擇（尤其是小學生）：可以去學校，跟同學、老師一起度過，期間不組織學科培訓和集體授課，而是從事課外閱讀、興趣活動或者體育活動。

如果寒暑假裏都有這種託管班，一是解放了家長的時間，二是拯救了家長的錢包。當然，第三是打擊了K12階段的課外培訓。

我一直認為，對於中國孩子來說，中小學階段最需要解决的是四大問題：一是自我管理能力的建立，二是母語寫作達標，三是演講、辯論能力提升，四是讓愛上運動並有一兩個強項。其他的都是次要的。寒暑假託管班，可以在演講辯論、運動健身上多發力。

而且未來高考改革，也應該圍繞上述四大能力來考核。

總之，可以看出國家為了刺激生育，解决老齡化、少子化的問題，開始全面發力了。

在這個大邏輯下，學區房的小邏輯，中小學之前只承擔“狹窄責任”的小邏輯，都不存在了。

那麼問題了來了：

學區房（學位房）的概念，會徹底消失嗎？

這種可能性是存在的，關鍵看後期政策能否持續發力。只有大學區制，不足以瓦解學區房的概念；必須建立中小學老師的輪換制度，才能解决這個問題。比如名校和非名校的老師，3到5年必須完成100%的輪換，就可以讓學區房概念徹底消失。

另外，學位綁定（每套房子每6年才有1個小學學位，租房客需要房東允許才能使用學位等），只能强化學區房的概念，應該廢除。但原則是，學校每年招生人數是一定的，超過了招生人數就搖號。這樣，買學區房的不確定性就大幅增加，反而可以降低優質學位和住房的綁定。

需要指出的是，搖號很容易產生腐敗，被人暗中操縱。需要有多個部門介入，監督執行。

20多年前是沒有學區房、學位房概念的，那時候可以跨區擇校，但各種條子滿天飛。領導苦不堪言，校長每到招生季就“玩失踪”，基本不接電話。甚至領導跟校長暗中約定，橫著寫的條子可以不辦，竪着寫的條子必須辦。還出現了什麼級別領導的條子，參加何種比例的抽籤，比如4抽1，3抽1等等。至於貪腐現象，就更為普遍。

後來把學位跟住房綁定，解决了學位申請中的腐敗問題，國庫也新增了收入。

任何事情都是“物極必反”，學區房、學位房解决了腐敗問題，但卻刺激了高房價，所以又到了必須改革的時候。

但我們的頭腦一定要清醒：廢除學位和住房的綁定，可能會產生腐敗，因為搖號、電腦派位，都是人為控制的。當人一旦掌握了巨大的權力，如果沒有對應力度的監督，會很麻煩的。

不管怎麼說，一場新的變革正滾滾而來，沒有什麼能阻擋它。

學區房的邏輯的確被改變了，不確定性在急劇上升。未來會變化到什麼程度，要看政策。至少在這個階段，一對一的一流學校的學位房（一般都是天價），先不要買了。這種入讀名校的高度確定性、壟斷性，是一定要打破的！