上周看了一個多達兩萬多字的報告。對買房有用，聊一聊。

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這份報告是來自貝殼研究院的《新居住研究系列——新獨居時代》。雖然全文超過2萬字，但裡面的覈心資訊總結起來其實就三條，對買房有用的。

1，中國都市獨居青年數量快速新增，重慶的獨居人口數量在全國排名第一。

到2030年，中國獨居群體規模預計達到1.5-2.0億，獨居率或將超過30%。換句話講，再過10年每100人中可能超過30人是獨居。

2，獨居群體中的年輕人會越來越多、集中度越來越高，向發展更好、機會更多的一線和强二線都市聚集。3，獨居青年喜歡都市中交通便利、功能齊全的小戶型。租房以一房或者單配為主，買房以一房或者小兩房為主。

獨居年輕人將越來越多、他們會向一線和强二線都市聚集，也就是說在發展強勁的重慶，以後的獨居年輕人會比現在更多。而這些獨居年輕人租或者買房更偏好小戶型。

小戶型的想像空間就在這裡。它的受眾人群始終存在，市場對它的需求就始終存在。而且受眾人群的數量呈增長趨勢，市場需求也會新增。但現在做一房、小兩房的樓盤越來越少。當供應不能完全滿足需求，就會放大產品的市場價值，比如價格上漲。然後，利益空間就出現了。按照這個邏輯推導下來，小戶型真是太香了。我覺得我應該順應社會趨勢去買一套小戶型投資——買來就放在那裡，每個月租出去收租金。年輕人這麼多，還怕租不出去？？？等等，如果我按照這個邏輯去買小戶型，我怎麼覺得割韭菜的鐮刀下一秒就會落下來……

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先講一個小故事。

前段時間，朋友在渝北嘉州路附近的禦都會租了一套單配。租金1900元/㎡。

這套房子離上班的地方近，30分鐘左右。有捷運嘉州路站，步行10來分鐘。有大商場新光天地，日常生活方便。裝修新、傢俱家電齊全，住起來舒服。通氣，平時可以在家煮飯，節省開支。

這套房子滿足了他最覈心的需求，通勤距離短、有軌道和商業、居住品質不錯。所以，哪怕他覺得一個月1900元的租金有一點貴，依然願意租這套房子。

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這個故事雖小但生動詮釋了小戶型的投資原則：小戶型買來之後一定是先租後賣。那就要搞搞清楚，租給誰、賣給誰、這個“誰”喜歡什麼？

這幾個問題沒想清楚就去買小戶型，韭菜刀專割這種朋友。

貝殼研究院的報告已經告訴我們，小戶型的主力客群是年輕人。那我們先討論第一個問題：什麼樣的小戶型更容易出租、租金更高？

選年輕人喜歡的地方。年輕人租房圖什麼，生活方便、上班方便。所以，買小戶型只考慮兩種地段：覈心區和產業聚集區。覈心區不用說了，配套成熟又齊全，生活方便。產業聚集區，通俗點講就是很多企業聚集的地方，它的優勢是上班方便。根據貝殼研究院重慶分院的調查，重慶70%的年輕人都會選擇在工作地點附近租房。

這兩樣配套一定不能少。不管是覈心區還是產業聚集區，一定要選周邊有軌道和公車站的小戶型。這兩種交通工具肯定都是最好步行可到。舉個例子，如果捷運步行不能到，樓下至少得有公車站，坐公車到捷運1-3站為宜。貝殼研究院重慶分院的資料顯示，超過80%的年輕人的主要出行管道是捷運、超過70%是公交車。其次是商業。最基本的商業配套一定要有，比如量販店、便利商店、餐館。大型商場或者購物中心一類的商業配套，可以遠一點但不能太遠。比如坐幾站捷運就能到。

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小戶型不可能一直出租，總有要賣的那一天。第二個問題，什麼樣的小戶型後期更好賣、增值空間更大？

小戶型只要買在年輕人紮堆的覈心區或者產業聚集區，周邊有軌道和商業的地方，最基本的流通性和增值空間一定是有保障的。

下麵補充的幾條內容，是在前面的基礎上，盡可能地優化流通性和增值空間。

選戶型的時候，小兩房＞一房＞單配。

因為這三種戶型在後期賣房時，各自的潜在買家數量也是依次遞減的。小兩房不僅可以賣給獨居年輕人，也可以賣給小夫妻。一房則可以成為很多年輕人的過渡性居住選擇。

選配寘的時候，首選小戶型數量不多、品質和物管比較好的樓盤或者社區。何為數量不多，比如一層樓只有一兩套小戶型或者只是某些樓棟有小戶型。這種小戶型的優勢首先在於數量不多，後期出售時會放大它在社區的稀缺性。而社區品質和物管比較好，對買房子的人來說，花更少的錢享受更好的環境和服務，也是一種很有誘惑力的性價比。對於賣房子的人，房子也是有折損的，折損越大、價值越低。品質和物管是减少折損的有效管道。小戶型很多的樓盤或者社區不是不能選，如果能買到上面說的這種小戶型，肯定是更優質的選擇。儘量不要選被“隔離”的小戶型。比如是社區內部孤零零的單體樓。這種小戶型對比在社區內部的小戶型，後期賣的時候會吃虧一點。

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最後總結一下買小戶型的原則。

1，選年輕人紮堆的區域。最簡單的方法，直接去看這個區域裏的企業數量，尤其是大企業好企業的數量。

2，選年輕人喜歡的地段。覈心區或者產業聚集區。選產業的時候，也要選年輕人紮堆的，比如金融、科技、互聯網、新媒體等。

3，選年輕人必需的配套。軌道和商業一定是不能少的。公園、醫院等其它配套就是加分項了。

4，考慮到後期出售的問題，戶型不要選得太小，小兩房＞一房＞單配。

5，考慮到保值增值能力，最佳的選擇是小戶型數量不多、品質比較好的社區，最次的選擇是被隔離、像單體樓一樣的小戶型。