人家買的時候，你為啥不跟著買，人家賣的時候，你為啥不跟著賣呢？

說到樓市，不得不提的就是房價這倆字，數據上看，天津房價這幾年一直走低，不管是新房還是二手房，價格都比前幾年降了不少，很多人覺得，天津房價還得降，這麼多庫存，後面還有這麼多地要賣，哪有那麼多購買力啊？而且現在國家房住不炒，政策限制也會壓制房價過快上漲，但是天津的房價真的像數據那樣還在下跌嘛？

和大夥兒聊點實在的數據，和平三片普通小學的私產房，2020年底和現在比，保守點說，起碼漲了35w+，河西一片的一些社區，二手房漲了10w+，當然您可能說，這是學區房，再怎麼老破小，有學區加持，它也有上漲空間。

那我們再看看新房，西青南站新房，2020年初價格1.7w左右，到現在將近2w左右。高新區地鐵站附近新盤，開盤到現在不到半年，價格也上調了將近2000元每平，團泊湖去年最慘降到6000出頭，今年也回到了7000+以上的單價了，這些都是最真實的新房價格數據。

那為啥我們數據上看不出來呢？因為現在天津樓市，不像2016年那會兒，是個樓盤都哐哐漲，閉眼買房，買哪兒都行，而且下手還得快，慢了就搶不到房子了。現在不是，有漲的樓盤和區域，更多的還有賣不出去房子，降價促銷的新房樓盤，動輒總房款便宜10w+來做優惠，二手房也有掛牌一年，沒有幾個人來看的情况，現在天津樓市兩級分化也是比較嚴重，的區域，的樓盤一房難求，排隊搶房的情况都有，冷的區域，真的是連看房的人都少的可憐。

那為什麼會出現這種情況呢？下麵我給大家來分析一下：

1.買房需求固定存在

2.市場和價格

3.位置和配套

4.長期發展規劃

天津現時作為離北京最近的華北區域最大的都市，又是直轄市，地理位置，醫療資源，教育優勢，均為國內一流水準，很多北漂年輕人買房都會考慮離北京不遠的天津。

再窮不能窮教育，再苦不能苦孩子，永遠不會少了改善教育來買房的群體。

結婚買新房，年輕人得買套房，家裡老房子看不上，賣了以後置換買新的，剛需群體恒定存在。

以前房子太小，或者買個大的接老人一起住養老，改善型買房在天津也是不缺少的。

以上都是要在天津固定買房的群體，他們支撐起了天津樓市的消費群體，但是有了消費群體，老百姓買房現在都擔心買了以後房子降價，所以現在買房者，買房都會考慮以下幾點

1.買市區考慮學區的，都是低總價小戶型成交的多1·

2.買環城四區的，考慮位置交通，捷運商業這些的

3.還要看未來這一片區域有什麼利好規劃，如在建捷運，在建高鐵等等。

總之，天津樓市現時開始進入兩極分化階段，大浪淘沙，好的產品會經住時間的考驗慢慢脫穎而出，也希望大家都能買到合適的房子。

今天我就來換個角度來聊聊兩極分化這個問題。

有個粉絲問起我，你說現在這市場流動性是不是開始兩極分化了？

我又想起了那個前輩的那句話。

我尋思吧，是，週邊低價的房源和市區二手的低價房源大量去貨，那是因為落戶人群的需求，但是我也沒瞅見高價項目嗖嗖賣啊。

我尋思著，咋就兩極分化了呢？

從現時的成交量瞅不出來兩級分化的，中間層面的成交量依舊是市場的主導，沒問題啊。各個區間的購買力都在釋放，可能有多少的問題，可能不如以前的釋放量那麼大，但是我真沒瞅出來咋就擱兩極分化了，一時間，我也沒法子接這話茬子。

隨口就問了一句那個粉絲：咋就兩極分化了？我沒瞅見啊。

難道是我分析錯了？嗨是哪不對勁。

後來，他給我回的是：你看看二手房的市場，中間斷層根本賣不動，我找了很多仲介，他們也推不出去。

我頓時懵逼了，這特碼絞盡腦汁，你跟我嘮著玩。

我都說過好多回了，中間層斷檔了，那是因為中產階層的接盤能力和限購已經阻攔住了這層投資客的二手房迴圈，只能往新房領域流入。

但是，兩極分化這個詞，我依舊想著曾經的那位地產前輩，後來和我們所說的一番話。

有個地方，在2001年的時候，曾經出現過一次兩極分化的市場，那裡曾經在千禧年前開始賣地，遍地都是中低價的住宅，陸續人們開始發現供過於求，而整體的價位下滑。但是豪宅卻因為當時减息，備受有錢人的貨幣資產保住預期的需求，而開始上漲。究其原因，是源於那會的亞洲金融風暴後的一些列效應，具體的不能多說啥了，。而2001年開始，大量的企業開始供債，也有資金鏈緊張的小企業斷檔，被大魚吃掉，而價格開始正式兩極分化的市場，一直持續到2004年。

故事裏的這個地方，叫做香港。

其實那時候他說，他經歷過很多過往，忽然間覺著兩極分化可能是樓市未來的一個方向，特別是一些沒有足够產業和人口支撐的都市，單純依賴於資本市場的炒作和熱錢的湧入，那未來就是頭重脚輕根底淺。天津是個慢節奏的都市，也是個發展中的地方，因為越來越多的資本進入，房子的產出速度一定會加快，而最終的結果就是庫存量的多少。

當時問了一句，那房子多了，對企業的影響肯定會是很大的。

他說，企業的競爭肯定會是白熱化，但是企業始終還是要盈利的，對於個人，就不好說了。

因為那個時候，分子和分母的劃分，愈加明顯。

而為了投資去買房的人，也肯定是這個千萬分母中的一部分。

我尋思，那就和淘寶賣貨一樣唄，看銷量，看口碑，看點評唄。

他說，今年開始限購，（那會是2011年）不知道會持續多久，但是如果你想要在漫長的週期裏等待機會，那你就要和別人不一樣。

那個時候，完全聽不懂，現在回味，感慨萬千。

現在回頭，開始慢慢明白了市場在下行期的本位思考。

我就在想了，等待機會，和別人不一樣，那是啥？存錢？嗨是買保險理財？嗨是繼續買房。

其實慢慢的和幾個朋友嘮嗑，就開始整得有點頭緒了。

人們的買房需求千千萬，結婚的，投資的，學區的，養老的，養老的……要啥有啥。

但是回到幾個根本性問題：

1.咋地，你瞅別人買房就能賺錢，你買為啥不能賺到呢？

這特碼廢話，你都說你瞅了，人家買的時候，你為啥不跟著買，人家賣的時候，你為啥不跟著賣呢？嗨是沒錢、沒膽、沒房。要不早幹啥去了呢？

未來的房子會越來越多，你說你現在買的價值依賴於啥，我的戶型好，遍地都有好戶型的新房和二手房，我的房子所在區域規劃好，規劃再好也是一張畫，需要人和時間共同培育，遍地都是交房即空置，咋培育，連人影都稀少，最後整成個無人區。

要綜合考慮。

2.那現在能不能買房呢？沖進去？買哪？

這個明眼的人都知道，不能閉眼買買買了，自住買自己的定向需求，沒啥毛病。

但是又想落戶，又想保值，未來嗨好賣的房子，那肯定嗨是在各個板塊的覈心資源區。

別整啥和平河西南開，下三區咋滴咋滴，有些人錢就是够不著，你還不讓人家活了咋地。

不分哪個區域，市區各個板塊要找覈心的資源區，資源也分很多種，譬如牛逼學區，不說啥了，自己都懂，不是所有學校都叫學區房的。

另外就是捷運+人口密集度，天津不是一個有捷運就會有需求的地方，捷運資源是最為關鍵的點比特，但是要看人口的附著力和租賃價值點，環城很多地方房子不少，也有捷運，最後沒咋地。

都市的景觀資源+土著人群包圍的區域，這就不說啥了，市區大家都瞅得見，別整個小公園啥的就吹牛逼，要有都市的景觀資源，好歹有人會來你這裡度假旅遊吧，老百姓自嗨的景觀就算了。

3.我就這點錢，我買不起你說的那些資源咋辦？

那就別買唄，非得落戶買，就買自己買得起的，地段相對也可以的，別特碼整個大遠郊等著如意郎君來拉你一把，市區那麼多賣不出去的二手房，都在等著天上掉七彩祥雲呢。剛需的思維中，盡可能，我也只能這麼說，盡可能不能把自己整成投資客，醒醒好不，啥叫投資啊，那就是玩，人家不缺房，不差房。脚踩兩隻船到最後只能自己騙自己，先買個能落脚買的起的，住不住放一邊，能做長租才是關鍵。

當然，願意算計自己如何抄底的，別問我，我很少看到首付不多的人能抄到底。

因為金融套現遊戲的規則，永遠都是富人製定的28法則。

其實，兩極分化這個概念的最終，我個人理解的，不是房價的分化，也不是成交量的分化，而是人們對於資源心態的分化。

好的資源，有錢人會固守，就像很多覈心區好地段好房型的房子二手房出房率極低一樣，人家那是自持型的投資，需求是更加長週期的利益，賺錢了，繼續賺，不賺錢，我就持有，反正資產是我的，啥時候賣，全憑心情。

沒發展起來的地方，房子便宜，拉動人們剛需也好，剛改也好的居住需求，對於資源的期盼，也只能等都市更新一步步的拓展，而不是像人家買中心地帶的房子那樣，一蹴而就，要啥有啥。所以，漲漲跌跌的，很正常，因為，房子多，人的選擇就會多。

因為覈心區的資源，能附著的不是房價，而是人口。

其實，對於未來天津樓市的兩極分化，不論是新房市場，還是二手房市場，現時的苗頭已然逐漸顯現了，土地市場也一樣。有個幹媒體的小兄弟很直爽，私信我，從土地市場上的關注度就能瞅出來，現在關注度分化的太不一樣了。

我笑了，是啊，咋說呢？

人們再怎麼買不起，也更加關注市中心，開發區等等區域覈心區的土地出讓，你關注，開發商更加關注，否則也不要報名那麼多家了，是不。

因為它們才是最大的投資客。

當然，他們可以割肉，因為是企業行為，可是，你卻是個人的錢。

這點，對於售賣方的市場，有著本質化的區別。

兩極分化，也是企業與個人的分化。

忽然想到了剛開始調控的那一年，地產界的瘋子老孫預言的一段話：本輪調控短期內不大可能放鬆，現時房子的存量過多，未來需要擔心的問題是房子是否賣得出去。囙此要努力買好的房子，但你不要抱有僥倖心理，想著靠投資房產來賺錢。

個人可以不賺錢，但是房企依舊需要拿地，蓋房，賣房。

而恰恰之前的一年，老孫完成了13筆並購。

有賺有賠。

而買房的人，也在那年之後，有賺有賠。

開始出現了市場的倒掛。

漸漸地也變成了如今市場上，

新的兩極分化。

你說尷尬，不尷尬。

本人在天津上學，工作，生活近8餘年，現在從事本人天津落戶，房產工作，為上百位外地家長提供天津落戶、買房投資、上學轉學政策諮詢，幫助上千個家庭成功落戶天津，指導數百個客戶成功置業天津，希望幫助更多的家庭解决天津落戶，買房的難題，不走彎路。

堅持原創，用心寫好每一篇！

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