原創劉曉博

2021年的上半年，轉眼就過去了。

又到了總結和展望的時候。今天一大早，就看到了“中指研究院”發佈的上半年房地產行業數據，其中下麵這組房企拿地的數據，很有點意思。

重點在左側的拿地金額。綠框裏的前6名，清一色的是國企（或第一大股東為國企）背景的房企。

另外，在前20名裏還有中海地產、中國金茂、越秀地產、中國鐵建、中海宏洋。

這樣，在2021年上半年拿地金額20强裏，有11家是國企（或第一大股東為國企）。

中國房地產市場，真的進入了國企時代嗎？

看起來是的。

如果統計上各類政策性住房、舊改項目，國企的市場份額將更高。

以深圳為例，官方已經宣佈：2035年之前，深圳新增住房裏，60%將是各類保障房。這些保障房包括人才住房、安居型商品房、公共租賃住房，基本上由市區兩級國企來開發。

深圳未來新增住房裏，只有40%是商品住宅，土地通過招拍掛來“分配”，這裡面國企背景的房企能拿走一半的份額。

至於深圳的舊改，國企占比也不低，至少能拿到一半的份額。

所以我們可以粗略地估算出來，未來深圳住宅市場超過一半的市場份額，將被國企佔據。

北、上、廣的情况也差不多。

這也很好理解：適當提高房地產行業的國企份額，有利於貫徹落實中央的樓市調控政策，穩定市場。

我沒有“所有制歧視”的觀念，但事實告訴我們：一般來說，國有房企在落實調控政策的時候更規範一些，“打擦邊球”的事情比較少。

比如最近深圳樓市又出了兩個大新聞：一是蛇口豪宅半島城邦的雙拼戶型，拍賣的時候只賣了每平米7.5萬元，而這個樓盤最高價可以達到20萬，即便是景觀差的也在15萬元左右。

僅僅因為是“雙證房”，就“廉價”到這種程度，每平米差價可以達到7萬元以上，令人瞠目。

而在深圳房價最高的南山區，竟然有相當數量的“一套房子，兩本房產證”的情况。為什麼會這樣？就是因為開發商在執行2006年國家出臺的“9070”政策的時候打擦邊球。

“9070政策”，是指國家一度要求“新建住宅項目，套型建築面積90平方米以下的戶型必須占整個項目的70%以上”。政策出臺後，有開發商大打擦邊球，搞出了“一房兩證”，違規開發豪宅項目。

2010年，國家出臺了限購措施，大城市房票變得非常珍貴，“雙證房”變得很少有人願意接盤，不僅流動性差、價格也低了很多。

另外一個案例是：最近南方日報等多家媒體報導，深圳福田區“寶能都市公館”通過搭建樓板擴展面積，未經規劃審批，涉嫌違法加建。

上面提到的兩類違規，在全國都不鮮見，一般來說國企沒有動力這樣搞，而民企因為激勵機制靈活、有動力“打擦邊球”。

不是說國企一定規範，民企一定違規。但在具體實踐中，國企落實樓市調控政策往往更嚴格、不打折扣、不講條件，這的確是事實。

展望未來，大城市的樓市機會主要有三：

第一是政策性住房，這個板塊的機遇主要被各地國企拿走，連跨地域經營的國企、央行都拿不到多少，更不用說民企了。

第二是都市舊改，由於舊改項目期限較長，很大程度上被地方政府掌控，交給國企可以“避嫌”，所以國企拿到舊改項目也比民企更容易一些。

第三是通過招拍掛拿地，國企和民企機會大致相當。

都市等級越高，前兩類機會占比就越高，第三類機會反而下降。所以，未來一線都市、强二線都市的房地產機會，一定是國企更容易拿到，民企的機會肯定是趨勢性降低的。

具體到今年，情况有點特殊。因為房企融資的三道紅線剛剛建立不久，此前拿地比較兇悍的多是民企，負債率比較高。有了三道紅線的制約，民企拿地節奏自然會放慢。而國企性質的房企，反而因為財務指標健康，競爭對手减少，新增了拿地的機會。

於是就出現了今年上半年，“前20名拿地最多的房企裏，國企背景的占了一半以上”的局面。

這種現象，估計還會維持1年到1年半。

有一點是肯定的，在政策性住房和舊改等方面，國企的優勢是長期的。

另外，今年上半年國企背景的房企拿地金額壟斷前6名，在前20名裏佔據11席，也向我們傳遞了一個重要訊號：對於未來中國樓市，他們依然是非常看好的。

至於二手房停貸，房貸利率上浮，這些都是暫時的。

就連美國黑石集團，都接盤了潘石屹的9大辦公大樓項目；而平安人壽也接盤了凱德集團的6大來福士項目。

從國企積極拿地，到黑石集團和平安人壽準備做中國商業地產的“長期接盤俠”，都告訴我們：

未來貨幣只會越來越多，利息只會越來越低（反彈是暫時的），中國的優質不動產（包括大城市的辦公大樓、商鋪、公寓）仍然是比較好的長期抗通脹工具。

房地產“國企主導市場”時代的降臨，將給市場帶來幾個重要的變化：

第一，調控政策可以得到更好的執行，市場大漲難度增加。但另一方面，也可以更有效地防範泡沫破裂的風險。

第二，市場裏各類違規現象會减少，偷面積、違規更名、爛尾等風險有所降低。

第三，還可以為將來廢除公攤面積、推行成屋銷售、精裝修交付等創造更好條件。

今天A股大跌

主要原因，是前期護盤的資金完成了任務，在部分籌碼上撤離。比如昨天金融地產股漲，就有點拉權重股的意思。

“人民幣升值對沖大宗商品漲價”的邏輯被中國央行否定，美聯儲兩項政策利率加息（6月17日）也讓美元指數有所反彈，後者也進一步緩解了人民幣升值壓力。A股近期有重回“垃圾時間”的態勢，3620附近的“頸線比特”壓力比較大。

市場之所以缺乏信心，主要是認為四季度美聯儲縮減QE概率較大，而中國央行近日重點提及了“防範外部衝擊”，也就是說，不希望在美股大跌之前“讓中國的資產泡沫”繼續膨脹。