上周，很多人都在探討所謂的“二手房停貸”。

在我看來，不過就是屁大點事。

所謂的二手房停貸，一句話就能講明白——

銀行房貸集中管理後，上半年的房貸餘額不足，暫時收緊了二手房貸款，把更多的餘額讓給新房；

畢竟開發商才是大戶，畢竟新房業務才是大頭，畢竟開發貸油水更多。

一旦下半年信貸額度補上來，馬照跑，舞照跳，繼續嗷嗷鬧。

當下，真正值得警惕的是潜藏在一堆垃圾新聞中的兩條伏筆——

第一，二手房指導價政策，正在肆意屠殺投機者；

第二，土地出讓，正從“拍賣模式”轉入“招標模式”。

這兩條伏筆，將在未來的樓市大殺特殺。

樓市投機主義，正在消亡。

投機的終極奧義是，有肉見可見的利差。

過去兩年，諸多都市能長期保持“樓市虛火不滅”的根本原因是——

它們的樓市裏，存在著兩個的巨大利差。

一個是，一二手倒掛。

另一個是，地價倒掛。

二手賣的比新房還要貴，土地拍的比房價還要高。

扯淡的是——

這兩個巨大利差，極其透明且確定。

旁邊的二手，比新房貴1萬/㎡，這到手能不賺錢？

旁邊的土地，眼看逼平房價了，這買到能不暴擊？

壓根不用專家分析，更不用數據推演。

是個人，都肉眼可見；拴條狗，都想上去咬一口。

更扯淡的是——

這兩個巨大利差，你還長期管不住。

新房能限價，那是因為預售證在你手裡，你說批多少，那就批多少。

而二手房源，全在房東自己手裡。我說賣多少，那就賣多少。

你不讓我掛鏈家和貝殼，那我就走私下交易。

你管天管地，能管得住房東賣房拉稀？

正因為二手房價的難以管控，就導致了以下這種情況——

新房越限價，倒掛利差就越大，新房市場就越難搶。新房市場越難搶，需求越被倒逼到二手市場。需求越進入二手市場，房東越敢惜售，越敢掛高價。

而土拍同樣是如此。

過去的土地出讓權，全在地方手裡，我說拍多少那就拍多少。

地價便宜了，我就餓房企兩年。但凡餓上兩年，我就是端碗粉絲上來，你也能搶出燕窩的價格。

地價貴了怎麼辦？上面要問責了怎麼辦？

來來來，咱們土拍限價！

但要競配建、競自持、競保障房。

看起來地價是沒漲，但是自持比例提高了，配建比例提高了，保障房比例提高了。

刨除保障房、自持房和配建房之後，正常商品房的地價哢哢又漲了！

正因為土地市場的難以管控，就導致了以下這種情況——

調控越調越狠，但地價越漲越高。地價和房價之間的套利鴻溝，越拉越大。地都漲成這批樣了，房子以後得漲成啥樣？

管得住新房，管不住二手。只要二手嗷嗷漲，新房越限價越香。

管得住樓市，管不住土地。只要地價嗷嗷張，樓市越調控越慌。

利差不停，投機不止。

管不住的二手市場，在深圳栽了個大跟頭。

4個多月前，深圳正式出臺了“二手住宅成交價格參攷機制”。

也就是，所謂的“二手房指導價”。

更詳細解讀，請參攷大碗相關文章“去金融化”運動，正在樓市裏連續實錘！”。

這個指導價，極為妖孽——

幾乎每一個社區的官方參考價，都比實際成交價要低；

諸多社區的官方參考價，要比實際成交價低2-3萬/㎡；

部分紅盤的官方參考價，要比實際成交價低50%，甚至能達到100%。

比如，華潤城二期的實際成交價已經達到17萬/㎡以上，而官方參考價只給到了13.2萬/㎡。

這個參考價，絲毫沒參攷當時的二手市場，純粹參攷的就是華潤城4期的新房價格。

這個指導價，嘴上說的“以二手網簽價為基礎，結合周邊新房價格”。

實際操作中——

只結合新房，不參攷二手！

我但凡看一眼二手價格，就算我輸！

指導價剛出臺時，深圳樓市依舊正在風頭上。

一眾人罵罵咧咧，表示絲毫不慌。

官方指導價，只指導官方，指導不了我。

它指導它的，我賣我的！

我但凡看一眼指導價，就算我輸！

當時我的回復是，嗯，有道理，但你依舊是個憨批。

官方指導價，的確指導不了你，但指導得了銀行。

銀行在批復房貸時，將嚴格按照指導價來批。

現如今——

深圳的指導價玩兒了將近5個月，銀行按照指導價批房貸也批了將近5個月。

深圳樓市怎麼樣了？

好，精彩的一幕來了！

深圳二手指導價出臺後，大量千萬總價的房子，首套首付被幹到了7成，二套首付被幹到了8.5成。

比如，華潤城82㎡的兩房，市場成交價1500萬，正常首付3成450萬。

現在指導價1082萬，銀行按指導價評估，最多只能貸款757萬，首付直接被幹到5成。

你想用個首付貸、抵押貸，加上杆杆强行上車？

嚴查經營貸的鐵錘，幹不死你。

掛著深房理的繩索，血還沒幹呢。

一個二手房指導價，再加上一個嚴查經營貸，讓深圳的二手房市場直接丟掉了一大半的客戶。

二手房指導價出臺4個月後，深圳二手房的成交量跌到了近10年來的最低點——

5月份，二手房成交量跌入3000套，同比减少60%；

6月份，二手房成交量連續兩周下跌，環比連續下跌15%、10%；

相比去年高峰期，二手房成交量已經下跌10000套。

前期杠杆過高的房東，已經崩了！

比如，寶中深業海岸城。

一期總價2050萬的房源，下跌300萬，跌至1750萬。

二期總價1800萬的房源，下跌450萬，跌至1350萬。

比如，此前紮了海量投資客的南山諾德國際。

這兩天，一套66㎡的房源，已經跌入960萬。這個價格，已經跌回去年的“715”。

一年的漲幅泡沫，四個月化為泡影。

此時此刻，面對這樣的數據，我不得不說——

失去杠杆之後，深圳二手房正瀕臨絕境。

更扯淡的是——

二手房瀕臨絕境之後，也把新房拖入了深淵。

遙想一年前的深圳新房，搖號搶房是那般炙熱。

華潤城4期開盤，8128人搶503套房，競爭是那般激烈。

為什麼搶？

說白了就是新房比二手便宜，有倒掛空間和套利空間。

現在二手房指導價出了——

二手房指導價，就按照新房價格來指導。房貸批復，就按照指導價來批復。

杠杆沒了，二手房跌了，倒掛空間縮小了，套利空間也縮小了。

於是——

曾經搶到爆的新房市場，也不那麼香了。

近期深圳新入市的5個樓盤，客房比都小於2，搖號命中率都超過50%。甚至龍華恒壹四季華府房客比為0.67:1，供給大於需求。

都說二手市場不好管，都說一二手倒掛是剛性套利，都說打新是必賺的生意……

深圳僅用了一招，僅用了4個月，就把所有的剛性套利打斷了——

以新房價格作為二手指導價，以二手指導價作為房貸批復價。

一手打斷杠杆，一手打斷套利。

把杠杆撅折，把成交量打斷，把二手推入深淵，把套利打平。

讓二手拖著新房，一起向下墜。

管不住的土地市場，在上海栽了個大跟頭。

一周前，上海連續三天的第一輪集中土拍落下帷幕。

我全程關注了上海的土拍，看完之後，我只想說——

上海，牛批！

在央企、馬甲和地王橫飛的全國第一輪集中土拍中，上海幾乎創造了一個奇迹——

所有土地的成交溢價率，全部控制在10%以內；

整場土拍，沒有馬甲滿天飛，且沒有國央企一家獨大；

堪稱第一輪集中土拍中，最公平、最溫和、最健康的一個都市。

這一切的基礎，建立在上海剛剛實施的土拍新政上。

讓全國城市撓頭的土地市場，被上海一個土地新政，收拾的服服帖帖。

上海這次的土拍新政，有三個亮點。

這三個亮點，大概率將在未來成為土地管控的模範，全國推廣。

上海土拍的第一個亮點，控制最高溢價，且不競配建。

本次上海土拍之前，就已經限制了所有土地的最高溢價率。

最高溢價，不得超過10%。

這個時候，肯定有人跳出來說——

限制溢價率，也是老把戲。

很多都市，早都在玩。只要碰到10%的溢價率紅線，就開始競配建和自持。

上來直接報到最高價，接下來就拼誰配建的保障房多，誰自持的比例高。誰狠，誰拿地。

只要配建和自持比例高了，地價還是上去了。

溢價率10%，但自持個40%，地價還不是漲到飛起。

所謂的競配建和競自持，本質就是——

地方和房企一起苟且，變相抬高地價的工具。

而上海這次不僅控制最高溢價率，而且不玩競配建、競自持的把戲。

一旦碰到最高溢價紅線，上海土拍就自動進入下一個環節——

一次性報價。

上海土拍的第二個亮點，一次性報價。

前面說了，上海這次土拍會設定不超過10%的最高溢價。

房企的競價，一旦超過最高溢價，就採取一次性報價——

讓所有競拍者一次性報價，誰最接近平均值，誰得標拿地。

競配建和競自持的變相抬高地價，消失了。

價高者得的哄搶抬價，也消失了。

上海的土拍，就變成了限價規則內的純拼運氣。

這個時候，肯定還有人跳出來說——

一次性報價，也是老把戲。

蘇州，早在2016年就在玩。只要開始拼運氣，那就開始拼馬甲。

一個開發商，帶100個馬甲，一起報價。

誰的馬甲多，誰的中簽率就高。

到最後，全特麼便宜了國央企和大房企。

他們一手壟斷土地，一手壟斷樓市，還不是想賣多少賣多少。

而上海這次不僅控制最高溢價率，不玩“競配建，抬地價”的把戲，而且還有效控制了土地壟斷。

本次的上海土拍，為了規避土地壟斷，引入了一個新的殺手鐧——

135分打分制。

上海土拍的第三個亮點，招掛複合打分制。

這套殺手鐧的具體流程，如下所示——

如果這宗土地的報名房企，不足7家，那就所有房企一起入圍競拍環節。

如果這宗土地的報名房企，超過7家但不足12家，那就前6家房企入圍競拍環節；

如果這宗土地的報名房企，超過13家，那就前7家房企入圍競拍環節。

這套殺手鐧，相當於設定了一道門檻，控制了進場的房企玩家。

控制了玩家量，也就控制了土拍的熱度。

前6名和前7名的排序，是怎麼排的？

按照135分的打分來！

所有參與土拍報名的房企，會依據經濟實力、科技資質、項目經驗和受讓管理等4大版塊，挨個打分。

誰的分高，誰入圍競拍！

經濟實力32分，主要看總資產、淨資產、淨利潤、淨收益；

科技資質17分，主要看信用評級、開發資質和百强排名；

項目經驗41分，只要看一線都市相關開發業績。

這三個板塊，都還比較常規。

其中，最最最最最牛批的就是“受讓管理”這個版塊。

這個版塊，占了45分。

一家房企，上來就給你滿分，但你每在上海拿一塊地，就扣15分。

一旦45分扣完，基本上你也就喪失了短期在上海搶地的資格。

你不是愛搶地麼，你不是愛拍地王麼，你不是愛哄地價麼……

來來來！最多給你4次機會，甚至不用4次！

只要3次，就該滾犢子了。

什麼叫公平？

這就叫公平。

想抬地價？給你10%的最高溢價紅線。

想靠競配建變相抬地價？一次性出價，純粹拼運氣。

想拼馬甲壟斷開發？招拍複合，誰分高誰入局，馬甲連進門的資格都沒有。

仗著錢多想嗷嗷搶地？拍一塊扣15分，拍2塊，短期出局。

上海幾乎是以壯士斷腕的决心，給我們提供了一個管控土地的模範。

更關鍵的是，模範的首次亮相，就一副“公平、穩定和健康”的濃眉大眼模樣。

難控的從來不是地價，而是人心。

今年的中國樓市，讓我們看了太多的新玩法。

諸多我們曾以為難以管控的套利空間，都被一個又一個的新玩法收拾的服服帖帖。

都說二手房難管，都說一二手倒掛的剛性套利難以彌和……

結果，被深圳的“二手房指導價”收拾的服服帖帖。

我的確指導不了二手房東，但我可以通過指導銀行，撅斷高價二手房的杠杆。

撅斷了杠杆，就撅斷了二手房，也就撅斷了一二手的套利空間。

都說土拍難管，都說地價和房價的剛性套利難以彌和……

結果，被上海的“土拍新規”收拾的服服帖帖。

我的確管不了有錢房企嗷嗷搶地，但我可以通過優化流程，控制進場的房企量。

控制了溢價空間，控制了房企量，就控制了土地市場的熱度。

深圳的二手房指導價，落地近5個月。

不僅把二手房打入10年歷史冰點，讓連漲20個月的房價首次回檔，讓前期投機者降價出貨，讓倒掛利差逐步縮小……還順便把曾經有剛性紅利的新房，也拖入低谷。

上海的土拍新政，首拍大捷。

若長期堅持，上海樓市也將大概率去投機化，進入平穩健康的增長區間。

樓市去投機化，在深圳和上海找到了最好的模範和答案——

二手房指導價，讓一二手倒掛紅利，變得不再剛性。

土拍新政，讓地價和房價倒掛紅利，變得不再確定。

這個答案和模範，將大概率向全國推廣和複製。

事實上，推廣和複製已經開始——

5月份，“搖號打新重鎮”成都，已經落地“二手房指導價”。

指導價的定制，幾乎與深圳如出一轍。

只參攷新房價格，且嚴格按照指導價批復貸款。

更多的都市，正在加入出臺“二手房指導價”——

無錫、東莞、西安、鄭州、蘇州……

6月份，成都再次調整和陞級土拍新規。

潮州、南平、金華、湖州、義烏和西安，正在陸續陞級土拍新政策。

一場樓市反投機戰役，已經打響。

星火，正在燎原。

當倒掛紅利不再透明、確定且剛性……

還真的有那麼多人願意衝殺進去，滿杠杆搏一波短線投機麼？

最後，我有三個落地性的建議。

第一，要警惕那些倒掛網紅都市的二手房。

譬如成都、杭州、西安、南京……

這些都市虛火不下的一個重要原因就是——

二手比新房還要貴，有倒掛紅利，有剛性套利空間。

但是，這種剛性套利空間並不會持續太久。

如果，上一輪的政策調控目標是“打掉杠杆，嚴查經營貸”。

那麼，這一輪的調控目標，則是“幹掉二手，打掉套利空間”。

瞄準的就是，有倒掛空間和倒掛紅利的都市。

深圳、成都和西安，都已經陸續出臺了二手房指導政策，二手房的價格大概率都會下調。

這三個都市的二手房，暫時不要入手。

下一個，大概率是杭州。

一旦二手房指導價持續落地，銀行嚴格按照二手指導價批復貸款，二手房長期保持在首套5成、甚至是7成首付……

遺失杠杆的二手房價格，回檔個10%以上，是大概率事件。

深圳，已經給了我們最好的答案。

第二，要警惕那些倒掛網紅都市的假倒掛新盤。

這個主要針對的就是杭州。

杭州樓市，已經有點妖的過頭了。

當下的杭州，越來越像去年底至今年初的深圳——

新房搶不到，二手房虛高。

二手房天花板，眼看快幹平上海。

但凡是個新盤，那就有倒掛，動輒就是萬人搖。

看多杭州的朋友們，一張口就是“互聯網經濟第一城，人口流入第一城”。心裡想的無非就是“有倒掛紅利，能大幹一票”。

在如今的政策風向下，這不是一個好現象。

一旦槍響了，裂開的大概率是出頭那只鳥。

一旦指導價落地杭州，二手杠杆消失，二手價格會跌……現在的倒掛紅利，還能留存多少？

更可怕的是——

杭州低於10%中簽率的網紅盤，限售5年，加上交房週期，起步持有8年。

政策壓頂，杠杆撅斷，八年週期……現在的倒掛紅利，還能吃到多少？

第三，要警惕那些第一輪集中土拍中，地價跳漲過高的都市。

這一輪集中土拍中，地價跳漲的都市無非就是兩種——

第一，前期捂地不出，兩年不拍地，開發商餓瘋了；

第二，地方有意托市，第一輪惜售，狂玩饑餓行銷。

最典型的就是重慶。

但是，別忘了這只是第一輪集中供地，今年還有兩輪。

一旦全年供地補上來，一旦上海土拍模式推廣……拍上去的土地，大概率還會跌下來。

孫宏斌的那句話，至今都振聾發聵——

再過一年，就會有房企懊惱，地拿貴了。

以上，就是葫蘆娃不太順耳的耿直之言。

我希望諸位看完此文之後，能認真反思一下——

自己上半年的投資佈局和當下的資產結構，是否合理？

自己即將佈局的都市，是否屬於以上幾類都市？

最後，也請諸位把此文轉發給身邊有打算買房的親戚和朋友，我相信半年後，他們一定會感謝你的。