根據媒體報導，最近國內越來越多的都市開始出現“二手房停貸”現象，從原來的廣州、深圳迅速擴容到了南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等都市。

甚至最近有消息傳出：北京部分銀行的二手房貸款額度也已經開始緊張，甚至部分銀行已經“暫緩二手房貸款”，這說明二手房房貸暫停已經傳導到北京。

這次二手房“暫停貸款”主要有以下幾個特徵：

第一，主要出現在樓市過熱的都市中，尤其是以南方都市為主，在經過2019-2020年“瘋狂加杠杆”後，南方樓市顯然已經“過熱”，所以這一次二手房停貸主要出現在南方都市。

第二，南方都市不僅出現了二手房貸款難的問題，同時普遍出現了“房貸加息”現象，6月份有24個都市首套貸款利率上浮，22個都市出現了二套房貸利率上浮。

像蘇州首套房貸利率就上漲了65個基點，二套房貸上漲了50個基點，紹興、杭州的首套、二套房也提高了30個基點，而且大部分都市都延長了放款的週期，從原來的1個月延長到3個月，甚至是6個月。

第三，針對城區“老破小”貸款難度明顯增加，超過20年屋齡的二手房，部分城市已經暫停貸款，超過25年的基本上無法房貸。

根據今年的貨幣政策導向，預計二手房貸款難度大會持續到年底，今年想買二手房難度會非常大，畢竟一次性拿出全款還是夠嗆。

值得注意的是，這一次涉及範圍很廣的“二手房停貸”並沒有官方檔案下達，也並非銀行有錢不放貸，主要是由於央行的“兩道紅線”影響。

2021年1月1日，央行出臺了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對各大銀行的“房地產貸款”實施上限管理。

這個“集中度管理”的覈心內容是設定房貸“兩道紅線”：

紅線一：房地產貸款占比最高不超過40%。

大型銀行不得超過40%中型銀行不得超過27.5%小型銀行不得超過22.5%縣域農合機构不得超過17.2%村鎮銀行不得超過12.5%。

紅線二：個人住房貸款占比最高不超過32.5%

大型銀行不得超過32.5%中型銀行不得超過20%小型銀行不得超過17.5%縣域農合機构不得超過12.5%村鎮銀行不得超過7.5%。

“兩條紅線”的設定，讓銀行能够提供給買房人的房貸額度，受到了嚴格的限制。

但是確實沒有想到僅僅半年時間，銀行房貸額度就已經緊張到了要“暫停二手房房貸”的地步。

背後的原因是2021年樓市需求“太旺盛”了：

第一，2021年1-5月份，全國住宅銷售面積增速39%，商品住宅銷售額增速高達56%，房子賣的太多了。

第二，2021年1-5月份，全國契稅收入增速高達30%，土地增值稅增速高達25%，賣地收入增速高達24%。

以上房地產經濟指標增速均遠遠超過了GDP增速，說明樓市整體還是偏暖的，對房貸的需求肯定是“暴增”的。

一邊是“房貸額度受限”，一邊是“樓市需求爆發”，銀行最終選擇了向二手房房貸開刀，有可能將會成為未來的長期趨勢。

那麼，如果“二手房房貸”被限制，對樓市會有什麼影響呢？

第一，“改善需求”會被嚴重制約，大戶型房子將會很難賣，而且會越來越難賣。

一般來說在改善需求都是“換房改善”，一旦二手房貸款被限制，手裡的二手房賣不出去，那麼就沒有資金和購房資格來改善了。

囙此大戶型改善產品將會“滯銷”。

第二，斷了“剛性需求”購買二手房的路，只能購買新房，尤其是會明顯推動近郊區新房的去化。

有很多剛需其實都是購買二手房來完成置業的，但是隨著二手房房貸的制約，只能去購買新房。

所以近郊區的新房，尤其是捷運周邊的新房，將會快速去化，會更加火爆。

利好新房，也是政府願意看到的，這樣可以達到兩個目的，一是有利於賣地；二是有利於開發商的資金回流，緩解債務風險。

囙此二手房停貸，有利於新房去庫存。

第三，隨著住宅二手房貸款的暫緩，有利於商住產品的回暖。

現時的商住市場最關鍵的就是“去金融化”，不能貸款導致價格出現暴跌，但是隨著住宅二手房貸款的暫緩，相當於住宅也在“去金融化”，會推動一部分市場需求來購置商住類商品。

囙此對於“不能貸款”的商住來說，依靠總地價的優勢，可以實現局部回暖。

第四，隨著覈心大城市的二手房房貸額度限制，房價的人群溢出效果會更加明顯，會有一批剛需到大城市周邊置業。

按照現時中國熱點大城市的房價水准，一旦貸款額度受限，大量的剛需將無法再“上車”，只能抓緊向周邊都市溢出。

囙此對於環京/環滬/環深的樓市來說，是一個“利好的推動”，尤其是有捷運，臨鐵的房子，需求會有明顯回暖。

囙此總結來說，隨著全國熱點大城市的“二手房暫停貸款”，會有三類房子要火：

第一類是近郊區的“剛需新盤”，去化迅速；第二類是城區的低總價商住，需求會逐漸起來；最後是環大城市周邊的房子，需求也開始出現明顯外溢。

而相對來說，城區的老破小，尤其是屋齡超過20年的房子，將會面臨“滅頂之災”，越來越難賣。

最後需要說明的是：二手房停貸，只是暫停鍵，而不是停止鍵，而且只是在局部地區出現，尤其是熱點大城市出現，不可能出現全國大範圍停貸。

國家這次的目標很明顯：就是要針對熱點大城市開刀，穩定越來越火爆的樓市行情，避免金融風險的爆發。