最近，天津高考强優勢的一張圖，它又刷屏了。

製造這波狂歡的——

是天津教育的强大實力。

為什麼是“又”？

這已經是N次上熱搜了，天津購房的覈心密碼之一被再次放大。

買房“三件套”：捷運、學校和商業

這不，恰逢年中衝刺階段，處在一個購房的好時機，很多粉絲諮詢道士君，天津，這座城市是選定了。

問題來了，哪個片區會是天津下一個紅利爆發點？哪些板塊最值得購買？現在可以下手買房嗎？買什麼房才能避坑？怎麼才能買到性價比高的好房？一系列的問題紛紛砸來。

來，買房之前，咱們先簡單瞭解一下市場。

回顧過去一年，天津樓市平穩度過了最具考驗的一年，房價穩中有漲。

進入2021年，土地市場迎來大變革，“兩集中”讓天津土地市場燃爆了。

2021年1-5月新增土地供應856萬㎡，成交726萬㎡，供應成交量雙升，溢價率再回高峰，平均溢價率10.57%，最高溢價高達49%，地價穩步高漲，平均樓面價直逼9000元/㎡，創5年來歷史新高，房企拿地積極性較强，新一輪搶地混戰再次開啟。

新房市場，早從去年下半年就明顯回暖，並於年底上演了一波小高峰。近一年成交均價出現4次漲值超過17000元/㎡，最新5月成交均價為17290元/㎡。整體市場也呈現出少有的供需兩旺局面，購房者、市場、開發商三者博弈趨於緩和狀態。

市場行情好，原處於“冰凍期”的二手房也開始復蘇，價格雖仍處於低至比特，但掛牌量和成交量有明顯上升，5月，來源貝殼找房、我愛我家、中原地產統計，二手房累計成交了5881套。

土地市場熱了，新房市場熱了，二手房市場也復蘇了，給予了市場信心，給予了購房者置業的决心。

買房這一波新潮來了，針對粉絲諮詢的一系列買房問題，這背後的答案並不複雜，抓住捷運、學校、商業三個關鍵要素，就能避開不少坑。

也巧了，道士君近幾日和一個投資朋友探討交流，一個片區，一個新板塊的崛起，其中捷運、商業、學校的占比比重有多大。

他們針對天津各重點板塊樓市發展進行了深度研究後，給出一個結論：捷運、商業、學校在一個新板塊崛起中比重分別為35%、30%、35%。

說起，這三個買房“三件套”，買房人，單從項目週邊來選，是其購房的敏感點。

集齊了這三樣的板塊，道士君發現他們的共性是“熱”，板塊的樓市活力較為旺盛，購房需求的能量持續爆發。

關乎到購房者，通勤便利、孩子上學方便，吃喝玩樂遊娛購一體化，滿足了生活覈心需求，更別說，這三樣對房子潜在的附加值。

熱點板塊：咸水沽崛起

天津，在售近600個樓盤，但配齊了買房“三件套”的不多，且集中在熱點板塊。

典型捷運、商業、學校等助推樓市快速崛起區域，咸水沽算一個。

道士君梳理了近一年天津板塊樓市發展，全市來看，咸水沽在熱賣板塊排行榜上，聚焦來看，大津南，咸水沽成交面積超40萬方，位居津南熱點板塊排行榜第二，占比整個津南成交量的23%。

有人說，咸水沽的樓市健康、旺盛，與捷運、學校、商業有著密切關聯，對此，道士君認同，因為這背後吸納的是龐大的人口，經濟、區域發展的覈心動力。

咸水沽作為津南的都市覈心，商業起步早，從一座海河畔古鎮到津南首府，從廟前頭到兩益裏到月壇商厦，從50年代的供銷社到現代購物中心商業mall，到時光更迭中，現代咸水沽的商業中心沿著都市覈心道路和商圈的生長，向西和南轉移，演繹了一部生動的都市生長史。

都說，商業的繁華勝景，是一座城市的靈魂，是最溫暖的人間煙火。

再隨著咸水沽大發展，以吾悅廣場為代表的新型購物中心開業，咸水沽由此進入都市發展新階段。

新商業中心的轉移，首先是業態帶來的消費形態的全面升級。shopmall這一商業業態體量大，業態豐富，一站式的解决家庭購物需求，大型購物中心的落地改變都市商業消費環境乃至拉動板塊生長的例子屢見不鮮。

咸水沽，也是如此，逐步形成了新的商業帶，更迭了新的消費需求。清晰記得2019年吾悅廣場開業，當天客流量突破24萬人次，什麼概念，相當於全津南常住人口的1/4。直到現在，每次去吾悅廣場，吃個飯都得排長隊。

教育資源方面，咸水沽的優勢也是較為突出的。多所市、區級重點中小學彙聚於此，如津南第一幼儿園，樂新國際雙語幼稚園，區重點小學津南實驗小學、重點中學咸水沽四中，重點高中咸水沽一中，屬於咸水沽最好的高中。更值得一提的是天津海教育園區和天大南大優質學校也依傍於此。從幼儿園到大學，一站式全齡教育，完備的教育梯度為孩子提供優質的教育保障。優質教育薈萃，濃厚文化氣息，一點兒不輸隔壁海教園和最近的津南“新貴”國展西。

捷運，咸水沽一直在兌現中，在建和計畫中的軌道就有4條，堪比市區。影響咸水沽的分別是捷運1號線，捷運6號線延長線，Z1和Z3線。現時對居民生活影響最大的是捷運1、6號線延長線。1號線延長線東沽路站，6號線延長線終點站咸水沽西站，分佈在區域的一北一南。東沽路站現已貫通運營，6號線延長線終點站咸水沽西預計2022年試運營。至於Z1和Z3線，現時還在計畫中，時間上比較久遠。

毫不誇張地講，咸水沽這熱點板塊的買房“三件套”挺硬殼。

好房置業邏輯：搶

其實，說起買房這件大事，最近去各大售樓處，從一線銷售人員迴響，市場行情走起來了，熱的樓盤，月銷百套呈常態化，日訪量爆棚，接待都接待不過來，有的好項目，買房，必須靠搶，更何况是具備買房“三件套”的好項目。

上述熱點板塊咸水沽覈心就有這麼一個盤，妥妥已成為了南部片區置業的熱點項目之一。

呼之欲出：恒大悅府。

恒大悅府規劃鳥瞰圖

在大津南，在咸水沽，沒人不知道恒大悅府。

恒大悅府可謂是緊握買房“三件套”。

首先捷運層面，真正穩占地鐵口C比特，距捷運6號線咸水沽西站僅50米，享受下樓即到地鐵口的便利，真正實現家門口的軌道生活，與捷運5號線、2號線、1號線快速換乘，輕鬆抵達市區小白樓、濱江道、文化中心等覈心商圈。

除此之外，恒大悅府周邊還有多元快速都市路網縱橫交織，項目西側將建公車總站，多線路公車舉步即達，202路、224路、226路西線等線路貫穿天津各區域，接駁都市每個角落。同時緊鄰天津大道、津港高速、津晋高速，三條快速路暢行無阻。

其次，學校，恒大悅府自建3200㎡幼儿園，規劃為12班制，自建19000㎡小學，已確定引入公立學校咸水沽第四小學。內部教育資源有力，外部更是“王炸”，近享著咸水沽雄厚且優質的教育資源。實實在在，從裏到外打造“家門口”一站式全齡教育體系。

更為重要的一點是，優質教育資源的聚焦效應和教育規模發展的品牌效應在不斷顯現，發揮其力。

說到商業，道士君認為，未來以吾悅-恒大商圈、月壇-新華商圈、永旺-新濠商圈-國展大商圈，四大商圈將構建起大津南的龐大商業經濟帶。

恒大悅府配建的6.9萬㎡體量商業綜合體與吾悅廣場將形成雙核心圈，在未來的商業經濟帶中承擔重要角色。

有個重要消息披露，恒大商業擬命名為“國際都會廣場”或“風情商業街”，包含全國連鎖物美量販店、名品百貨、品牌餐飲等多種業態。

想想以後住這邊，不單單吃喝玩樂遊娛購一站式解决，疊加的文化、社交、商務等，接地氣，且又很高級。

恒大悅府的買房“三件套”不僅有，還屬於高定版本。

當然，週邊的價值硬核，內部的項目價值與之高度匹配，在這方面，可以說是下了狠功夫，提幾個覈心殺手鐧。

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01

大手筆內部規劃了約10萬方新中式水景園林，什麼概念，相當於一個大型購物中心的體量，更值得一提的是約6000中心湖景觀設計，營造七重玲瓏景觀，未來簡直就是住在一個有氧森林裏，也讓道士君佩服的是，以往聽到會呼吸的好房子，真正有人去努力實現。

恒大悅府示範區實景圖

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02

房地產界，做產品，敢於突破、創新值得豎大拇指。悅府是恒大在津首個執行最新智慧社區標準的項目，涉及安全防範、資訊通信、物業管理與設備監控、智慧化系統配套等4大維度、60餘項智慧人居服務。像一鍵離家、一鍵呼梯、新風除霾、數位可視對講、實时雲端查看監控、智慧社區APP等，在各產品形態中均有不同程度配備。

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03

會所耗成本、投資大，會所幾乎是恒大每個項目的標配。恒大悅府在規劃建面約3000平米空間裏，室內恒溫游泳池、健身房、瑜伽室、桌球室、紅酒雪茄吧等設施一應俱全。在此之外，恒大還專門劃出建面約1080平米的“社區共亯空間”，為配套一詞融入人性化居住的底層思維。具體來看，包含滿足大型活動所需的社區大禮堂、青年創業交流平臺的社區小會堂、家人健康檢測室、老年興趣活動中心、動態與靜態教學室等。

恒大悅府私人會所示意圖

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04

72比特國匠連袂打造，攜手摩恩、美標、西門子、世友等國內外鼎級品牌，從設計、施工、管理等9大方面，綜合6000項精工標準，鑄就恒大獨有9A奢裝美學體系。不得不說，這個項目在一眾南部片區的熱賣盤裏，規格蠻高的。

建面約130㎡洋房樣板間實景圖

作為在津首個新中式產品，恒大此次在產品標準化之上的陞級革新，顯而易見。而以上這一系列的產品配寘清單，均是恒大在津其他項目中未曾有過的。

買房“三件套”高配，內核價值高配，內外兼修的恒大悅府，賣得好成為了常態，從最近三個月銷售數據來看，累計熱賣超3個多億。簡單粗暴來說，就是平均一個月約1個億。

有人關心，現在有什麼產品可以買，因為搶不上，來，上關鍵資訊，精裝洋房：98㎡、118㎡三居；毛坯洋房：98㎡、130㎡三居；毛坯高層110㎡、112㎡、141㎡三居。

又有人關心，也是所有購房置業者最關心的價格。恒大悅府開啟了每日1套驚喜特價房限時購，首期16萬起（全款分期）即可置業落戶，孩子擁有天津戶口，未來也可享受高考紅利。

落筆至此，想起《覺醒時代》裡面一句話：有花雕，有琴，有詩，有紅梅，高山流水覓知音，果然雅致。那麼道士君來一句，有捷運，有商業，有學校，有會所、有湖景園林……，茫茫樓市覓好房，果然好房！

低總價、首付低、方便落戶三大購房需求，更又直擊買房人痛點。

數據來源：京津冀數據研究院。