關注地新引力並星標，每天輕鬆看遍地產創新

2021年6月10日，由克而瑞主辦的第五届地新引力都市更新論壇在上海浦東嘉裡大酒店圓滿落幕，本次論壇邀請領域內政府部門的領導、企業領袖及行業專家，聚焦都市更新細分賽道，把握時代風口，共同探索都市更新歷史機遇和未來趨勢。克而瑞都市更新研究中心總經理王方敏發表《城市突圍，决勝更新》主題演講，並發佈《城市更新白皮書》詳細解讀克而瑞在都市更新領域的大量研究案例及最新研究成果。

克而瑞都市更新研究中心總經理王方敏

非新無以為進，非舊無以為守，今天的都市更新不再是是簡單粗暴的拆除、改建、重建，而是在探討都市永續化發展的課題，是都市未來功能重新定義以及我們都市文脈得以傳承保護的融合碰撞。從單一功能到複合化功能，“有機”的更新是對都市最大的尊重。

本文對主題演講及白皮書內容做了選錄，與大家一起分享。

都市更新行業形勢解讀

一、土地承載量到達極限後的進階之路——從空間拓張到功能疊加，以多元功能擴容來新增都市“立體價值”

通過對一些城市的GDP和人口增速情况的觀察，結合組織建面GDP的變化量，得到一個結論：當一個都市的發展到達成熟期、新增地產開發增速量達到上限之後，如果不進行多元化的更新開發，都市的發展則會進入衰退期，資源的遞減趨勢會變現的十分明顯。相反，精明的更新型開發模式則會推動一個都市進入可持續發展的健康通道。此時，組織建面生產總價值將會逐步在住宅價值基礎上疊加商業、辦公、旅遊、文化等多元化價值，以匹配更高要求的生活、經濟發展需求。

二、國家十四五規劃陞級，都市更新上升為國家戰畧，立足發展“新風口”，從頂層設計到地方落實，都市先行者已然作出表率。

“十四五”已經將都市更新的規劃提升到戰畧的高度，首先明確提出了要實施都市更新行動，百度搜索指數顯示，跟都市更新字詞相關的蒐索量頻繁在兩會期間出現，當前，攤大餅式的都市發展模式已難以推進，一批都市更新的先行都市已經讓我們看到了“十四五”指明的新城市建設運營發展方向。從都市更新體系化搭建的成熟度來看，我們已經可以清晰的看到三個梯隊：第一梯隊是已經設立相關職能機構的13個都市、第二梯隊是已經出了都市更新相關規劃的11個都市、第三梯隊是已有城市更新相關專案開發或在開發的38個都市，我們相信未來會有更多的都市出現在清單中。

三、因地制宜、差异化的都市更新將成為都市圈、城市群發展提效昇能的馬達

十四五規劃目標下的都市更新，是結合都市圈、城市群發展來談的。不同都市圈，都市更新的內容因地區經濟社會問題的不同，存在差异性。以上海、南京等都市為代表的長三角城市群注重都市內涵的更新，小微尺度的精細化更新和大片區的統籌更新雙軌並行；以北京、天津等都市為代表的京津冀城市群則是漸進式的更新，覈心是歷史文化資源的存續利用及開發創造，使之與現代生活相融；以廣州、深圳為代表的珠三角城市群則是強調舊改，即舊城、舊村、舊廠的整體整治、功能改變、拆除重建。

四、從量到質，我國以上海為例的一線都市，開始通過“4.0版都市更新”進入可持續發展期

隨著城市化率的變化，以上海為例的一線都市已經進入了都市更新的4.0階段。不同於前幾個階段單一化的推平拆除、重建改建，這一階段的都市更新會強調產業的引導遷移、都市/片區功能的重新定義、歷史建築的保護與利用，這一階段的特點是“智能化、可持續性”，開發的落比特將會是具有都市發展適應性、經濟競爭力、人口吸附力的都市綜合體。

五、多方協同共振，政府牽頭，開發、資本、運營協同參與，缺一不可

4.0階段，都市更新項目往往較為複雜，要強調都市適應性、強調組織建面的功能多元化，項目通常會涉及多物業形態，銷售和持有皆有，所以在這個過程中，政府需要市場化的力量來共同推進城市更新，開發、資本、運營缺一不可。而我們也注意到了，在房地產開發企業的陣營裏，已經有一部分的企業開始不再滿足於追求簡單粗放的規模擴張，不再只做拿地開發賣房子這件事，多元化的發展、成立自己的資本團隊、建立運營管理體系是大家正在做的事，開發企業的下一站或許就是“都市服務商、都市運營商”。

房地產開發企業，主動擁抱都市更新

一、優質土地增量供應減緩，存量資產改造規模或能填補企業新增儲備的缺口

過去的五年，中國房地產百强企業的門檻不斷提高，我們判斷這個趨勢會繼續持續下去，而支撐企業在百强陣營不掉隊的覈心要素就是有足够充沛的項目儲備、土地儲備。但在這背後可以看到的是新增土地供應增速的遞減，這裡列舉了四個一線都市覈心位置的新增土地數據；而與之形成對比的是四個一線都市在存量改造部分的量級。這一收一放之間我們看到的是機會，存量項目帶來的規模增量恰能填補企業在新增儲備的缺口。

二、未來5年存量更新市場年均貨值預測：5萬億元/年

通過供需兩端的衝突可以看到，未來5年新增土地供應總量折算到建面約65億平米，而未來5年增城鎮人口住房需求、改善型住房需求以及動拆遷帶來的住房需求累加在一起的需求總和為89億平米，供求差值接近25億平米，即年均5億平米，按每平米一萬則年均約5萬億元。

這一供一求之間有一個萬億級的市場，這個市場應該就是存量更新項目貢獻支撐的。

都市更新的賽道，沒有佈局的企業還在猶豫什麼呢？

三、TOP50房企中62%已佈局都市更新，行業兩極分化現象明顯，集團戰畧正助推都市更新規模加速發展

通過查閱前50强企業的年報，發現有超過六成的房企已經佈局了都市更新領域。從規模當量的情况來看，集團的戰畧重視程度與都市更新項目的規模成正相關。規模較大的企業在品牌端已經滲透都市更新且有些企業已經有了屬於自己獨立的都市更新集團公司。

四、都市更新三大派系，在地域聚攏度、業務類別、自身優勢上具有較大差异性

從地域聚攏度上來看，珠三角集中了最多的企業，都市更新項目規模量最大，企業豐富度最高，廣深是最早啟動都市更新的都市。

從企業佈局落比特上來看，民企的都市更新大部分佈局在珠三角地區，以一級開發、片區開發等管道的舊改為主，覈心優勢是項目操盤經驗以及政企合作經驗，除珠三角以外其他主要城市群也有涉及，佈局趨於全國化。國企的都市更新項目也大多集中在珠三角地區，京津冀次之，國企的特點是參與一級土地開發，涉獵長租、曆保文保、民生類以及產業更新類項目，主要得益於政企關係以及產業優勢。不同於上述兩類，港資外資系的房地產企業則更傾向於在市場化程度最高的長三角參與都市更新項目，在項目選擇上也更願意參與都市商業煥活、都市綜合體這類對運營要求較高的項目，港資外資的覈心優勢是在境外有著豐富的都市更新操盤經驗，運營管理能力强，資本調動能力强。

都市更新沒有統一的標準化公式，一定是“一案一議”

克而瑞都市更新研究中心正式發佈了都市更新白皮書，從都市更新的發展現狀、政策環境、專家觀點以及優秀實操案例等多維度切入，希望能和大家分享我們在都市更新領域的研究成果。

在白皮書編撰的過程中，我們對一些企業和項目做了初步的探訪，瞭解到大家在都市更新項目實操過程中一些共性的困惑，對於資本的不確定性、立法的不確定性以及開發運營難，風險與利益的平衡關係難以把握是大家普遍比較頭痛的問題。雖然今天這些問題依舊困擾著大家，但隨著中國市場資本環境的不斷優化、十四五的規劃要求不斷推進落地、以及企業運營管理經驗不斷成熟，這些問題會逐漸得以解决。

在資本端，看到了公募之路的開放，在政策端，走訪了多位產學研專家得知完善立法，製定指導規則，優化組織架構等話題一直在探討推進。從開發運營端，雖然都市更新開發過程中在戰畧設計階段、融資階段、開發運營階段都會有覈心的問題和難點出現，從前端政府出地到投資人介入到整體的設計開發，到物業管理、資本退出，每一個環節各個企業的邊界性越來越清晰，企業與企業之間共融合作的環境越來越優化。

克而瑞都市更新研究中心——案例庫

都市更新是不是可以等於或者約等於舊改，尤其在上海這樣的一線都市，都市更新會更多元和複雜，克而瑞都市更新研究中心將都市更新分為片區開發、都市TOD、商務陞級、商業煥活以及產業昇級五大類進行了分類案例研究，從項目的獲取管道、改造難點亮點、運營情况以及資本情况四個角度剖析了每個案例，未來將會有更多的案例被收錄到克而瑞的都市更新案例庫之中。

克而瑞都市更新研究中心——測評體系

在白皮書中克而瑞都市更新研究中心也發佈了都市更新測評體系，將測評體系分為4大類20項名額進行評估，希望能夠協助政府以及企業建立都市更新的研究體系。

克而瑞都市更新研究中心——產品服務體系

都市更新項目往往多元而複雜，涉及物業種類包含住宅、租賃公寓、商業、辦公、工業產業等，都市更新服務體系是一個平臺覆蓋多種物業為政府、開發商、資方以及運營方提供都市更新大數據解決方案。希望未來都市更新的研究，通過克而瑞都市更新研究中心與同行之間的合作，能變成“有迹可循，有據可依”的發展狀態。