很久沒有看到關於正商的討論了，這家曾經傲視全鄭州的本土房企一哥，相比較前幾年智慧城銷售多連冠、北龍湖五星閃耀，高光頻現，最近兩年話題指數確實少了很多。為數不多被爆的類似正商家河家“業主趟河回家”、正商河峪洲涉嫌虛假宣傳、裝修减配等問題，還多為負面。

很多人開始質疑，正商還是那個正商嗎？

低調行事其實不失為一種優秀品德，但是最近有兩則有關正商的消息相繼被傳播，疊加一下，不難發現老大哥最近兩年日子似乎不太好過！

最近兩天新鄭正商蘭庭華府組織交付，原本喜慶的日子，卻有人被逼到天臺，試圖以“跳樓”來維護自己的權益。

所以這場戲劇，最終演繹成了急救鬧劇，消防、救護車、警車全部到位。

尷尬的是，因為場地，線路設計不合理，消防車到達現場後，多次試圖通過社區大門都未成功，最終竟然被卡住了，進退兩難。

消防車受阻畫面已經在抖音大肆傳播，有興趣的可以蒐索瞭解一下。

問題肯定是有問題的，至於如何解决正商表現出來一貫的強橫，畢竟對業主這種事情，正商也不是第一次了。

雖然這裡各方態度，解决管道都未明朗。但是，肯定是不提倡通過這種管道解决問題的，畢竟太危險也會佔用公共資源。

不過話又說回來了，面對開發商的強勢與失望，個人還是渺小的，面對權益的受損，該如何挽回，已經成為這座城市的病灶。

昔日的老大哥，那個曾經要為老百姓造住得起的好房子的開發商怎麼就淪為大家眼中的“打業主代表”？

這個還需要瞭解一下最近幾年，正商的發展之路。

第一是正商再次高價在縣城拿地！

5月14日，正商間接全資附屬公司以1.49億元總價，畝單294萬，樓面地價為2009元/㎡，拿下羅山一宗約50.7畝土地，溢價率為25.36%，創下羅山土地市場新高。

這只是正商省域化的一個縮影，也有可能是這家房企命運埋下伏筆！

第二是正商蘭庭華府即將交付！

2018年1月22日，正商以8.0087億元拿到位於南龍湖鄭新快速通道沿線的6號地塊，地價約1228萬/畝，樓面價到了6141元/㎡，預估售價應該在1萬2至1萬3之。

三年前種下的因，如今得了什麼果？

當年的地王狂歡，更像是房企導演的一場鬧劇，押寶市場回暖，然而事實卻是並沒有為南龍湖房地產市場帶來利好。

這也是大家始料未及的，正商蘭庭華府從計畫精裝調整為毛坯銷售，高層售價一直徘徊在10000元/㎡左右，即便如此銷售期內促銷手段也是層出不窮，與預期售價相差甚遠。

即便如此，至今依然有不少房源在售，長週期銷售帶來的成本壓力，加上價格一直上不去，想必這個項目報表並不是很好看。

地價和市場已經無法讓正商在成本上有降低的空間，奈何企業又不是做慈善。能做到不苛求利潤已經很不容易了，真正可以忍受虧損的大概也只是說說而已。

如此囧境之下，通過什麼來壓低成本？

羊毛出在羊身上的操作，大家也就心照不宣了。

多方瞭解到，正商蘭庭華府的實景呈現，著實讓業主有些焦慮。

銷售期展示的物料，原本水景變成了硬質路面，景觀層次感也稍有欠缺！

其他的諸如，人車分流不合理、連廊防護、陽臺造型差异等問題也頗具爭議。

雖然現時還不清楚正商應對態度，但可以肯定的是這一定不會是正商最後次“地王後遺症”！

事件一是銷售之前的拿地，事件二是銷售之後的交付！

這也告訴了我們，成本一定會反映到最後的交付結果。

大家要明白一個客觀事實，高成本，低售價，高品質很難實現共存，何况鄭州的房地產行業水准本來就不高。

高地價限制下，高房價雖然不意味著高品質，但是低房價肯定意味著减配。

所以，南龍湖正商蘭庭華府出現“爭議”其實並不意外，而且這種問題在未來一段時間發生頻率可能會大大提高。

一家上市公司，過去一年經營狀況如何，未來可能面臨哪些問題，重要參考資料就是企業年報。

根據正商發佈會的最近年報，可以明顯發現有幾個數據頗具危機感。

2020年正商實業實現物業銷售收入78.77億元，同比减少10.45%；結轉物業總建築面積為74.3萬平方米，同比新增37.08%。

結轉面積新增而收入减少，主要是因為企業的交付物業中約有43.2萬平方米的項目並非位於鄭州覈心主城區，占比約58.1%。

這也表明正商大本營鄭州的經營情況，不容樂觀。

2020年正商實業實現營業收入80.69億元，同比减少9%；毛利潤同比减少24%至17.46億元，囙此毛利率同比降低4.09個百分點至21.64%，淨利率也下降3.31個百分點至9.65%。

營收减少，利潤率下降，可不是什麼好兆頭！

這可能也是過去幾年正商偶爾有給員工“發福利”，購買自家公寓事件的原因。

反正，割誰的韭菜不是割！

2020年年底，正商的“小金庫”裏有現金約38.67億，是不是感覺有很多錢。

但是在知道它欠了多少錢就不會這麼想了，截止去年年底正商總負債已經來到151.36億。

為了尋找資金，正商2020年多次增發配股，囙此權益大幅增加了111%至78.89億元。

所以，最終的結果就是，負債率高達142.84%，剔除預收賬款，資產負債率高達81.98%，現金短債比為0.61，長短期債務比為1.38。

對比國家製定健康經營標準，正商可是“三道紅線”全部踩線。作為一家地方性民營房企，如此高的負債壓力，還是很危險的！

反觀友商建業，只踩了一道紅線！

這種危機感，不知道張老闆慌不慌？

雖然大佬的境界，無法揣摩，但是正商的行動著實很誠實！

資本市場的錢被限制，唯一能够“淡化”資金問題，就是擴大規模。

在這個規模等於實力的行當裏，只要不暴雷，大哥依舊是大哥。

這就是一場決定命運的豪賭，不輸就一直是座上賓，輸了就是一條爛魚。

2020年正商增土儲總建面約為520萬平米，友商建業去年新增土地建築面積達918萬平方米，拿地量接近正商的二倍。

可見，正商的土儲增量不容樂觀，即便是這樣的增長也是正商瘋狂的下沉地市取得的結果。

獲得土地的管道表面上可能是有多，但是萬變不離其宗，無非是兩種。

一種是高價搶地，說白了就是誰有錢是誰的；另一種就是協定拿地，一般表現就是掛牌價成交！

看看過去一年多，正商的拿地節奏！

2020年5月底，在滎陽市場連續兩度出手，拿下兩個地塊。68-1號地塊溢價率19%；68-2號地塊溢價率47%。

2020年6月8日，正商集團以7414元/㎡的樓面價拿下位於陽山新區的一宗土地，溢價率高達到155.3%。

2020年6月30日，以9798.3829萬元成交，每畝地價151.28萬元，溢價率26.12%，拿下信陽市淮濱縣青年街楚相大道附近的一塊64.77畝住宅相容商業用地。

2020年7月14日，正商再度以226%溢價，總價4.5億每畝1186萬元，將南陽市杜詩路地塊收入囊中，重繪南陽地王。

雖然土儲决定了房企命脈，但是正商拿下的這些高溢價地，對比當地的消費水準和房價，還是很讓人感到驚訝的。

如果市場沒有明顯好轉，很可能會上演南龍湖正商蘭庭華府的“事故”。

何况，劣幣驅逐良幣，對當地房地市場發展也不是好現象。

好在，正商在地市有很多看似瘋狂的舉動，頻繁重繪地價，但是也有底價拿地的案例！

比如，2020年3月30日，以底價摘得新鄉市新鄉縣古固寨鎮2020—10號地塊，每畝地價91萬元，樓面地價683元/㎡。

此外去年3月底、5月底和6月初，在登封市場，正商三度出手，拿下三塊住宅用地皆是掛牌價！

地價高，地塊小，喜歡連片開發的正商似乎在轉變自己的行為管道。

但是即便如此，正商年內140億拿地計似乎也沒能完成。

這裡有一個覈心原因就是正商在鄭州拿地量大幅降低，眼下正商在鄭州可以說一直在吃老本，已經很久沒有上新項目了。

在售的大項目，除了北龍湖外，類似生態城、河峪洲、正商左岸雖然規模很大，但都比較偏遠，銷售有難度。

所以我們看到一個很有意思的現象，2019年至今，建業強勢回歸鄭州，正商卻在努力下沉地市。

張老闆與胡老闆，有著非比尋常的“默契”，遵守著决不能搶兄弟飯碗的遊戲規則。

企圖通過規模轉移問題，正商並不是第一家這麼操作的。

比如，泰禾、福晟、綠地、世茂等等，只不過這也是一招險棋，以上幾家房企的結果大家應該都有所瞭解。

基本都沒有好果子吃，原因無非是，空中樓閣中看不中用！

就像當年黃老闆定下泰禾小目標一樣，至今還是行業的一個“笑談”。

所以正商在大肆省域化的情况下，土儲增量依然不如建業多，而且成本還大大提高，最終得到的效果想必與預期還是會有差距。

當市場沒有明顯利好，銷售週期拉長，這些高價地都將成為桎梏正商提高品質的枷鎖，也可能會成為壓倒駱駝的最後一根稻草。

當然還是希望，那個曾經擁有“讓老百姓住上好房子”宏願的正商能够健康經營，造出更多代表河南實力的房子。