當天下午，十三届全國人大常委會第二十九次會議表決通過《關於授權上海市人民代錶大會及其常務委員會制定浦東新區法規的决定》和《中華人民共和國海南自由貿易港法》（以下簡稱《海南自由貿易港法》），自公佈之日起施行。

其中，《海南自由貿易港法》明確，國家在海南島全島設立海南自由貿易港，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系，實現貿易、投資、跨境資金流動、人員進出、運輸來往自由便利和資料安全有序流動。海南自由貿易港建設和管理活動適用本法。

“這是建國以來首次為一個省專門立法，足以證明國家在建立海南自由貿易港、打造最高水准開放形態上是非常有决心的。”中國（海南）改革發展研究院副院長、企業研究諮詢中心主任楊政6月11日接受時代財經採訪時指出，“《海南自由貿易港法》的頒佈解决了海南自貿港建設過程中缺乏“基本法”依據的問題，理順了其和國內其他現行法律，以及海南現有制度的關係。該法成為海南現在和未來一段時間內自貿港建設的基本法、授權法、框架法、創新法。”

01全國第三個“境內關外”地區

此次行動方案這樣提到，“分步驟，分階段建立與全島封關運行相適應的監管體系”，這正是海南即將“全島封關”的强烈訊號，而截止時間點可能就在2023年。

“全島封關”是指國家將海南劃為“境內關外”區域，海南在境內，卻在關外。

而現時，香港和澳門是國內兩個能够實現“境內關外”的地區，它們的共同特點是“零關稅，低稅率，國際化自由化程度高”。

囙此，海南不僅是免關稅+低稅收優惠，而且在貿易，資金，交通，人員往來，互聯網數據等方面全面對外開放，其經濟管理制度也完全對標港澳。

02“全島封關”的四大紅利

“全島封關”後，海南自由貿易港的發展將發生重大變化，4大自由化發展紅利也即將實現。

第一，海南將成為人民幣自由兌換的島嶼。

行動方案提到“要分步驟，分階段推進全面可兌換，實現跨境資金自由便捷流動”這句話預示著海南未來一定會是人民幣可以自由兌換的地區，資金可以自由進出全球。

現時，中國只有香港和澳門能够做到這一點。

人民幣的可自由兌換，資金的自由流動，將讓大量貿易企業進入海南。只要想從事海外投資和貿易，資本自由化是一個非常關鍵的條件。

第二，海南將成為“互聯網資訊自由”的開放島。

此次行動方案提到“要擴大增值電信業務，跨境資料傳輸等領域開放”，這是否意味著“全島封關”後，海南將形成互聯網全球化的開放格局？

答案是可能的。

現時也有消息透露，海南未來將拉一條海底光纜連接香港，直接接入香港的互聯網資訊。而海南也將成為繼香港，澳門之後中國第三個全球互聯網開放區域。

第三，海南將成為外國人，外資，外企，外貨自由流動之島。

“全面完善人員出入境，工作居住便利化政策”，不僅要讓外國人自由進出海南，也要讓國人和國內企業更加自由地出海。

現時，海南已經對59個國家的旅遊團實行免簽，今後還將對外籍個人實行免費申請落地簽。這一政策與香港，澳門完全相同。

只要有護照，就可以申請自由入境海南。

第四，海南將成為國內未來的“離岸交易中心”島嶼。

此次方案明確提到“推進新型區域性離岸國際貿易中心建設”，這意味著未來海南也將是國內三大離岸貿易中心之一。

現時，香港也是國內主要的離岸交易中心。離岸交易中心通常聚集了大量的貿易結算資金，囙此也是區域金融中心。

綜上所述，海南在“全島封關”時代至少將迎來四大政策紅利：資金自由流動+互聯網全球開放+人員自由出入+離岸貿易金融中心。

這四大紅利，意味著海南已經走在了中國對外開放的前沿。

03海南樓市的稀缺時代

海南“全島封關”是海南產業轉型的標誌。

以旅遊，地產為覈心的時代即將逝去，海南產業發展將全面轉向製造貿易，高新技術產業和金融服務業。

《海南自由貿易港建設總體方案》發佈會上，

海南省委書記劉賜貴：

我們嚴格的控制房地產，就是海南的房地產不是外面想要多少就建設多少，成為房地產的加工廠，我們土地是有限的。

而此次產業轉型也將對海南樓市產生三大影響：

第一，海南土地供應將明顯減少，尤其是一線海景房的稀缺性將大大新增。

2019年，海南公佈了《海南省產業准入的禁止和限制目錄》，其中明確提到“四個禁止”：

禁止建設房地產開發中的產權式酒店；

禁止在生態保護紅線區域內建設商品住房；

禁止利用一線海岸帶建設商品住宅。

這四個禁止是海南“去房地產化”的基本特徵。所以，未來很長一段時間內，海南主要將土地資源用於產業發展，嚴禁房地產開發，尤其是灣區。

囙此，“全島封關”時代，也是海南樓市“灣區房稀缺”的時代。

第二，從“旅居”型地產向“複合”型地產轉型，海南購房需求全面多樣化。

海南進入“全島封關”後，旅居地產的性質將逐漸轉變為“旅居+自住”的複合型地產，這對海南房價是有利的。

從旅居，養老居住到醫療，工作居住，海南房地產市場的需求正逐漸趨於複雜和多元化。

第三，從東線向西線擴散，海南房價逐步“全島同城化”。

當年觀望的人，海南房價沒有下跌！當年不會，現在不會，以後也不會。

“海南擁有的度假養老資源，購買力是由全國來支撐的。現在新增了自貿港的概念，雖然建設自貿港的週期比較長，但在2025年全島封關前，隨著基礎設施建設的投入，醫院、教育、景觀、交通等配套會越來越好，區域的居住價值也會越來越高，甚至可能比肩一線都市。”

自貿港是全國最開放的地方，但房地產政策則是全國最保守的政策，所以不會長期持續，未來並不排除有放開的可能。

海南由於得天獨厚的地理優勢（單獨的、足够大的島嶼），在過去30多年裏多次獲得中央的青睞，先是建省、建特區，然後是建設國際旅遊島，現在是建設全島自由港。這次的歷史機遇，是史無前例的。

海南樓市值得被長期看好。未來海南不僅僅是中國面積最大的自由港，還將是國際級的康養中心、醫療中心，再加上得天獨厚的旅遊資源、自然資源，海南的發展必將邁上新臺階。

現在去海南買房的，很多人不僅是想要投資去，也有很多的自住需求，養老度假，等等。首先是自己享受了生活，而且後期還能升值，何樂而不為？

海南的崛起，是一個時代的選擇。

就像1980年，歷史選擇了深圳。而40年後，時代選擇了海南。

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