從20年6月到21年6月，路徑越來越清晰了：

深圳、北京、廣州，穩；

南京、成都、西安、合肥等，熱度30度。

江浙大部分的三四線，熱度40度。

大部分的省會、地市、三四線，跌。

今年開始，很多事情有了不同以往的變化，尤其是樓市邁過30多年後，整座塔樓所能倚重的4個基石，已經發生了翻天覆地的變化：

很多大房企都跨不過三道紅線，

全國居民杠杆率達到新高度，

從中央到地方，銀行收緊貸款，

當地方政府開始與土地財政解綁，

我們將迎來一場史無前例的危機。

1

第一個危機：

房子多了，不好賣了，價格漲了。

5月24日，上海易居房地產研究院發佈最新一期《全國百城住宅庫存報告》顯示。截至4月底，全國100個都市新建商品住宅庫存總量約為4.91億平方米，環比增長0.5%，同比增長3.2%。

有一個數據非常扎眼：

供應5457萬方，成交5200萬方。

這是21年以來第一次出現供大於求，與此同時，百城庫存也是首次出現正增長，去化週期在10個月。

在大家的印象中，一定覺得市場特別好：庫存特別少，去化特別好，西安的庫存週期僅有5個月，徐州的庫存週期僅有5個月。

實際上根本不是這個樣子，要知道，全國城市太多了，300多個都市，2000多個縣城，無非是西安合肥成都南京無錫徐州鹽城，真正火熱的都市加起來不過40個，占比才2%，太少了。

而且，這些都市我都去過，也就是比其他城市好點，比起16年、19年的大漲，差得遠了。所以說，不要急。

這是百城庫存數據：

這是百城存銷比數據：

今年1-4月，全國百城商品住宅成交均價17634，同比上漲13.6%。

庫存多了，房價漲了，不好賣這是趨勢。

未來一定會驗證這個觀點。

2

第二個危機：

杠杆率還在進一步提升。

一個是房企，一個是居民。

房地產中最重要的兩個參與者，他們的杠杆率都在提升，已經提升到了一個非常危險的地步。

在這張錶中，房地產業是所有行業中，杠杆率最高的名額，也是杠杆率上升最高的名額。

房地產企業杠杆率上升最多，其中負債主要集中在房地產開發經營企業。

其中最典型的則是華夏幸福。

這個起家於環京，依靠跟政府之間合作快速崛起的房地產企業，在這一輪的蒙眼狂飆中，企業風險迅速攀升。舉兩個數據：

從2011年底到2021年初，華夏幸福有息負債從28.2億增至1952.5億；

從2021年2月到5月，逾期債務從52.55億元陡增至572.20億元。

第二個維度，則是居民杠杆率。

大家看一下，這張錶已經體現得非常明顯：

哪怕是在疫情之後，看著消費一般，沒人願意花錢。但是整個21年一季度，住戶中長期消費貸款餘額42.3萬億，占住戶全部貸款的64.3%。

居民部門杠杆率中住房貸款占比約為54.3%，尤其是在浙江、福建等省，居民杠杆率也是非常高的。

3

第三個危機：

銀行收緊房貸，不放了。

這一點，其實一直被普通人所忽視。作為整個房地產現金池子的承接者，從去年開始，從中央到地方，銀行也已經開始快速調整貸款了。

之前敢貸的，現在不敢了。

之前能貸的，現在絕對卡你。

之前多貸的，現在少貸。

經營貸、信用貸等全年壓縮。

就在前幾天，廣州還專門發文要嚴禁不良貸款：

廣州市地方金融監管局近期通知，要求小額貸款公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸”業務，存量儘快壓降、結清，不得直接或變相發放住房按揭貸款。

與廣州相鄰的深圳，最近也有類似的舉動：

近期，深圳市地方金融監管局分別對富德、企聯、金贏信、大信、亞聯財等5家小貸公司進行了監管約談。深圳市地方金融監管局指出，各公司應對照各項監管要求進行全面自查整改，重點自查與房地產仲介機構、按揭服務公司等各類涉房地產仲介機構的合作情况，一旦發現信貸資金違規流入房地產市場，應及時採取措施，提前收回相關貸款。

別說經營貸、信用貸、過橋貸等非正規貸款，就連正常的首付、流水，都必須查來源、查流水，整個房地產的貸款系統將是以此釜底抽薪，產生的影響將是很大的：

1、利空二手。

2、房住不炒。

3、防止套利。

4、當然了，必然誤傷剛需。

4

第四個危機：

來自地方政府的風險。

地方政府的風險來自哪裡？我在網上找了一些數據，看兩組數據：

一個是根據國家財政部數據：

2020年全國財政總收入18萬億；

其中房地產相關稅收合計2萬億；

國有土地使用權出讓收入8.4萬億；

房地產相關收入合計10.4萬億，占全國財政收入的57%；

以上是全國層面，我們再來看一下地方政府層面：

比如說杭州。

2019年杭州市總財政收入3650億，其中土地出讓收入1992億，占比55%，超過杭州市財政收入半壁江山，這還只是出讓收入，如果加上其他房地產相關稅收，占比數據將更大。

比如說鄭州。

2019年鄭州市地方財政總收入1970.2億元，其中土地出讓收入1290億元，占了65%。

相信大家對這個土地出讓表格非常熟悉吧。

更關鍵的是，隨著高層稅費改革，土地財政的占比和支配權也將逐漸壓縮，一定不是一兩年的事情，而是以10年為週期的事情。

這是長線，這是趨勢，趨勢不可逆。

5

危機已經出現，甚至已經動搖了房地產的基石。

房企。

購房者。

銀行。

政府。

如果基石一旦動搖，那麼整個房地產市場也將面臨巨大的風險。

更重要的是，未來房地產的調控、引導邏輯，不僅要防漲、更要防跌，尤其是房價暴跌，對於普通人的影響是最大的。這一點，希望大家一定要明白，房價崩盤之後的後果，你們根本無法承擔。

未來一定好記住幾點：

1、先求穩，再求漲。這個邏輯，千萬不要顛倒。

2、在自己能力範圍內，一定要優選大城市。能選上海，不要選蘇州，能選蘇州，不要選常州。

3、現金流最重要。月供、流水比什麼都重要，活下去比什麼都重要，千萬不要因為月供、流水，倒在了變現之前。

4、買房一定要首選大房企。首選安全的大房企，恒大、華夏幸福、藍光等等一定要謹慎，你根本不需要知道內幕，你只要知道，不要碰就好，千萬不要碰。

生逢此時，尤其是這10年，我們見證了房地產市場的漲跌興衰，未來10年，這一場巨大社會變革的最終目標，終將趨於平靜，市場平穩著陸。