記者劉雪妍

  “普陀區既有住宅更換電梯軟法指引”昨天在半馬蘇河驛站·1690黨群服務中心發佈。發佈會之所以選在此處，是因為相關經驗脫胎於這裡的中遠兩灣城社區。

  中遠兩灣城是上海內環內最大的社區，96個樓棟共有11599戶近5萬居民。最早建成的樓棟距今已有22年，“高齡”電梯經常“宕機”，存在梯門關不上、驟降、運行時厢體晃動嚴重等安全隱患問題。“2021年社區第一部電梯成功更換後，相關實踐很快複製推廣。現時中遠兩灣城206部電梯中186部逐步推進換梯，其中129部已投入使用。”中遠兩灣城第三居民區黨總支書記惲梅說，普陀區委依法治區辦、區司法局以中遠兩灣城成片換梯成功經驗為基礎，將商品房社區換梯工作方法以軟法指引的形式明確細節、規範責任，是以法治保障居民自治和護航羣衆安居樂居的體現。

  “摸著石頭在過河”

  “2019年初夏，我一個人搭乘電梯，突然一聲巨響，電梯在五六層之間停住了。電梯裏沒有手機信號，緊急呼叫裝置只有雜音，我拼命拍門大叫，總算有路過的鄰居聽到動靜，幫忙聯系物業來處理。後來樓裏不少人也陸續碰到了類似情况。電梯用了近20年，隱患很大，大家都有換梯的想法。”中遠兩灣城147號的居民張英華講起五年前的親身經歷，這也是換梯的開端。

  更換電梯沒那麼容易，換梯條件怎麼界定？要走什麼程式？維修資金該如何使用？單一樓宇更換電梯是否有法律依據和制度保障？一連串問題擺在居民面前。2020年8月，樓代表聯系到中遠三居委，黨總支書記惲梅告訴大家，首先要成立樓內所有業主認可的換梯小組，至少5人。接著，由惲梅牽頭，業主代表、物業、業委會一起，召開了關於147號換梯的三位一體討論會議。業主們邁出了換梯的第一步。

  新問題又出現了：維修資金不一定够換梯。業主們提議，由樓內全體業主自籌資金。惲梅當即表示反對，147號是社區第一棟要換梯，且全樓業主都迫切要求換的樓棟，自籌並不合適其他樓棟，不能特立獨行。張英華說：“我們是摸著石頭在過河，應該走一條平坦的路，不能拍腦子去走不尋常之路。於是我們求助居民區黨組織，由居民區黨組織搭建平臺，跟三菱電梯公司開了溝通會。”

  會議結束後，雙方達成了以前從來沒有過的特種設備分期付款的做法。電梯公司提出，特種設備原本不能分期付款，但考慮中遠兩灣城是一個超大型社區，居民黨建平臺有保障，最終同意讓業主分三期付款，這樣就解决了當時資金暫時短缺的情况。

  換梯過程中還有一個成功的關鍵在於業主們建立了“樓事樓議”平臺，這個平臺的搭建讓樓棟居民與物業、業委會溝通議事更方便、高效。張英華說：“三方幾乎每週都要召開溝通會議。經多輪溝通、討論、意見徵詢後，終於簽訂了更換電梯契约。2021年6月換梯開工，當年9月第一部客梯成功更換，11月貨梯也完成更換，至此，居民們用上了全新的兩部電梯。”

  形成法治觀察意見

  中遠第三居民區也是普陀區首批基層法治觀察點之一。在推動換梯的實踐與思考中，針對換梯條件界定難、管理主體不清晰等問題，惲梅作為法治觀察員，提出了《關於健全“換梯”治理體系提昇“換梯”治理能力的法治觀察建議》。

  實踐中，根據《中遠兩灣城小區業主大會議事規則》和《中遠兩灣城小區專項維修資金管理規約》，此次換梯，參照業主大會運行模式，創建了“樓事樓議——小型業主會”議事品牌，堅持基層協商民主原則，充分聽取業主訴求，謀求廣泛共識。業主達成共識後，通過支取維修基金、社會力量參與等形式，從而保障了換梯資金來源。從147號樓開始，到現在為止，中遠第三居民區58部電梯已更換了56部；中遠兩灣城206部電梯中186部逐步推進換梯。由點及面的實踐，為街鎮、區級、市級層面深入調研、出臺規範化指引、建立完善換梯機制提供了鮮活案例。

  “中遠兩灣城第三居委會從社區層面上積極推進成片換梯工作，並持續拓展樓事樓議‘小型業主會’議事機制適用範圍，取得了較好成效。”惲梅說，“從這些經驗出發，我們在建議中提出，市級層面可以建立換梯治理專項聯席工作會議制度，有關部門應就換梯治理集中研判、統一部署，形成在全市範圍內實施的專門方案，明確相關標準、條件、流程等亟須解决的問題。區級層面成立專門聯席會議制度，協調各相關組織，在市級總體方案基礎上形成區級方案。”此外，樓事樓議“小型業主會”議事機制以樓組為基本組織，流程規範、普適性程度高，其運用使樓組的民意徵詢效果、實事推進效率、居民獲得感滿意度等都呈現出積極態勢。

  惲梅介紹，除了推動樓組換梯實事成片落地，他們還推動了樓棟快遞入戶、大堂微更新等區域性公共事務協商難題的解决，衍生了運用於社區兒童樂園眾籌微更新、非機動車庫訊號覆蓋、地面僵屍機動車清理、非機動車坡道改造等項目的徵詢協商流程。

  “我們轄區內60餘家商鋪還組成了商鋪網格，由居民區塊長擔任網格長，物業專員擔任網絡員，加强社區內商戶包乾管理。還彙聚法院等力量，打造‘協力廠商調解集羣’，探索建立婦女兒童權益保護、消費者權益保護等特色網站。”惲梅說，完善的社區治理法制體系是由自治規則、樓組公約、議事機制等與法律法規共同組成的，只有運用法治思維，才能很好地解决涉及羣衆切身利益的衝突和問題。

  讓優秀經驗可複製

  裝訂成册的指引共38頁，很像一本聚焦換梯工作的“工具書”，為各方提供了兼具操作性和靈活性的路徑指引，其中明確了推進換梯工作的11個節點，包括：廣泛聽取意見、形成初步意向、成立換梯小組、形成換梯方案、開好業主會議、嚴格投票表決、方案表決公告、成立協調專班、文明進場施工、項目施工評估及換梯資料歸檔。最後還列明相關法律法規。

  在指引製定的過程中，普陀區委依法治區辦、區司法局多次與中遠兩灣城第三居委會、宜川路司法所及社區物業開展情况諮詢會、座談交流會，廣泛聽取各基層法治觀察點和觀察員的意見建議，做到“深入調研、開門製定”。

  “作為桃浦鎮司法所的基層法治觀察員，2024年3月，我第一次收到了《“換梯”軟法指引1.0版》。收到後，我立即在所內組織了研究小組，先全面閱讀文獻，逐條分析規定和指導意見，隨後召開了一系列內部研討會，對法律依據、實際操作性和可能遇到的挑戰進行了深入討論。通過多輪次、多角度的研究和討論，形成初步的意見和建議，以確保指引更加完善和切合實際。”上海申道律師事務所主任楊鄒華說。

  “此次指引的發佈，是對優秀經驗的推廣，讓更多社區換梯不再‘摸著石頭過河’。”發佈會上，普陀區司法局黨委書記、局長張韶春表示，作為全市首部既有住宅更換電梯的軟法指引，這是普陀基層依法治理的一個縮影，更是推進更高水准治理的新起點，接下來他們將繼續扎實做好基層依法治理工作。