記者戚穎璞葉田媛

  剛剛過去的週末是新“滬九條”施行的首個週末，樓市表現如何？由於本輪政策的關鍵內容之一是盤活二手房，房東跳價是否普遍，多子女家庭住房貸款首套房認定細則是什麼？記者走訪了外環至內環的仲介門店。

  新政給買家傳遞信心

  記者分別走訪位於外環內和內環內的兩家仲介門店發現，二手房市場開始出現活躍迹象，但遠遠不到火爆程度。

  週六白天，記者探訪的兩家門店幾乎空無一人，除了一兩名經紀人負責接待來訪客戶，其他經紀人幾乎全員出動，帶著意向購房人看房。

  浦東森蘭板塊鄰近自貿區，改善型住房需求較多。“新政出臺之後，門店帶看量翻倍。”上海中原地產森蘭板塊負責人宋滬雄說，在新政發佈當晚，門店10名經紀人立刻向所有意向購房人轉發政策內容。短短一兩個小時內，就有客戶趕來看房。從5月28日至30日，門店已經成交兩套二手房。“這兩套住房的買家，早有購買意向，新政給他們傳遞了很大信心，所以立刻决定簽約。”他說。

  內環內仲介門店也迎來帶看量增長。上海鏈家匯師門店在宜山路地鐵站附近，位於徐家匯板塊，教育、醫療和交通配套比較成熟。週六白天，全店25名經紀人幾乎都有帶看任務。店長崔立夫告訴記者，從5月27日至今，帶看量明顯增加，不少業務正在洽談中，暫時沒有成交。“原來一名經紀人平均7天才能完成3組客戶帶看量，現在兩天就能完成。”他說。

  新政施行時間尚短，各個市場機构還沒能全面統計全市的二手房帶看和交易數據。不過，記者從上海市房地產交易中心官網“網上房地產”公佈數據可以發現，自28日新政施行至31日，二手房單日網簽有明顯增加。5月二手房成交量為18692套，日均602套，28日至31日，網簽套數分別為701套、877套、984套和961套。

  業內人士告訴記者，網簽數據新增主要因為新政利好，一些購房者因為新政出臺，將原計畫的網簽時間延後了幾天，可以享受更優惠的貸款利率。一些購房者決策快，立刻“下單”了。毛女士就是新政受益者，她原來需要連續繳納5年以上社保才能買房，現在只需要滿3年即可，且首付比例從30%下調至20%，於是在新政落地24小時內，她迅速在松江九亭三盛頤景園看房、簽約購置一套二手房。

  大多數賣家趨於理性

  2021年，上海二手房交易開始執行“三價就低”原則，即銀行審批貸款額度時，會根據契约網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中取最低的價格。

  有仲介透露，前幾年，“三價就低”評估價格和賣方預期價格有較大落差，一般低於賣方預期，現在幾乎可以和賣方預期價格持平。其中一部分原因也是因為二手房市場價格出現回檔，賣方預期比前兩年也降低了。

  新政出臺後，網傳不少房東連夜漲價。記者瞭解到，在浦東世紀公園板塊，有一比特房東當晚將掛牌的千萬元級房源提高了近50萬元；閔行七寶板塊萬泰花園，數月前每平方米不到5萬元，新政出臺後，個別房東將掛牌價提高至每平方米近6萬元，甚至每平方米7萬元。

  記者走訪發現，有個別賣家在仲介門店詢問經紀人是否有漲價空間。受訪仲介門店負責人紛紛告訴記者，新政執行以來還沒有遇到賣家抬高價格的情况。“上海樓市此前經歷了一波低迷行情，大多數賣家還是理性的，希望能夠儘快促成交易。”宋滬雄說。記者碰到一比特前來諮詢的賣家黃先生也坦言，二手房掛牌一年多沒有成交，希望趁新政利好，能够儘快賣出。業內人士說，連夜漲價的賣家是極少數，但是市場走勢仍以“以價換量”為主。

  多子女家庭首套認定利好

  崔立夫告訴記者，門店有不少諮詢客戶是二孩家庭，對多子女家庭住房貸款的首套房認定細則尤其關注，現時交通銀行、郵政儲蓄銀行等多家銀行已經明確細則。

  首先，多子女家庭是指家庭中有至少2個子女，其中至少有1個子女是未成年。多子女購房政策適用於滬籍和外地非滬籍家庭，不適用港澳臺和境外人士。

  新政中的多子女家庭首套房貸款，是以網簽時間為節點，即5月28日後網簽的契约和貸款契约才可以享受多子女家庭新政利好。

  多子女家庭成員名下住房套數0，現購買第一套住房，享受首套房貸政策；成員名下住房1套且貸款還清，購買第2套，享受首套房貸政策；成員名下住房1套且貸款未還清，購買第2套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且貸款都還清，購買第3套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且只有1套貸款還清，購買第3套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且貸款均未還清，其中1套享受首套房貸政策，1套享受二套房貸政策，購買第3套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且貸款均未還清，且兩套均享受首套房貸政策，購買第3套，享受二套房貸政策。

  簡單來說，新政執行之後，已經享受過兩次首套房政策且名下房貸都沒結清的多子女家庭，再買第3套房，採用二套房貸政策。其他情况，都按照首套房貸利率執行，可見新政利好力度之大。

  促進二手房市場流動

  多位從業近20年的房地產經紀人告訴記者，此次新政力度超出了從業者預期。克而瑞研究發現，此次新政是上海2011年以來房地產政策調整幅度最大的一次，力度也超出市場預期。據其分析，過去13年裏，住房限購政策做過調整優化，力度不算太大，如2021年1月提出離婚限購和法拍限購，2023年10月以來金山、奉賢、青浦局部鬆綁限購，2024年1月放鬆外環外單身限購。除了限購之外，上海房地產調控政策的鬆綁主要集中在2022年以後，其中影響最深遠的是以下三次：2023年9月執行認房不認貸，12月調整普宅標準不再看總價、下調首付比例和房貸LPR加點，以及今年1月允許單身非戶籍人員繳滿5年社保後購買外環外住宅。

  “上海此次超預期力度的樓市新政將有效提振市場信心，尤其是非滬籍居民，以及因首付比及房貸利率而趨於觀望的改善客群，將釋放一波需求。政策成效將率先體現在二手房的帶看量等數據層面。”分析師表示。多名市場從業者認為，上海二手房掛牌量此前處於高位，新政將促進交易，帶來成交量的提升，價格方面總體平穩。

  在新“滬九條”中，有三條舉措容易被人們忽視。上海易居研究院研究總監嚴躍進指出，上海此次新政對二手房盤活、認購等落實較多創新政策。除了在調整限購方面，讓非滬籍單身人士可以購買外環內二手房，還提出了企業購買二手房、國企收購和躉租、以舊換新等政策，都是圍繞鼓勵二手房流動性而展開的。

  這三條舉措分別是：企業購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的二手住房）用於職工租住，不再限定購買住房套數。探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給。在“以舊換新”方面，對符合條件的家庭提供補貼，如住房置換期間過渡租房、裝修搬家等。不過，補貼也有門檻，即在一年內出售外環內2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的唯一住房，並購買外環外一手住房的居民家庭。

  三條舉措都是在為新市民和青年人提供更優惠的保障住房，在支持住房困難家庭改善居住條件的同時，新增了市場上的二手房需求，又創造了市場上的二手房供應。總的來說，既保證住房的民生性，又盤活了存量房源，促進二手房流動，從而促進整個市場平穩健康運行。