“壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加强統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，加强對都市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。”5月17日上午，國務院召開的全國切實做好保交房工作視訊會議傳出強勁訊號。當日下午，國務院新聞辦公室舉行政策例行吹風會對此進行詳解。同一天，央行推出4項重磅新政：設立3000億元保障性住房再貸款，首套房、二套房最低首付比例下調5%，個人住房公積金貸款利率下調0.25%，取消商業性個人住房貸款利率下限。

政策組合拳的社會效應顯著，各方反應強烈，不少都市當日隨即推出“因城施策”的舉措。受房地產政策利好刺激，股市房地產板塊17日午後再度爆發，帶領A股三大指數集體走强。截至當日收盤，滬指漲1.01%，深證成指漲1.10%，創業板指漲1.12%，萬科A、榮安地產、金地集團、保利發展等20餘只房地產股漲停。滬深兩市成交額達到8874億元，較上個交易日放量396億元。

高層定調：保交房與促購房並重

近來，房地產市場受到高層密切關注。4月30日召開的中央政治局會議強調，繼續堅持因城施策，結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高品質發展。

5月17日召開的全國切實做好保交房工作視訊會議，為未來一段時期住房與房地產工作指明了方向。省住房和城鄉建設廳相關負責同志昨在接受本報獨家專訪時表示，將堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署和省委、省政府工作安排，會同省有關部門指導地方抓好此次會議精神和相關政策檔案貫徹落實，促進房地產市場平穩健康發展。一是扎實推進保交房工作。指導地方在確保按時完成剩餘保交樓任務的同時，抓緊摸排其他在建商品住宅項目，建立已售難交付項目台賬，製定“一項目一策”實施方案，按照市場化、法治化原則分類處置。用足用好城市房地產融資協調機制，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”、商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。二是著力消化存量商品房。指導商品房庫存較多的都市，用足用好再貸款等支持政策，結合實際組織地方國企以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房等，多措並舉防範化解風險。三是加大住房消費支持力度。指導地方在落實好國家層面最新出臺的降低首付比例、取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率等政策的同時，優化完善徵收拆遷房票安置、住房“以舊換新”政策，大力推進改善型住宅建設，滿足不同群體合理住房需求。

南京市住房保障和房產局相關負責人表示，按照國務院專題會議部署，南京市正有力有序做好保交房各項工作，研究落實構建房地產市場發展新模式的落地舉措。下一步，將重點圍繞消化存量房產和優化增量住房精准發力，充分發揮房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求，用好保障性住房再貸款政策，拓展保障性住房有效供給，促進房地產市場平穩健康發展。

17日下午，保利江蘇房地產發展有限公司發佈消息：保利即將參與存量房“以舊換新”活動。保利江蘇房地產發展有限公司總經理閆志强告訴記者，近期南京“賣舊換新”活動引發熱烈反響，市場以及客戶關注度極高。保利積極發揮企業擔當與影響力，主動承接市場熱度，果斷下場參與。

個人房貸：利率下調至歷史最低

5月17日，中國人民銀行發佈《中國人民銀行關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》以及《中國人民銀行關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》，同時與國家金融監督管理總局共同發布關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。

根據上述通知，自5月18日起，住房公積金貸款利率下調0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

經過此次調整，公積金貸款利率將觸達史上最低水准。這意味著，未來居民購房，如使用公積金貸款，首套房可享受2.85%的超低利率；如使用商業貸款，首套房可享受最低15%的首付比例。取消商業性個人住房貸款利率下限，意味著各都市根據實際情況，在適當的時候還可以進一步下調住房貸款利率。

“我們已經買房了，公積金利率會降到2.85%嗎？”房地產新政策推出後，不少業主群立刻“炸了鍋”。為此，記者諮詢了建設銀行等的工作人員，對方回復存量住房公積金貸款利率將於明年1月1日起調整。

蘇州已積極回應，下調公積金貸款利率。對於2024年5月18日前申請且未發放的、以及之後申請的個人住房公積金貸款，執行調整後的個人住房公積金貸款利率。對於存量個人住房公積金貸款，自2025年1月1日開始執行調整後的利率。

吳女士公積金貸款100萬元，還款期限30年，明年元旦降低利率後，月供可减少135元。她興奮地和記者分享：“過去4年，我還貸壓力越來越輕，商貸利率從‘6’字降至‘3’字頭，每月商貸也少還超1000元。”

我愛我家南京研究院市場分析師黃守娟說，這些政策落腳點仍在需求端，對於購房者而言是絕對利好，一是首付下調，入手門檻變低了；二是利率下調，購房成本减少了。預計接下來南京新房、二手房市場都將迎來一輪看房小高潮，成交量也有望新增，房價預計會出現築底趨穩的態勢。

土地出讓：南京今年宅地供應减半

5月17日，南京市2024年度國有建設用地供應計畫發佈——2024年南京市住宅用地計畫供應265公頃，其中商品住宅用地計畫供應240公頃，較去年减少51.3%。

4月30日自然資源部辦公廳發佈《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求各地及時調整宅地供應量，合理控制商品住宅去化週期較長都市的商品住宅用地供應。據統計，現時已發佈《2024年度國有建設用地供應計劃》的北京、上海、廣州、成都、南京、合肥、蘇州、廈門等熱點都市中，除北京、成都與去年持平外，其餘6個都市的供應規模均有不同程度的縮減，其中蘇州市區减量規模達63.5%、降幅最大，南京、廈門减量規模均超五成，上海减量12.9%。

减量供應是南京助力房地產市場企穩發展、理性回歸的政策之一。“此次調整意味著南京迎來10餘年來最大規模的住宅供應收縮。”南京市房地產業協會首席研究員汪明宇說。記者查閱自2011年以來南京的商品住宅供地計畫發現，2022年以來，南京已逐年减少商品住宅用地的供應：從2021年最高的710公頃，小幅减量至2022年的660公頃，後大幅减量至2023年的493公頃，今年在去年的基礎上再减一半，同時共有產權住宅用地、市場化租賃住宅用地、經濟適用房住宅用地全部停止出讓。

减少住宅用地供量也是在響應市場呼聲。包括南京在內的全國不少都市樓市均面臨商品住宅去化趨緩、二手房價格下滑的困境，住宅供需關係失衡。去年下半年以來，不少在寧房企呼籲住宅用地减量供應，給市場盤整休養空間，從土地供給端助力住宅去庫存。從今年南京商品住宅用地已成交情况來看，截至目前，南京全市成交商品住宅用地僅有13幅、62.29公頃，比去年同期的82.70公頃，下降24.7%。

减量的同時，南京土地供應也在提質。通過住宅用地的精細化供應，南京引導高品質改善型住宅差异化供應，滿足居民更高品質的住房需求。南京市土地儲備中心近期到北京等都市進行住宅用地招商推介，大部分地塊的用地名額可根據市場需求進行優化調整，超六成為容積率低於1.5的低層住宅用地，未來可售房地產面積降幅將更大。

政策疊加：系列“組合拳”逐漸顯效

今年以來，圍繞房地產，從中央到地方，在金融、土地、落戶、放開限購等方面出臺了一系列支持政策。此外，國企還積極作為，以直接收購的管道開展存量房“以舊換新”，滿足市民住宅置換需求。

在金融層面，房企融資管道逐漸打開，貸款利率降至歷史低點。在土地供給方面，南京、蘇州已進入“供縮時代”。在住宅產品方面，江蘇省住建廳發佈《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》，對改善型住房提出全新設計要求。在需求端，南京都市圈9個都市住房公積金已實現互認互貸，外地戶籍人員在南京購房即可辦理落戶。蘇州今年1月份全面取消住房限購，南京也在去年9月份取消住房限購。此外，各地紛紛出臺“賣舊買新”契稅補貼、房票補貼等一攬子房地產促消費政策。

發源江蘇的收購模式“以舊換新”被視為對改善性置換非常有效的一招“妙棋”。去年11月，蘇州太倉成為全省首個嘗試以國企收購的管道支持市民存量住宅“以舊換新”的地區，引起市場好評。這種“以舊換新”模式對舊房的出售有“兜底機制”，新增換房的確定性，提高市民置換的成功率。隨後，蘇州市相城城投集團、海安市、南京安居集團跟進“太倉模式”。其中，南京安居集團的“以舊換新”活動由於收購範圍大、新樓盤房源多，在南京引起熱烈響應。

這一套政策“組合拳”打下來，指向的目標是：供給减少，需求新增，產品品質提升，購房成本降低，從而穩定市場預期。

汪明宇說，這兩天市場上傳來了越來越多積極的聲音，一些熱門板塊的二手房房價企穩，業主心態向好。他認為，當下南京的房地產市場進入築底趨穩的階段。政策“組合拳”逐步顯效，大量真實購房需求將進一步釋放。

南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華說，央行的重磅政策對首次置業者釋放强烈訊號。這一輪持續、密集的政策利好，應該會增强市場信心，對市場情緒起到穩定作用，讓樓市成交量階段性恢復。由於土地縮量供應，未來新建商品房市場可能以改善和高端改善為主。