記者戚穎璞

  上海樓市迎來了盼望已久的“小陽春”。綜合多家機构數據，上海3月份二手房成交約1.8萬套，是2023年4月以來的高點。

  很多人關心，樓市後續走向如何？這波復蘇能否持續？這需讀懂“小陽春”背後的幾重驅動力。

  從數據來看，今年“小陽春”的含金量是不錯的，環比數據尤其亮眼。3月份，二手房成交量環比新增170.22%。在空間分佈上，浦東的成交量領跑全市，當月成交環比新增158%；寶山成交居其次，環比新增177.3%；閔行排名第三，環比新增195.9%。

  市場認為，這三個區域都是上海傳統交易活躍區，成交數據出現不同比例的放大，說明率先進入了“小陽春”的狀態。

  這背後的第一重驅動力，是政策利好。過去3個月，上海樓市政策採用“小步快走”的微調模式，持續、多次優化。

  去年12月，上海宣佈調整上海普通住房標準，並出臺優化差別化住房信貸政策。這直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻，而且對“五個新城”等遠郊地區做了政策傾斜，促進職住平衡。今年1月初，公積金個人住房貸款政策調整，特別是調整第二套改善型住房的認定，並降低首付比例。1月底，上海又取消部分限購，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。降低買房門檻，被視為“農曆春節前的重磅利好”。

  2月份，受到春節長假影響，這些政策利好沒有直接反映在成交數據上，市場基本面維持原狀。囙此，業內普遍期待著“小陽春”能在3月份到來。

  這樣的期待其實有依據。“幾波政策出臺當天，就有很多客戶諮詢，春節假期結束之後，經紀人的帶看量也多了不少。”上海中原地產嘉定新城區域負責人徐鵬飛告訴記者。

  這背後是第二重驅動力，以價換量。過去1個月，上海中原地產世紀公園分行高級店董潘雪蓮在一線接觸市場的最大感受是：“成交量變大了，但價格也下探了。”她負責世紀公園板塊，錦繡蘭庭社區4個月沒有成交量，但把價格“打下來”之後，迅速成交了2套房子。

  總的來說，這是一個量昇價跌的“小陽春”。

  業內人士表示，3月份，二手房掛牌量持續上升，最新掛牌房源數量達到10.7萬套。在龐大的供應量下，價格進一步降低。樓市逐步從賣方市場變成了買方市場。

  白領林女士很驚喜。為了選購剛需婚房，她看了100多套房子。由於“戰線”拉得很長，其間樓市行情持續下探，她最終在預算內找到了心儀的房子：“我們原計畫買中環附近，現在同樣的價格可以買到內環內，地段更好了，面積還差不多！”

  白領鄔先生則持觀望態度。2017年，他在廣蘭路附近看中1套房源，價格在650萬元，後來因為個人原因購房計畫暫時擱置。到2022年初，同社區同戶型的房子漲到了900多萬元，且無太大議價空間，他遂放弃入手。短短2年時間，同社區同戶型降到了掛牌價680萬元。“但我卻不想買了，因為我覺得未來可能還有降價空間，可以再看看。”他告訴記者。

  準備置換的賣家林女士頗有些無奈。林女士的房子在2021年購入，掛牌半年來，她已降價三次。“買家們對房子很滿意，但價格總是談不攏，甚至低於我們的買入價。”如今，林女士已經决定暫時擱置賣房計畫。

  第三重驅動力是迫切的入學需求。潘雪蓮告訴記者，她負責的板塊內學校對學生的要求是落戶即可讀，所以4月份之前，家長購房迫在眉睫，想儘快把戶口落到房子裏。她負責的板塊內，不少成交都是源於學區需求。

  4月份也是傳統銷售旺季，市場對能否回歸以往的熱度，總體持保守態度。

  雖然第一重和第二重驅動力仍在，但是3月份充分釋放需求之後，後續表現有待觀察。“從以往經驗來看，3月歷來是上半年樓市交易的相對高點，如果沒有其他因素，比如再出利好政策等，那麼上半年的成交高點或就此確定。”上海中原地產市場分析師盧文曦說。

  不過，市場人士普遍認為，在“以價換量”的基礎上，4月份成交量還有機會守住1.5萬套的平均水準，從鏈家數據就能窺見。3月1日，全市鏈家門店的前7日帶看量為7.8萬人次，其中很大部分會在當月成交。而在4月1日，前7日帶看量增長至10.2萬人次，預計很大一部分會在4月轉化為實際購買量，這也為4月的交易表現奠定了基礎。