從老舊廠房蛻變為開放式產業園區，“新象限·武夷”日前煥新亮相。項目內5幢風格迥異的建築，包含產業辦公、商業、文創等功能，讓儀電集團下屬華鑫物業體驗了一次“螺螄殼裏做道場”的都市更新經驗。受訪者供圖

  記者舒抒

  位於武夷路168號上海飛樂電器總廠原址的“WYSH翡悅裏”項目，將於今年春季揭開面紗；武夷路155號，儀電集團下屬上海第四電錶廠舊址歷經3年改造，以“新象限·武夷”的新身份成為開放式產業園區。

  近年來，長寧區推進科技創新與都市更新雙輪驅動，在愚園路、武夷路、定西路等合圍而成的“上海矽巷”科創街區，推動“上海矽巷”NO.1、WYSH翡悅裏、新象限·武夷、又又中心、武夷坊等都市更新項目竣工，在市中心完成了約10萬平方米存量空間改造，釋放出豐富多元的產業新載體。

  明年迎來百歲生日的武夷路，是長寧建設“上海矽巷”科創街區的重要承載街區。在推動武夷路工業用地轉型、存量地塊規劃調整、高密度居住區微更新的過程中，長寧區突破裉節難題，實現產業功能、便民服務、公共文化資源和商業價值的全面提升，完成了“向存量要功能、向集約要空間、向更新要效益”的一次全方位探索。

  主動退界，勾勒“金角銀邊”

  新象限·武夷園區近乎“迷你”，占地3774平方米、建築面積約1.2萬平方米。項目內5幢風格迥異的建築，包含產業辦公、商業、文創等功能，讓儀電集團下屬華鑫物業體驗了一次“螺螄殼裏做道場”的都市更新經驗。

  一街之隔的WYSH翡悅裏，由香港嘉華國際開發建設，總建築面積約1.8萬平方米，既有建築師柳亦春主持設計的新建商辦載體，也有兩棟修繕更新後的老洋房。錯落有致的空中動線，讓武夷路的“街區可漫步”更為立體。

  在寸土寸金的市中心，存量地塊改造後如何强化產業空間保障，進而實現都市結構優化，參與都市更新的各方主體都深感需不斷更新理念與認知。

  “隨著都市發展，工業廠區逐步轉為商業辦公和文化用地。”長寧區規劃和資源局副局長蘇立瓊表示，武夷路處於工廠和住宅混合區域，周邊錯綜複雜的社群鄰里關係，為地塊開發帶來了挑戰。

  對此，儀電集團和嘉華國際不約而同選擇“主動退界”，讓出更多公共空間和沿街面，為周邊社區提供便利。

  新象限·武夷在建設伊始就成立臨時黨支部，華鑫物業與屬地江蘇路街道以及長寧區相關部門展開黨建聯建，將區域產業導向、周邊羣衆需求及時融入項目建設。由此，原本人車混行的武夷路153弄通道，實現了居民期盼多年的人車分流：地塊D棟、E棟兩座建築改造時，讓出一層部分空間，建造騎樓供人通行；項目主廣場也順勢退界，營造港灣式會車地，居民再也不用懸著心與機動車同行；武夷路路口“黃金鋪位”辟出一塊約五六十平方米的休憩場所，供社區活動、黨群便民服務所用。

  一個轉角，一條騎樓通道，成為新象限·武夷的“金角銀邊”，既是儀電集團退讓建設邊界的一小步，也是國企主動擔當、服務社會的重要一步。

  無獨有偶，WYSH翡悅裏項目也想方設法與周邊居民生活環境友好共生。武夷路作為愚園路歷史文化風貌區的輻射區域，新建建築有24米限高的要求。嘉華（中國）投資有限公司項目助理總經理黃聖舟告訴記者，由於限高，WYSH翡悅裏新建商辦空間最高只能到5層。即便挑戰不小，昭化路沿街面仍主動向內退界：一層商業空間向內收攏，二層以上才逐步向外凸出；沿街幕牆也採用低反射玻璃，有效降低了對周邊居民區的影響。

  協商共贏，提升用地效能

  都市更新項目各有不同，沒有一套現成的操作規範能覆蓋所有需求，只能一事一議。採訪中，各個更新專案負責人都表達了類似觀點。

  挖開既有地面，竟發現了紅磚、馬賽克、青磚等不同材質，讓上海第四電錶廠的歷史變遷躍然眼前。華鑫物業在“考古”地塊時，發現建築建造時間從1927年跨越至上世紀90年代。上海華鑫物業管理顧問有限公司黨委書記、總經理金凡表示，相較成片開發、大範圍推倒重建的更新模式，歷史風貌區內的都市更新需要精雕細琢，在提升畝產、坪效的同時，延續都市肌理。

  匠心，在武夷路沿線的更新項目中處處可見。新象限·武夷內有一棟洋房風格的紅磚樓，雖非歷史保護建築，但修繕改造時，華鑫物業團隊仍前往外灘源調研建築選材。就連紅磚之間選用元寶縫、平縫還是凹縫填補，團隊都逐一製作實體模範進行比選。

  都市更新光有一腔熱忱還不够。有開發商直言，進入存量更新時代，部分規章制度可能已跟不上實際需要。

  “都市更新中，大家經常遇到規劃紅線問題。”黃聖舟介紹，2019年，嘉華國際拍下飛樂地塊後就立即與屬地華陽路街道對接，街道通過黨建聯建為嘉華國際牽線了一牆之隔的建工集團，雙方共同商討地下停車庫和地面隔斷的劃分。飛樂地塊與東側建工集團地塊間的規劃紅線是一條斜線，若嚴格按照紅線施工，新建建築物就不規整，空間利用率也將打折扣。在項目報建過程中，經多方研究會商，上海市規劃資源局最終從“更有效利用土地空間”的角度出發，允許嘉華國際與建工集團在不超出各自地籍範圍、滿足地上建築安全間距的前提下，新建建築可以不用“死板”地退界，地下空間可“連起來”利用。

  活化空間，“街區式更新”

  以聚焦產業辦公的新象限·武夷為例，“反向產城融合”在上海市中心一些歷史風貌區日益顯現——從早期的近郊開發區做好生活配套、實現職住平衡，轉向在生活便捷的市中心存量地塊開辟新的產業承載空間。

  長寧區領導提出，區域產業發展要把握好“存量與增量、數量與質量、產量與流量”間的關係。都市更新同樣適用這一原則。現時，“上海矽巷”已集聚來自數字經濟、智慧網聯、金融科技、綠色低碳、文化創意等領域的543家科技類企業，1.48平方公里區域內有近80萬平方米樓宇空間。

  寸土寸金的風貌區，如何“變”出這些產業載體？長寧區遵循了一條以漸進式更新代替大拆大建、引導街區差异化發展的路徑。

  2017年，長800米、街區範圍達47公頃的武夷路啟動更新時，就確立了“靜雅武夷”的定位。蘇立瓊介紹，與沿街商業介面整齊的愚園路不同，武夷路雖地塊内容複雜，沿街商業介面不連貫，但多數地塊都向腹地延伸，因而成規模開發後，“街區式更新”的成效更為明顯。

  由此，武夷路積極探索都市“毛細血管”活化暢通——新象限·武夷連通愚園路和武夷路，WYSH翡悅裏則打通了武夷路到昭化路的步行動線。在這裡，遊人“Citywalk”打卡的路線呈網絡狀分佈，居民“15分鐘生活圈”也有了更多慢行道，既提升了公共服務設施的可觸達範圍，也讓“上海矽巷”產業空間的內部聯動更為緊密。