記者戚穎璞

  位於普陀的都市更新商業項目——鴻壽坊，開業不到半年便引發熱議。開業之後，許多人不論遠近都想來瞧瞧：小號新天地究竟長啥樣？

  “體量太小，半小時就逛完了”“沒有大牌店，不建議特地來”“和新天地沒法比”……實地探訪之後，有人感到失望。那麼，不像新天地的鴻壽坊失敗了嗎？

  人氣說明了一切。開業之初，鴻壽坊日均客流破7萬人次，臨近春節仍有不少市民到訪消費。今年年初，鴻壽坊還被收錄成為上海都市更新商業商務活力再造的標杆案例。

  上海歷來都是商業發展的熱土，商圈不斷爭奇鬥豔、推陳出新，才有了如今的繁榮。進入存量更新階段，上海商業活力再造要遵循什麼規律路徑？我們不妨從以鴻壽坊為代表的標杆身上尋找答案。

  引入烟火氣要模糊邊界

  商業商務活力再造，是《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》的六大行動之一。到2025年，上海計畫推動3個以上市、區級傳統商圈改造陞級，打造6個國家級“一刻鐘便民生活圈”和100個市級“一刻鐘便民生活圈”，完成5個以上商務樓宇改造陞級或轉化利用項目。

  要達到這個目標並不容易。我們經常能看到，一些有底蘊的老建築和舊商場，通過改造變得鮮亮無比，可精緻的外殼裏卻沒什麼人。這說明，硬體陞級容易，活力再造卻難。

  鴻壽坊之變引人思索。鴻壽坊延續了新天地的改造思路和手法，保留成片石庫門里弄和魚骨狀肌理，同時打造辦公大樓引入辦公功能。但鴻壽坊的商業體量只有1.5萬平方米，區位也不及新天地優越，周邊又以居民區為主。囙此，鴻壽坊把自己定位為社區商業，通過小尺度微更新，在建築里弄引入市集等接地氣的業態，占比高達九成的餐飲，既有蔥油餅、南北貨，又有“日咖夜酒”、餐廳小店，吸引周圍各年齡段客群來消費。

  憑藉鮮明特色，鴻壽坊在長壽路商圈脫穎而出。近日，家住附近同德公寓的市民袁女士，特地帶著孩子來鴻壽坊食集體驗吹糖人，還買了幾罐蟹糊和黃泥螺帶回家，“嘗嘗小時候的味道”。和新天地不同的是，鴻壽坊裏還能看到不少或購物或散步的老人。

  長寧區愚園路都市更新案例，同樣走了一條接地氣的路徑。愚園路周邊有高密度分佈的商業和住宅區，在成體系規劃下，不同主體紛紛加入社區微更新，共同推動街區恢復活力。運營方創邑負責人表示，愚園路從一開始就沒有把打造經濟商圈當作目標，而是定位為一條生活氛圍十足的舒適街道。除了點狀更新，如打造公共景觀和開放綠地，愚園路還把業態定位為“小而精”，引入居民需要的麵包店、咖啡店、社區食堂等。

  無論是鴻壽坊還是愚園路，其實都遵循同一條更新規律，就是圍繞“人”這一變數而展開，結合周邊需求，因地制宜去找最合適的改造管道，無論是外觀還是內容都不刻意去追求高大上，而是不斷模糊邊界、融入生活，如此才能集聚人氣。

  業態陞級靠因地制宜創新

  上海商業競爭激烈，潮流在變，入局者又層出不窮，即便是當下的“流量王”，也很難以一成不變的業態站穩潮頭。業態要陞級，必須依靠創新。

  錦滄文華項目在都市更新中打了一場翻身仗。作為上海最早一批五星級飯店，錦滄文華享受過時代紅利，也因為經營不善在時代中落寞。在新的定位中，錦滄文華索性拋開飯店業態，打造高端辦公和購物中心綜合體，還引入潮牌首店，在南京西路商圈形成錯位競爭。為承接新的業態，業主借助先進科技，把整棟建築的內部空間進行重塑，擴大地下空間面積。

  通過空間設計，劣勢也能轉化為優勢。靜安區蘇河灣萬象天地所在區域緊鄰蘇州河，在開業之前，這裡的商業氛圍相對滯後。按照規劃，區域內有一處城市綠地公園，且被市政道路分割開來，商業只能放在公園之下。地下商業容易讓人聯想到“低端”“批發”，不過，開發商以“都市峽谷”為設計概念打造開放式地下街區，通過設定一系列具有延伸感的藝術裝置和開放入口，把人們的視線導入地下區域，並在地上公園與地下二層都建設了連接通道，優化客流動線。

  實地探訪可以看到，在蘇河灣萬象天地逛店購物需要拾級而下，而從地面延伸向下的藝術裝置又吸引人們時不時抬頭觀景，望向藍天、享受綠意。通過都市更新，這裡還保護性修繕“天后宮”及複建“慎餘裏”。兩處地上的歷史建築，與地下的現代時尚商業空間相融相生、相得益彰。