記者戚穎璞

  聽到“蹲點秒殺”“先到先得”，你大概以為是哪件商品又成了爆品。實際上，它說的是一處上海老建築——雷士德工學院。在“小紅書”平臺，這裡被網友譽為當下全城最難預約的打卡地——每月開放一次，有專業導覽，供不應求，月月爆滿。

  “為什麼不多開放幾次呢？”有網友問。其實，如果約不上，公眾還可以報名參加場地進駐機构上海創新創意設計研究院舉辦的各類創意活動，一面親近建築，一面瞭解甚至參與最前沿的創意設計。當老建築、新產業、公眾、專業人士彼此開始交流互動，就能孕育出當下上海都市更新最關注的內核——活力。

  活力很難刻意營造，在眾多都市更新工程中，能稱之為“示範”的項目都做了哪些探索？

  高度：以區域發展眼光規劃項目

  上海是國家級歷史文化名城，早在2003年就圍繞歷史文化遺產出臺了最嚴格的保護制度。當前，上海歷史風貌保護的內涵再次延伸，“歷史風貌魅力重塑行動”被列入《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》，重點強調了空間的活力。根據行動方案，到2025年，上海要完成3個以上歷史風貌保護區、風貌保護街坊、風貌保護道路項目，推進3個以上歷史古鎮保護修繕和更新利用示範專案，打造15個以上歷史建築保護修繕和活化利用示範專案。以道路、保護區、街坊、古鎮為主的“線”和“面”，排在以建築組織為主的“點”之前，可見對前兩者的重視程度。

  在“線”和“面”內注入活力，對所處片區的帶動作用尤其顯著，但由於涉及主體多、產權複雜、面積較廣，都市更新過程通常難點重重。如何讓有限的資源有的放矢地發揮最大效益？答案是站在區域發展的高度去看項目，再通過規劃進行配寘資源、導入功能。

  擁有特色騎樓風貌的黃浦區金陵東路都市更新項目，受到廣泛關注。業內人士告訴記者，修繕騎樓本身並非難事，難的是如何和周邊的功能進行銜接，進而激發活力。早在9年前，上海就已經啟動了金陵路和周邊老城厢地塊的都市設計工作，逐步研究、調整和優化風貌區的空間格局和功能定位。通過規劃佈局，街區在風貌區內保持了低密度，讓高層建築盡可能遠離；現代城市功能也不能不考慮，在風貌區外引入TOD開發理念。在功能定位上，結合都市總規定位和區域功能需求，確立了商務、消費、文旅、居住的高度複合導向。

  同樣的，虹口區“今潮8弄”一方面保留了百年石庫門群落，另一方面通過規劃與周邊社區銜接，把歷史保護街區和優秀歷史建築、武進路都市公園等新舊建築、景觀環境融為一體。嘉定區重點推動的西門歷史文化街區改造，同樣遵循著區域規劃引導。作為嘉定新城三大示範模範區之一，西門歷史文化街區將圍繞新城建設發展要求，打造成集文化休閒、商業辦公、高端度假和品質居住等功能為一體，同時服務於本地居民和外來遊客的複合街區。

  精度：不僅是科技層面做好看

  雷士德工學院為何吸引人？最直接的原因是極具特色的古堡外觀。為了最大程度還原建築風貌，提高遊覽體驗，設計團隊在修繕設計上力求精細，比如在外牆上，根據不同部位、不同材質污染損壞的程度，採取相應的工藝進行清洗、修補、打磨與小範圍平色處理；通過恢復南側大草坪延續歷史風貌，同時修剪移栽場地裏的喬木，為市民提供人行通道和活動場所。

  重塑歷史風貌的魅力，“保護”二字首當其衝。近年，上海歷史建築修繕從科技到管理的精細程度日益提升。市文物保護單位民生碼頭更新項目，通過歷史風貌價值評估，結合文物現狀與風貌特色、針對不同文物保護建築特徵，製定活化更新策略。其中，八萬噸筒倉、6號庫、257至259號庫等建築，採取原址保留管道，保留大部分有價值的構件、保持原有建築體量和風格。

  在管理方面，靜安區張園保護性更新項目建立“一幢一檔”，完成了全域170棟建築的查勘測繪，還借助三維GIS和三維BIM、感測器來即時監測建築形態變化。在虹口區，包括雷士德工學院在內的87處優秀歷史建築動態監測體系的設施設備數據，已與上海市城運系統曆保應用場景進行對接，實現資料流程互動。

  有專家指出，存量時代都市更新的首要原則就是要做“精”，但“精”不僅僅是科技層面把建築和街區做好看，更要充分關注到最基層的民生需求。

  奉賢區南橋源更新項目在煥新歷史風貌的同時，還結合居民們的遊憩、停車需求，提供針對性的服務供給。為了解决停車難問題，有百年歷史的南橋中學把運動場進行改造，增設了360個停車位，從而解决學校教職工、學生家長及周邊社區居民停車難題。鼎豐醬園地塊留存的水塔、煙囪等標誌性構築物，也將通過改造變成濱河景觀的魅力節點，供居民們遊覽欣賞。

  廣度：引模式引資本愈發重要

  上海全面進入存量更新時代，單純依靠政府資源很難持續，引入市場化運營模式、提高社會資本參與度被置於越來越重要的位置。

  仔細剖析可以發現，知名的歷史文化地標無不是由專業開發商進行操盤。由里安集團開發運營的新天地、蟠龍天地和鴻壽坊，更新策略因時因地而變化，分別在探索石庫門里弄、城中村改造和城區微更新基礎上，結合區域特點持續注入功能、反覆運算功能，紛紛成為人氣街區。靜安區張園項目在更新過程中也引入市場化模式，由國際範圍內的一流企業參與規劃、設計、招商和運維，提升管理水准和運營效率。

  從2015年著手的金陵路街區更新，是由政府部門自上而下推動的都市更新，而其覈心區的10個街坊開發主體則是嘉裡集團。為了找到合適的開發商，上海市、區還共同創新土地出讓管道，由黃浦在全市率先製定區級政策《黃浦區曆史風貌保護項目實施主體公開遴選操作細則》，嘉裡集團憑藉優异的設計方案和綜合評分，在一眾開發主體中脫穎而出，拿到了10幅地塊的使用權。

  有專家指出，企業自身具有資金、科技和管理等方面的優勢，能為都市更新提供專業的服務。社會資本相對靈活，能更有效、更敏感地抓住社會需求和市場方向，讓專案規劃更符合未來發展需求。記者從上海市住建委更新處瞭解到，今年還會繼續引導全社會支持參與都市更新，完善政企合作機制。