記者戚穎璞

  市房管局昨天表示，上海從今天起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。普通住房認定標準調整，不再看總價。全市首套房首付比例從35%降至30%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的二套房首付比例從50%降至40%。

  此次調整將產生哪些影響？哪些買房群體會受益？

  哪些規定調整了

  上海普通住房認定標準原來需要同時滿足三個條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建築面積在140平方米以下（含140平方米）；三是內環以內低於每套450萬元，內外環之間低於每套310萬元，外環以外低於每套230萬元。

  今天起，根據上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局聯合印發的《關於調整本市普通住房標准的通知》，規定可以享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建築面積在144平方米以下（含144平方米）。也就是說，認定標準去除了看總價的條件。

  在住房信貸政策方面，分別降低了首付比例、利率下限，同時實行二套房的差异化政策。

  首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）减10個基點，最低首付比例調整為不低於30%。二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付比例調整為不低於50%。同時，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域高品質發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差异化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付比例調整為不低於40%。

  買房者有四大利好

  上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次上海樓市政策調整將降低購房資金門檻、減輕房貸利息支出、减少住房交易成本，同時促進區域職住平衡。

  降低居民購房門檻。首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以總價600萬元的二套房為例，由於總價超過普通住宅標準，按照非普通住宅認定的首付比例是70%，首付款需要支付420萬元；新政下其首付比例為50%，首付款為300萬元，即减少了120萬元的支出；如該住房屬於實行差异化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬元，减少了180萬元的支出。

  減輕房貸利息負擔。房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬元貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前後月供减少了910元。對於執行差异化政策的區域而言，減負效應更明顯。

  减少住房交易成本。普通住房標準還關聯稅收政策。此次調整標準，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，若調整標準後如變為普通住房，將免征增值稅（之前非普通住房按差額徵收）；涉及個人所得稅的，核定徵收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%徵收）。

  促進區域職住平衡。自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山6個行政區實施差异化住房信貸政策，有利於支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域的高品質發展，更好促進區域產城融合和職住平衡。