記者謝飛君

  “聚龍塔樓維修資金續籌現時只有4戶業主沒同意，各方還將繼續做工作，最終社區業委會將對拒絕續籌的業主啟動訴訟。”聚龍塔樓所屬交通公園居民區黨總支書記周佶巍說。

  過去半年，為了推進社區維修資金續籌事項，聚龍塔樓業委會、物業、居委會以及芷江西路街道城運中心、城管、派出所等部門的30多位工作人員成為續籌工作組的核心成員，一次次在社區開展座談會聽取各方意見，結合回饋意見優化續籌方案，並多次結對上門與心存疑慮的業主進行一對一溝通。

  7月11日，聚龍塔樓社區召開全體業主大會，以100%的回票率、84.13%的贊成率表決通過了社區維修資金續籌議題。如今，維修資金交納工作正有序推進中。與此同時，針對投反對票的業主的溝通工作還在繼續。

  多方合力推進續籌

  建於1996年的聚龍塔樓是當時周邊地區最早一批商品房。27年過去了，社區的維修資金逐漸變少，尤其是去年社區兩部電梯整體更換後，維修資金帳戶幾乎見底。為確保社區日常運營，維修資金續籌成了頭等大事。

  維修資金續籌一直是基層治理難題，很多社區試圖通過日常公共收益補充維修資金。但聚龍塔樓因為社區體量小，在公共收益補充維修資金方面存在“先天不足”——該社區只有1棟樓和17個停車位，能為社區帶來公共收益的只有兩部電梯的廣告費和17個車位的停車費。加上社區物業費僅每平方米1.8元，社區公共收益約定拿出一部分補貼物業，每年能補充存入社區維修資金帳戶的公共收益僅2.8萬元。

  為了推進社區維修資金續籌，周佶巍從今年2月開始在社區做民意調查。居委會、業委會、物業公司先後在社區組織了7場線下溝通會，收集業主意見；對於平時不在家、沒空參加線下交流的業主，居委會派專人挨家挨戶上門詢問。很快，五花八門的意見被收集起來：有人質疑“以前的維修資金花哪了”，有人擔心“我交了錢別人不交怎麼辦”，有人詢問“交錢後怎麼確保資金會合理使用”……很多人都有“不關心、不信任、不行動”的“三不”心態。針對業主們的各種疑慮，工作組通過各種途徑耐心地答疑解惑，並根據回饋意見調整了本次維修資金續籌比例。

  在社區實名業主群裏，熱心業主多次討論未來社區事務公開化、透明化運作的原則，並通過普及“上海物業小程式能隨時査詢維修資金”等資訊，消除居民對於資金使用的疑慮。

  做完前期摸底工作後，工作組開始啟動全社區的投票表決。最終，業主大會表決結果顯示，全社區145戶業主中，122戶同意，15戶未表決（其中7戶為法拍房無法表決，另外8戶已明確表示會交錢，只因擔心別人不交費暫時不簽字），僅有5戶反對。

  不同的人發揮不同作用

  7月31日下午，交通公園居委會會議室內，來自上海市物業管理事務中心、靜安區房管局物業科、芷江西路街道的工作人員濟濟一堂，聽聚龍塔樓“三駕馬車”複盤維修資金續籌事項。

  回頭看，聚龍塔樓之所以能高票通過這項議題，關鍵在於做通了人的工作。在具體工作的推進中，對持不同意見的業主，社區實施“分層”落實——維修資金續籌工作組先篩選出社區一批熱心業主，向他們做第一輪溝通解釋工作，再由他們去給相熟的鄰居做工作。據周佶巍介紹，其間有不少驚喜：有一戶人家，居委會、業委會的熱心志願者輪番上門了五六趟都沒用，最後是由一比特物業維修工憑著日常維修積累的感情做通了工作；另有一比特業主，每次一聽到別人提起續籌，就把早年發生的事一一“搬”出來吐槽，完全不談續籌這件事。在業主大會表決的最後一天，居委會書記抱著試試看的態度又一次撥通電話，一談就是兩個多小時。“我來了半年，以前的事不瞭解，就不多說了，現在我們也熟悉了，你以後有什麼事情儘管找我……”書記誠懇的話語終於觸動了對方，語氣和氣氛都明顯緩和了，議題的支持者就這樣又多了一比特。後來這位業主和鄰居說，自己完全是被工作組的誠意打動了。

  “做人的工作沒有唯一正確的辦法，沒有固定的格式，聚龍塔樓最大的特點，是不同的人發揮不同的作用。”業委會委員羅寧是社區的第一批入住業主，77歲的她做了十多年樓組長，參與過三次人口普查，家裡有一個厚厚的筆記本，手寫記錄著細緻的鄰里資訊。憑著這份記錄，對於一些忙於工作、在社區碰不上面的業主，熱心志願者直接把表決票送去了業主上班的地方。“像羅阿姨這樣的寶藏樓組長，對做通羣衆工作有極大的幫助。”周佶巍說。

  與此相對應，業主們的意見也改變了議題。為了提高業主們的接受度，業主大會的表決議題將維修資金補充比例由100%調整至50%。“要出的錢少了，業主理解度、接受度大大提高，而物業公司也做了預算，由於社區電梯去年已經更換好，50%的續籌費用可以支撐社區10年—15年的日常維修。”

  在複盤中，芷江西路街道辦事處副主任陳培祺提到，關於維修資金續籌的時間節點，聚龍塔樓的選擇並非最佳。“維修資金續籌一直是基層社區治理的難點，聚龍塔樓選擇在完成了更換電梯後再進行續籌，無形中新增了這項工作的難度。”據瞭解，為了提高續籌成功率，一些社區會選擇將續籌工作放在小區大修之前。去年聚龍塔樓兩部電梯屢屢發生故障，當時“三駕馬車”也花大力氣推進電梯更換。如果當時選擇對維修資金續籌一併做表決，肯定會有一部分業主尤其是高層業主為了更換電梯同意續籌。現時，芷江西路街道內還有一個400多戶體量的社區也將面臨維修資金續籌，後續將結合聚龍社區的經驗去做推進。

  續籌並非個人私事

  按照維修資金管理辦法，社區維修資金餘額不足首期籌集金額的百分之三十，各區房管局會提出預警。房屋維修資金被稱為房屋的“養老金”，但由於維修資金帳戶使用具有一定特殊性，“只要有一戶餘額不足，就會影響分攤扣款，從而影響社區工程款的全額支付”。所以，這項工作但凡啟動，就必須是100%完成交納。也囙此，落實維修資金續籌一直是基層治理難題。

  記者從市物業管理事務中心獲悉，在全市範圍內，現時仍有354個社區面臨維修資金續籌難題。“這個社區的案例很有代表性。居民們拋出的問題以及各方通過各種途徑克服困難的管道，對其他社區很有借鑒意義。業委會訴諸法律的打算，對社區全體業主以及社會公眾也是一次知識普及。”上海市物業管理事務中心副主任張炳軍告訴記者，維修資金涉及社區公共利益，個別業主不續籌相當於損害了其他人的利益，近年不少業內專家呼籲拒交維修資金可以納入個人征信，確實有必要提上議事日程。

  每個社區的維修資金使用，都影響著社區的居住品質和市場價值，濫用和不用都不可取。“有的業委會對使用維修資金過於謹慎，他們認為替老百姓守住這個錢，就是維護了社區，但社區和人一樣，日常不做體檢和保養，花小錢能解决的問題最後變成要大修。”張炳軍直言，任由維修資金的濫用或者不用，都對社區發展不利，比如消防改造和電梯維保，長期缺乏養護的社區最後不得不花大錢做整體改造，反而消耗了更大筆的維修資金。“社區的業主們必須瞭解，合理使用維修資金，保障房屋設施安全，保障高品質生活，肯定是要在日常動用維修資金的。”

  上海市物業中心維修資金管理科也指出，鑒於維修資金用光後續籌的難度較大，他們也在摸索日常續籌的機制。此外，針對“個別業主維修資金帳戶餘額不足有可能影響社區工程款全額支付”的情况，後續也將進一步優化。