記者唐燁

  位於黃浦區河南南路上的太陽都市花園（後期）於2003年投入使用，曾是上海知名的“頂流社區”，如今也被打上“老舊”的標籤，超齡服役的電梯故障頻發、經常“關人”。業主對更換電梯的呼聲强烈，但社區維修資金不足以支付電梯更換費用。

  去年底，以更換電梯為契機，在黨建引領下，社區“三駕馬車”（居委會、業委會、物業公司）合力推動240多戶業主續籌維修資金200萬元。現時，社區續籌交款率已達93%，換梯工作即將開始，今年10月業主將用上新電梯。

  換梯，迫在眉睫

  太陽都市花園（後期）社區雖建造於20世紀末，但交付標準高，距離豫園僅一步之遙，一度是黃浦區的藝員社區。20多年過去，社區如今也舊了。

  “社區絕大部分設施已老化、損壞。這幾年，經過業委會精打細算，社區恢復了部分水景、夜間燈光，也恢復了地面消防道路，但很多問題還是非常突出。”社區業委會負責人告訴記者，尤其是電梯超出設計使用壽命，故障頻發。相關部門已要求社區立即更換或大修全部電梯，否則將強制關停。事關人身安全，業主意見很大。

  換梯，迫在眉睫。社區有10部電梯，需要全部更換，初步估算需要近300萬元，而社區的維修資金已捉襟見肘。

  維修資金被稱為住宅養老保險金。“社區專項維修資金如果餘額不足首期籌集金額的百分之三十，區房管局將提出使用預警。這樣規定的目的，是確保社區發生公共安全問題需要維修時，尚有資金可以使用。”黃浦區房管局相關負責人告訴記者。

  百分之三十被視作維修資金的紅線。一旦低於這個紅線，社區業主就要對維修資金進行續籌，即進行新一輪繳納。

  太陽都市花園（後期）當時的維修資金尚有300多萬元，如果全部用來更換電梯，餘量幾乎清零，低於百分之三十的紅線。

  一般商品房的維修資金增長主要來自公共收益，但太陽都市花園（後期）由於沒有配套商業房產、公共停車場可供經營，公共收益微乎其微，這條路走不通。

  續籌，水到渠成

  社區續籌維修資金，是近年來社區治理中的難點。

  2018年，《上海市住宅物業管理規定》修訂後，全市開始啟動推動社區續籌維修資金工作，但舉步維艱。以黃浦區為例，2018年至今僅有7個社區實現維修資金續籌，而累計需要續籌的社區共有18個。

  “難在很多業主並不理解續籌的意義。”區房管局相關負責人說，很多業主繳物業費、停車費，是因為自己馬上能享受到物業服務、停車服務。但不願意繳維修資金，認為很多公共項目的維護無法馬上享受到。

  考慮到這一點，在居民區黨總支引領下，社區“三駕馬車”反復商議，决定將電梯更新與續籌維修資金結合，同步推動。社區業主也得知一個好消息：按照黃浦區相關政策，社區老舊電梯更換可視情况享受一定的政府補貼。“這個利好政策，我們社區應該抓住。”社區業委會負責人說。

  “由居民區黨總支牽頭，街道城建中心負責指導，徵詢區房管局、區市場監管局等部門，瞭解電梯更新改造相關政策與續籌維修資金的工作流程。”豫園街道太陽都市居民區黨總支書記殷麗姝說。居委會、業委會在社區徵詢業主意見，解釋續籌維修資金的意義。業委會針對居民關注的電梯價格和品牌，調研多個社區，决定與現有電梯品牌商合作，並拿到具有競爭力的價格，得到多數業主的認可。

  續籌維修資金是難事，居委會、業委會注重做好文宣解釋工作。業委會自製了維修資金續籌問答小頁，張貼在電梯內、發佈在社區微信公眾號內，業主天天能看到。小頁基本回答了業主的集中疑問，消除了大部分人的顧慮。

  水到渠成。在業主大會上，電梯更新與續籌維修資金方案順利通過。

  繳費，多管齊下

  下一步卻是更大考驗：要讓業主從口袋裏拿出真金白銀。

  太陽都市花園（後期）共需續籌200萬元，其中189萬元加上政府補貼給10部電梯更換的100萬元，將用於電梯更換（包括電梯轎厢裝潢等），其餘用於配寘局域網建設以及政府相關政策要求的遠程監控設備等，若有餘額將留存於維修資金中。維修資金交付金額根據房屋面積計算，交付最多的業主是1.9萬元，普遍交付金額在7000元到8000元。

  如何收到這些款項？先由物業工作人員上門為業主送繳款單，業委會也在晚上、週末參與送達，並通過微信、電話聯繫不住社區的業主。有些業主最初對續籌搖擺不定，居委會就發動樓組志願者對這些業主曉之以理、動之以情。居委會和街道城建中心單獨“一對一”聯系溝通，說服部分最初不願繳費的業主。

  社區有一批業主長期在海外生活，業委會、居委會通過各種管道，想方設法進行溝通。

  對拒不履行業主大會決議、拒不補繳維修資金的個別業主，業委會將根據業主大會授權採取一定法律措施。