記者戚穎璞

  原紅旗村村民歸惠莉不曾想過，有朝一日她能回到出生成長的地方繼續工作生活。只不過，紅旗村早已今非昔比：2016年，這座上海中心城區規模最大的“城中村”啟動改造，短短數年後，占地近1平方公里的商住辦公綜合體“真如境”項目從原址崛起。

  3月27日，“真如境”最高天際線“中海中心”A座正式封頂，不同功能板塊均在年內竣工啟用。開發建設雖然告一段落，但面向村民的造血機制仍在持續，包括歸惠莉在內的部分村民已成為首批受益者。

  記者從上海市“兩舊一村”改造工作專班獲悉，全市62個“城中村”改造項目將在2032年底全面完成改造。紅旗村項目作為首批改造試點，為實現擴大集體資產和助推區域發展的雙贏提供新思路。

  裝上“就業增收”雙保險

  這三年，歸惠莉等6名村民在“中海中心”駐點辦公，參與專案開發企業中海地產的具體工作，有人學招商，有人學物業管理，幾年下來早已融入團隊。不同的是，他們肩負紅旗村村集體重任。

  業內人士告訴記者，“城中村”改造“動”的是集體土地，首先保證村民利益不受損，建立永續造血機制。上海興隆實業有限公司作為紅旗村集體經濟組織，以入股形式參與“真如境”專案開發，收益再按規定量化給每個村民，同時回購一棟辦公大樓，形成多元化的增收長效機制。

  紅旗村集體資產回購的持有型物業為“中海中心”C座，又名“鴻企中心”，“鴻企”二字取“紅旗”諧音。但是，集體企業缺乏高端商辦管理經驗，便委託中海地產商務管理團隊進行第一批次轉租，邊建立專業運作模式，邊為村集體培養人才團隊，確保未來招商品質不走下坡路。

  “鴻企中心雖是村集體資產，但和‘真如境’整體開發，我們從產品定位、設計、工程、協調，再到招商推廣、運營管理提供全鏈條服務，相當於村集體的服務商。”中海企業發展集團商業公司華東區域總經理陸鳳存說。

  經過村集體層層選拔，歸惠莉成為首批派駐的培養人才。“中海地產有成熟且先進的招商營商經驗，我在這裡踏踏實實學，以後才能幫村民們管好集體資產，讓大家的錢袋子鼓起來。”她說。

  曾在紅旗村生產隊工作的許文彥，借著“城中村”改造契機得到新的工作機會，成為辦公大樓物業管理人員。

  隨著村民動遷搬進不遠處的安置房社區，歸惠莉全家也决定回搬。“小時候的村居生活好像回來了，只是換了更好的環境。”如今，歸惠莉不僅和父母同住一個社區，曾經的好友鄰居也相距不遠，時時串門，生活格外方便。

  加速度推動區域產業導入

  紅旗村586畝土地上，曾分佈著90家印刷廠、207個冷庫、16家“四小”場所、9個大型初級集貿市場，1000多個攤位共6萬多名流動人口，僅用三年時間便徹底清退，同時拆去了真如都市副中心發展的“枷鎖”。

  隨著真如都市副中心開發建設全面提速，紅旗村改造項目開發組織想方設法全力提速，為“城中村”地塊重新搭建筋骨、豐其血肉、留其精魂。

  中海“真如境”項目工程負責人王偉林介紹，“真如境”引入TOD理念，地下有軌道交通線路穿越，與綜合體融為一體。為了不影響捷運正常運營，建設團隊選擇提高施工難度，採用地上和地下空間同步開發，其複雜程度如同“雞蛋殼上造大樓”。位於捷運上方的建築底板體量巨大，由400多人不間斷進行一次性澆築，時間長達8天8夜，屬於上海同行業少見。

  自開工以來，每天有3000多名建設者在紅旗村原址奮戰，從拿地到中海中心第一棟超高塔樓封頂僅用時兩年半。環宇城MAX、高端辦公大樓、長租公寓、住宅、劇院、山姆會員店等各類業態落地，高端商務產業集聚區的筋骨呼之欲出。

  “在產業定位上，A座和B座雙子塔將引入100多家企業，以世界和國內500强企業為主。”陸鳳存說，結合普陀區發展定位，“真如境”打造海納小鎮作為數位化轉型示範區，與杭州“雲棲小鎮”、無錫“雪浪小鎮”遙相呼應，現時已聚集了一批海內外數字經濟產業。

  為區域注入血肉之餘，“城中村”改造項目也為都市留魂。在改造過程中，紅旗村唯一一棵擁有500多年歷史的古銀杏被保護下來，由開發組織聘請專業機构為這棵古樹量身定制維護保養方案。

  環宇城MAX臨街面向內凹陷的設計，也是古樹保護方案之一。中海“真如境”項目總監趙維茂告訴記者，為了讓古銀杏獲得充分日照，環宇城MAX商業體主動“後退”30米，為其預留充足生長空間。留白空間設計成銀杏廣場，疊加景觀橋和真如港水系，形成別致的城中一景。“都市更新必須算大賬，用商業面積換來古樹的健康意義重大。開發地塊裏有一棵百年古樹很難得，我們希望它能長到一千年，帶著不同階段的都市印記走下去。”

  受益覆蓋面在擴大

  眼下，中心城區最大的“城中村”項目建設進入尾聲，從都市民生窪地變為區域產業高地，僅耗時5年。這也成為全市“城中村”改造提速的一個縮影。

  上海市房管局徵收辦工作人員介紹，“城中村”改造不僅提速，受益覆蓋面也在擴大。2014至2020年認定的49個“城中村”改造項目，涉及村民、組織約2.66萬戶。動遷收尾已完成40個項目，已完成改造23815戶，徵收安置房開工率93.2%。2021至2022年第二輪新準予13個項目，涉及村（居）民8800戶。其中，有7個項目已啟動房屋土地徵收，其中4個項目已處於收尾階段，已完成改造約2900戶。

  今年起的三年，上海還將啟動“城中村”改造項目30個，讓至少1.3萬戶村（居）民受益。現時，上海相關部門正在加大改造力度。加快已批項目動遷收尾和徵收安置房開工建設，以及後續開發建設。加快新項目認定。突出改造重點，將中心城區周邊及五大新城範圍的“城中村”，優先納入2023至2025年“城中村”改造計畫。

  在後續開發中，引進優質主體。通過公開擇優途徑，選擇資金實力雄厚、信用等級好、改造經驗豐富的優質大型企業作為“城中村”改造項目的合作單位，發揮它們的綜合開發優勢和融資優勢，解决“城中村”改造資金問題。

  堅持問題導向，需求導向，進一步細化完善“城中村”改造相關支持政策，為“城中村”改造的提速擴容夯實基礎保障。同時，打造精品項目。堅持將“城中村”改造與新城建設、名鎮名村保護、撤制鎮改造、鄉村振興等緊密結合，通過全方位的綜合改造，實現居住環境、空間形態、功能開發、社會管理、產業發展、歷史文化傳承的綜合提升效應。