記者戚穎璞

  “禁群租會抬高租金”近日登上微博同城熱搜。2月1日，以更嚴舉措規範市場的《上海市住房租賃條例》正式施行，拍手稱快之餘，有人不免擔憂，因禁止群租而外溢的租住需求是否會拉高租房價格。

  除了制度規範加碼，疫情防控措施優化帶來的人員流動加速及節後返城潮也被認為是影響租房市場的兩大因素。日前，記者採訪了多家房產仲介門店、房產經紀機構及專家，瞭解上海租房市場的真實表現。

  “小陽春”主要體現在成交量

  傳統租房旺季只有兩季，一是畢業季，二是春節後。市場認為，隨著我國疫情防控措施優化，樓市表現將逐漸轉好。上海作為交易最為活躍的都市之一，租房市場有望迎來首輪復蘇。

  “從業務訂單來看，‘小陽春’更多體現在成交量上。”中原地產陸家浜路門店店長餘莎莎告訴記者。陸家浜路門店周邊配套齊全，辦公和學校資源較多，近兩周，諮詢租房的客戶新增一倍，成交量明顯增加，平均每天有2到3單成交。租金表現穩定，一室戶每月7000元到8000元。

  單個門店的表現，折射出全市散租房源情况。根據上海鏈家散租房源數據監測，近兩周成交量要高於往年同期，比春節前新增50%到70%。租金表現較穩定，以世紀大道周邊一室戶為例，其掛牌月租5000元到6000元，與2021年持平。“上海近期租賃成交量明顯上漲，但遠未達到‘旺季’。因為2022年下半年以來，需求下行，成交量下降。今年處於復蘇回正階段。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾說。

  除了個人散租房源，長租公寓也有較好表現。根據克爾瑞租售事業部調研，上海部分租賃項目和租賃運營商在春節後的出租率明顯上漲，租戶轉化率提高。已度過爬坡期、出租率超85%的項目，節後出租率普遍提升3%到5%，而項目開業不久、出租率不超50%的項目，節後出租率提升10%到20%。

  著眼2023年租房市場，隨著群租整治力度加碼，需求溢出是否會影響價格？楊雨蕾認為，群租群體規模小，個人行為很難影響整個市場表現。群租人群對租金也更敏感，一般會選擇租在更便宜的郊區或其他城市，對一室戶、兩室戶等主流戶型需求影響不大。

  魔方生活服務集團魔方研究院表示，從現時的數據來看，上海住房租賃市場有望迎來“小陽春”，但隨著春招結束和流動人口逐漸减少，預計2月下旬租賃需求熱度會趨於平穩。

  兩大因素影響幾何

  除了租金和成交量，戶型區位的需求深受外界影響。市場曾預測，疫情將改變人們的租住習慣，比如，合租在封控中帶來的不便會促進一室戶需求量新增。

  “根據各個門店仲介迴響的租賃情况，現時還沒有出現這樣的趨勢。”楊雨蕾表示。上海中環內的一室戶租賃價格普遍在每月4000元以上，囙此，絕大多數租客會在性價比和體驗感上作平衡，人們在租金上的敏感度是比較高的。根據58安居客研究院調研，上海現時增長最快的租住需求是每月2000元以下的。

  作為租房市場的重磅新規，《上海市住房租賃條例》本月正式施行，明確禁止群租的同時，進一步規範住房租賃市場主體的各項行為，如立法規範房源資訊發佈制度，保證房源資訊真實有效；明確住房租賃企業、房地產經紀機構向房屋管理部門備案，並要求從業人員持卡實名從業。

  “通過立法讓房屋租賃全流程被嚴格管控，幫助我們規範了操作，降低從業風險。”餘莎莎表示。不過專家認為，《條例》雖讓基層在執行中有了更清晰的依據，但執行過程中有堵還需有疏。

  記者瞭解到，上海多個街道和基層社區治理正將群租整治行動日常化。與此同時，上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳傑指出，在禁止群租的同時也要保障基礎服務行業人員的居住需求。“要解决這兩者的衝突，一是要政府採取措施鼓勵市場和社會多新增廉價租房，包括宿舍型的集中式公寓，類似安歆公寓、9號樓等；二是政府對一部分基礎服務行業人員給予一定的租金補貼，提高他們對居住需求的要求，避免去尋找群租房。”

  警惕新平臺監管漏洞

  在租賃市場進一步規範的同時，湧現的新平臺帶來的風險也需警惕。

  “趁年輕想來上海闖一闖，計畫2月初入住，求可靠室友。”春節結束，揚州人小閔在“小紅書”發佈一條租房帖，迅速引來200多人跟帖。“這是我為租房注册的新帳號，沒想到第一條帖子有這麼高的流量。”

  隨著各大平臺社區興起，租房平臺不再局限於傳統仲介機構開闢的線上平臺。豆瓣、小紅書等月活量極高的社區平臺，似乎也成了各大租賃機构和仲介發佈房源的新通路。記者瀏覽小紅書平臺發現，發佈的房源帖都配有精美圖文，照片呈現的精裝修、窗外亮麗景觀，以及搭配的“懶人家電”，都在迎合年輕人的租住需求。受限於平臺公約，租房帖不提及房源細節和具體價格，感興趣的用戶可留言私聊。得益於小紅書的“種草”基因，在點開一條租房帖之後，算灋會給用戶推送更多相似的帖子。

  一比特業內人士坦言，傳統平臺和新平臺各有利弊和側重，社區平臺不同於傳統租房平臺，用戶佔據著內容生產的兩頭，眾多筆記中也會藏匿著虛假資訊。在“濾鏡”加持下，一些普通房源會被人為抬高賣相，造成實物和圖片不符；一些仲介偽裝成房東，通過發佈低價假房源引流，吸引用戶到線下並帶看其他普通房源。

  上海鏈家、中原地產多位經紀人提醒，在租房時要警惕房東身份，如果沒有通過仲介而是自己找房子，那麼一定要讓房主出示房屋產權證原件、身份證原件，並核對兩者是否相符合。如果出租人說是房主的親戚朋友並委託其出租，也要看房產證及委託公證書。

  如果是自己找到的合租房源，需要簽訂租房契约，可以在網上搜一下房屋租賃契约並列印出來，在簽訂之前仔細瀏覽，並在後一頁上寫明雙方的附加條款，把違約責任寫清楚，並保存對方身份證的影本。

  在尋找室友時，不僅要看承租人的身份證、畢業證或其他相關證件，還要在交談中初步瞭解其職業、性格等。另外，讓對方交納房屋押金也能够在一定程度上降低自己的風險，保存其身份證影本，出於平等原則，出租方也要向對方交付自己的身份證影本。