記者杜晨薇

  上午9點是陸家嘴“蘇醒”時間。作為中國第一高樓的上海中心，此時樓內的百餘部電梯同時達到運轉的高峰，將1萬多名白領分別送往不同樓層的公司裏。

  繁忙的電梯，承載著許多年輕人的理想抱負，也映射出一座城市的經濟活力。近年來，備受外部關注的上海樓宇經濟，以陸家嘴為典型代表，在飽受疫情等外部因素衝擊的情勢下，不可抗地產生了一些波動。

  然而，海面終將歸於平靜。記者近日從陸家嘴管理局樓宇辦及全球性地產諮詢服務公司世邦魏理仕處獲悉，陸家嘴乃至全市樓宇經濟在今年下半年均表現出强韌性：

  現時陸家嘴商務樓宇總體出租率已達到86.6%，在2020年的出租率水准之上。同時，前三季度上海全市出租商務樓宇空間已接近50萬平方米，相當於2020年整年的出租量。

  “這也意味著，上海樓宇抗風險能力和恢復情况已經超越了2020年疫情發生的初期階段。當然，相比具體的數據，我們更應當關注這種整體向好的趨勢。”世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕指出。

  需求側觀念變化明顯

  去年11月，法國巴黎銀行（中國）有限公司租下上海金融中心17、18層8700平方米的空間作為辦公地。

  不同於傳統銀行總部“格子間”式樣的辦公區域劃分，法國巴黎銀行將員工的辦公區域全部打通成一個大開間，並增設了十數個會議室和共亯區域。

  首席執行官兼行長賴長庚將這種全新的辦公管道歸因於市場變化：“金融行業20年來最大的改變就是越來越強調資訊的互動和開放。如今我們很多客戶都是電商、新經濟企業，通透的辦公和社交空間不僅有利於我們跟客戶的溝通，也提高了不同部門之間的合作效率。”

  開放空間、靈活工位、走動式管理……這樣的辦公新需求不僅出現在金融行業。在陸燕看來，疫情之下幾乎已經成為整個市場的趨勢。

  “我們帶看的客戶中，不少都在擁抱ESG（即經營過程中充分考慮環境、社會和公司治理的可持續性發展理念）。他們也提出了靈活辦公、彈性工位的設想，以及對室內空氣品質等名額的要求。對一些獲得LEED綠色認證的樓宇，客戶甚至願意給出20%左右的租賃溢價。”陸燕說。

  2020年，上海中心將13層約4900平方米的空間開闢出來，作為樓內客戶可以共亯的公共空間，並提供一定數量的共亯工位、會議室。上海中心塔樓建設發展有限公司黨委書記嚴明介紹，這一做法既符合當下市場需求，也提高了客戶的滿意度。“一些公司可以無須再單獨設公共區域，一定程度上節約了租賃成本。”

  那麼，靈活辦公的出現，會不會影響到未來樓宇市場的租賃意願？這也是許多地產專業人士的普遍困惑。經過前期調研，陸燕他們發現，中國家庭的人均居住面積决定了脫離辦公大樓的靈活辦公很難大規模實現。今年8月份世邦魏理仕發佈的《中國辦公樓租戶調查主要趨勢》調研，也用數據證明這點：調研中70%的受訪企業反映，疫情令2022年營收受到影響，但未來18個月內，仍有36%的受訪者表示將新增辦公面積。

  陸家嘴何以保持優勢

  一面是需求側的微觀變化，另一面，上海商務樓宇市場供給也在發生著動態調整。

  近幾年，全市商務樓宇如雨後春筍般出現，短期呈現出“供大於求”的客觀情形。這不光影響了整體的租賃均價，也加劇了業內競爭。

  據世邦魏理仕數據，陸家嘴去年一年超甲級和甲級寫字樓的空置率在13%左右，但乙級辦公大樓的空置率則超過21%。至於品質和標準更低的辦公大樓，則不得不同時面對空置率高、租金低的兩難局面。

  為了解决這個問題，陸家嘴管理局從去年開始關注和引導老牌商務樓宇轉型發展。陸家嘴管理局樓宇辦副主任陳晨介紹：“我們針對一些樓齡超過20年，甚至超過30年的辦公大樓，引導對方進行一些樓層的局部改造，從而以新的面貌和標準吸納一些科技型、創新型的企業入駐。這些企業對辦公品質有要求，但對辦公成本很敏感，是潜在的目標客戶。”

  而今，這樣的改造計畫已經顯出成效。寶鋼塔樓、嘉興塔樓等樓宇內新近改造過的部分樓層，都已經實現了100%的出租率。

  當然，市場的分化仍是客觀存在的。有觀點認為，上海的商務樓宇已經過剩了。陸燕不這麼認為。她指出，根據歐美國家一線都市動輒2000萬—3000萬平方米存量測算，上海當前1500萬平方米樓宇存量並不算飽和。

  不過，隨著市場規模變大，不同商務板塊之間的表現的確開始拉開差距。“特別是沿黃浦江兩岸湧現了一批新型商務區，北外灘—外灘—陸家嘴形成一個金三角，後灘—前灘—徐匯濱江也是一個金三角，楊浦濱江、寶山濱江及蘇河灣等區域都很具有競爭力。”陸燕說。

  在這種局面下，陸家嘴的商務優勢又會否被削弱呢？

  陸燕拿出一組數據：2021年，TMT（科技、媒體和通訊）行業和金融行業合計貢獻全年上海新租需求的45%，其中以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業陞級擴租最為明顯。“這些行業企業70%還是選址在浦東，尤其是陸家嘴。可以說，已經集聚了6000多家中外金融機構的陸家嘴，仍是這些行業進入者的首選地。”

  上海中心外資占比近半

  2017年，上海中心作為小陸家嘴地區最晚建設的樓宇項目正式投運。嚴明介紹，上海中心商務體量極大，相較市面上比較普遍的5萬—10萬平方米單棟面積，上海中心可供租賃的商務空間超過20萬平方米。可即便如此，得益於後發優勢，高品質建設運營的上海中心還是很快突破了七成的出租率。

  近幾年，受金融行業政策調控和外部環境影響，上海中心的市場表現經歷了一些起伏變化。“不過，今年的疫情也證實，金融業的抗風險能力和韌性還是比較强的。疫情過後，退租的金融企業微乎其微。伴隨金融行業開放水准的不斷提高，以及新興行業的紛紛崛起，上海中心的運營勢頭整體向上。”

  嚴明透露，現時上海中心商務空間出租率已經超過80%，樓內3萬餘平方米的商業板塊出租率達到98%。

  而新增的租賃面積，在行業分佈和資本背景上也均展現出顯著特徵。根據上海中心公開的數據，2019年初，樓內外資企業數量占比約為15%，外資租賃面積占比約9%。而到了今天，這兩個數據已分別漲至43%和41%，這些外資企業來自15個國家和地區。

  顯而易見的是，在上海中心這個局部環境中，疫情並沒有影響外商投資中國的决心。相反，它們正在成為陸家嘴樓宇經濟當中的一股重要力量。

  摩根大通，2019年初入駐上海中心。短短一年半時間裏，伴隨業務板塊的不斷拓展，租賃面積從最初的8000餘平方米，新增至26000平方米。

  法國巴黎銀行首席執行官兼行長賴長庚明確表示，企業對中國市場的投資態度是“持續加倉”。“中國是全世界第二大經濟體，現時人民幣已經超過日元，成為全球第四位支付貨幣。我們預判，人民幣國際化的水准會不斷提升，以人民幣為基準的全球商業活動也會持續增長。立足陸家嘴，我們才會有更大的發展機會。”

  而從行業上看，近年來新興行業進入陸家嘴的比例也在不斷升高。世邦魏理仕方面分析，互聯網行業、新能源汽車行業、生物醫藥行業，以及時尚奢侈品細分產業已經逐步成為高品質樓宇的新客戶。僅上海中心，近年就有不少智慧製造企業總部入駐。

  為了進一步抓住行業變革機遇，上海中心今年也提出了招商策略的調整，特別針對元宇宙相關的頭部企業、初創企業，提供了一定比例的優質物業，吸引它們入駐，引導它們與樓內的金融企業協同創新發展。