從面子到裡子，從改造前到改造後，北京老舊社區改造工作的改革方案有了詳細的工作思路。11月15日，市政府辦公廳發佈通知，市政府已於近日發佈《北京市老舊小區改造工作改革方案》，包含8個方面32條細則。《方案》提出，本市將全面開展老舊社區體檢，力爭在2022年年底前將需改造的老舊社區全部納入改造項目儲備庫。

堅持“先治理、後改造”

本市一直秉持老舊社區改造要綜合治理的思路。《方案》強調，堅持“先治理、後改造”，明確老舊社區內違法建設、地樁地鎖、開牆打洞、群租房及地下空間違規使用等綜合治理標準。依法拆除違法建設，影響改造工程的應在改造前拆除。通過“自拆、幫拆、勸拆”等形式，拆除影響改造工程的外窗護欄，保障節能改造工程質量。全面拆除地樁地鎖，治理開牆打洞和地下空間違規使用，對群租房進行動態清零。

具體到專案管理上，《方案》提出，要全面開展老舊社區體檢，力爭在2022年年底前將需改造的老舊社區全部納入改造項目儲備庫。各區將結合體檢結果和居民訴求等實際，對儲備項目分批申報列入改造實施計畫，並動態調整。在推進危舊樓改建和簡易樓騰退項目方面，本市將加大力度推進改造週期短、當年能見效的樓內上下水管線改造、公共區域市政專業管線改造、適老化改造等單項改造項目，支持實施環境整治項目。

同時，創新以改建管道實施老舊社區改造的政策機制，可將老舊社區中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設年代較早、建設標準不高，雖可通過加固管道改造但居民改建意願强烈的項目納入改建範圍，實施改建帶改造、解危帶改造。改建項目應當不新增戶數，可以利用地上、地下空間，適度改善居住條件，可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當新增建築面積，由區政府統籌用於補充社區配套短板或建設保障性租賃住房、公租房、共有產權房。

社區可補建公共服務設施

《方案》細化了老舊社區改造內容和標準。其中，基礎類改造內容包含13項內容，例如樓本體節能改造、供水、排水、供氣等老舊管線改造；完善類改造內容有11項，包括居民需求强烈的樓內上下水管線改造、加裝電梯、安裝電動自行車集中充電設施和消防設施等；提升類改造指引共12項，各社區可根據自身及周邊實際條件，利用拆違騰退的空地和低效空間吸引社會資本參與補建養老、托育、體育、社區食堂、衛生防疫、便利商店等公共服務設施。

其中，老樓加裝電梯方面，《方案》提出將繪製全市老樓加裝電梯地圖，向社會公開，並進行動態管理；出臺利益平衡指引，指導居民依法協商，促進達成共識；支持各區搭建加裝電梯服務平臺，提供一站式服務。

對於居民關注的上下水管線改造，《方案》也明確，要完善樓內上下水管線改造申請制，利用好協商議事平臺，充分開展民主協商，引導居民達成共識；提前公示改造計畫，避免因居民新裝修房屋等原因造成經濟損失；明確改造申請截止時間，充分預留居民協商和申請時間。

可選取公積金用於樓本體改造

在規劃建設審批管理方面，《方案》提出，本市將設立老舊社區新建改建配套設施規劃名額“流量池”，對於老舊社區改造過程中實施市政基礎設施改造、公共服務設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，新增的建築規模計入各區建築管控規模，可由各區單獨備案統計，進行全區統籌。同時，創新規劃管理措施，允許土地性質相容和建築功能混合。利用現狀使用的車棚、門房以及閒置的鍋爐房、煤棚（場）等房屋設施，改建便民服務設施，可依據規劃自然資源部門出具的意見辦理相關經營證照。

在老舊社區改造資金方面，《方案》也提出了住房公積金的支持政策，允許選取本人及其配偶名下的住房公積金，用於樓本體改造、加裝電梯、危舊樓改建和交存專項維修資金；支持居民申請公積金貸款用於危舊樓改建，明確選取和貸款操作流程。

老舊社區改造後，環境美了，更需要長效的管理機制來維護。《方案》提出，本市將在具備條件的老舊社區試行物業服務“信託制”試點，即由社區全體業主作為委託人，將物業費、公共收益等作為共有基金委託給業委會管理，社區物業管理支出全部從基金帳戶中支取，由物業公司提供公開透明、質價相符的物業服務。