迎來虎年開工，人們告別假期陸續返崗。進出上海辦公大樓最多的群體是誰？不是金融白領，而是來自TMT（科技、媒體和通訊）行業。

  多家地產諮詢機構研究發現，2021年上海辦公大樓市場強勁復蘇，全年淨吸納量達129.8萬平方米，創下歷史新高。金融業增長穩健，但被其牢牢佔據多年的上海辦公大樓第一大租戶地位，已被異軍突起的TMT行業所取代。

  為什麼出現這樣的變化？

  新動能

  根據世邦魏理仕研究，在2021年上海新增辦公大樓需求中，TMT行業占比26%，已取代金融業成為最大租戶。

  TMT並不是一個新詞彙，但以數字經濟為內核的它，發展日新月异。滬深A股就有一隻指數專門追跡TMT產業，叫作“中證TMT”，成分股包括中興通訊、科大訊飛、海康威視、網宿科技、分眾傳媒等頭部科技公司。它們通過反覆運算創新，為消費者提供豐富的電子產品，共同組成了極具爆發力的新興產業。

  這也是近年來上海產業發展的重點。

  有專家認為，當都市發展到一定規模，經濟增速會减慢，未來增長極更多要依賴創新。上海提出“3+6”新型產業體系，大力發展集成電路、生物醫藥、人工智慧三大先導產業，以及電子資訊、生命健康、汽車、高端裝備、先進資料、時尚消費品六大重點產業。這樣的佈局，除了鞏固既有優勢產業，更重要的考量，就是培育都市發展新動能。

  “新的產業體系囊括了TMT行業的覈心產業。從本質上說，辦公大樓租戶地位的變化，正是得益於上海‘3+6’新型產業體系的落地和滲透。”世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕表示。

  透過上海商務樓宇，可以直觀感受到新動能的張力。

  2021年，智慧終端產品和移動互聯服務提供者“傳音控股”在張江百佳通園區擴租1萬平方米。在漕河涇園區，不少遊戲類企業在短短一年內，就完成搬遷、擴租、新設總部。位元組跳動更出資20億元拿下楊浦沿江地塊，與同樣拿地不久的美團和嗶哩嗶哩比鄰而居。日活用戶達2億的互聯網社交平臺小紅書總部，現已入駐SOHO複星，成為新天地片區的獨特地標……

  “企業只有在資金充裕並且行業發展迅猛的情况下，才會選擇擴大辦公面積。去年TMT行業在辦公大樓市場交易頻頻，也體現了新興產業具有爆發式增長的基因。”陸燕坦言，近年來新興產業的發展勢頭，已經超乎許多專業研究機構的判斷。一組數據可以作證：2020年，上海金融行業新增辦公大樓需求比TMT行業高出4個百分點左右。但只用了一年，兩者地位發生逆轉，後者反超前者近7個百分點。

  迅猛增長的同時，新興行業還出現新趨勢，它們青睞租金偏高的市區。在過去，佔據覈心圈辦公大樓的往往是IBM、惠普等頭部IT公司。如今這裡的租戶，更多來自IT大類的人工智慧、大數據、雲處理公司。比如亞馬遜雲科技，就從商務園區搬進了前灘中心8000多平方米的辦公室。

  行業也更細分。為此，一些龍頭地產諮詢機構特地調整統計架構，將三產的研究口徑細分成線上文娛、金融科技、企業軟件、互聯網服務等。“舉個簡單的例子，以前提到購物App就是淘寶、京東、拼多多，但現在湧現了更多小眾的入局者，比如得物、發發奇、只二。”業內研究人士坦言，進行細分調整是必需的，因為未來具有萬億元規模的新賽道，很有可能就出自這些還在成長的細分領域。

  快車道

  作為國際金融中心，强盛的金融業、濟濟一堂的金融人才一直是上海這座城市的醒目標籤。2021年，上海金融業對辦公大樓的新增需求占比為19%，雖然退居第二，但業內人士指出，新增需求只是一個相對值，從絕對總量來看，金融行業擴租依然保持了強勁勢頭。

  “外資行、城商行、券商、保險、私募和資管，仍以陸家嘴板塊為首選目標地，金融業新增需求的70%落子浦東；投資銀行與基金公司還是紮堆在南京西路商圈的辦公大樓裏，總體格局沒有太大變化。”陸燕告訴記者。“紮堆”，讓金融產業集聚帶加速形成。去年，中泰證券以27億元購置位於黃浦南外灘的綠地外灘中心兩棟辦公大樓，用於駐滬組織集中辦公。至此，綠地外灘中心樓群聚集中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、建信人壽等多家重量級金融機構。業內普遍認為，金融業還將有一輪擴租。

  透過辦公大樓市場這只經濟運行的“晴雨錶”，不難感受到上海經濟增長的強勁脈搏。

  仲量聯行分析認為，作為經濟恢復的重要舉措之一，金融開放不僅促進了金融改革的推進，也有效對沖了疫情給中國經濟帶來的負面影響。

  伴隨著金融開放行程步入“快車道”，越來越多的國際金融企業搶灘登陸上海。在陸家嘴，去年有10家國際資管機构落地，包括三家全國首先獲批的外資獨資公募基金管理公司：貝萊德基金、富達基金和路博邁基金。資料顯示，現時僅陸家嘴地區，就有來自13個國家和地區的資管機构設立了110家各類外資資管公司，占全國90%以上。

  新空間

  多家地產諮詢機構分析認為，2022年新增供應至少還有140萬平方米，預計將重回2017年的供給高峰。從供給來看，今年投放市場的辦公大樓數量依然充沛，從側面反映了開發商、投資者對上海經濟基本面長期向好態勢的信心。

  除了中心城區CBD之外，張江、漕河涇、金橋等板塊近期都將有優質項目入市，這些都是上海產業集聚度最高的地區，也是未來辦公需求最旺盛的地區之一。

  有專家表示，今年TMT行業成長勢頭依然強勁，以產業化為發展主線的生物醫藥產業和以集成電路為覈心先導領域的電子資訊產業，未來將著力攻克核心技術，有望擴產提速。作為上海主導產業的服務業，也出現結構變化，特別是會計師事務所、律所、評估機構等專業服務企業成長速度明顯，細分業務新增，導致辦公需求擴張。這主要得益於設立科創板、北交所等一系列資本市場服務實體經濟、拓寬市場主體融資管道的改革政策。

  從長遠來看，上海辦公大樓市場還有提升空間。陸燕表示，上海優質辦公大樓現時存量為1600萬平方米，排在國內第一的水准。但放到全球一流都市中看，和紐約、倫敦及東京還有一定差距，現時為東京的三分之一。從這個角度來看，無論是上海經濟總量還是產業發展，都還有極大的增長潜力。