最新出爐的12月成交數據，武清區量價變化不大。

成交均價1.28萬/平米，環比上漲3.3%；成交823套，環比上漲0.2%。

整體成交數據看不到微觀市場，其實12月武清還有項目在降價。

例如，黃莊隽悅府洋房從1.6萬/平米降到1.1萬/平米，體育中心新城璽樾春秋從2.2萬/平米降到1.9萬/平米。

武清樓市內卷比較嚴重。

黃莊降價之後，南湖、商務區被黃莊截胡，價格都被拖拽。

但區域市場的需求量比較穩定，降價邊際效應越來越强，量沒有大漲。

從整體數據來看，2021年武清成交量確實跌了不少。

成交面積136萬方，下跌8.1%。

2020年的時候，武清成交面積148萬方，與環城四區中的津南，成交面積相差無幾。

成交套數更是位列全市第二，除了濱海就是武清。

2021年不但沒能沖上第一，成交套數還被津南反超。

因為，武清三大主力板塊南湖、商務區、黃莊北漂占比大。

高考新政的出臺，要求三年天津高中學籍，很多北漂無奈被勸退。

隨之而來的是，以北漂為主的板塊購買力下降。

2020年南湖、商務區兩個板塊的成交套數，加起來能達到9133套。

但到了2021年，南湖+商務區共成交4760套。

主力板塊成交量大打折扣，所以2021年武清的量沒有起來。

價格方面，整體成交均價維持在1.4萬/平米。

因為上半年武清市場比較堅挺，甚至還小漲了一波，到下半年才開始降價。

而且武清國企開發的項目較多，國企輕易不降價。

凡是領銜降價的，都是私企、民企開發商，降得還特別帶勁。

所以，去年武清樓市整體價格還比較穩定。

要命的是，武清價格戰打的比較慘烈。

01）黃莊

先是金科博翠灣高層從1.6-1.7萬/平米，直接到1.3-1.4萬/平米。

世茂國風雅頌就不幹了，直接幹到1.1萬/平米。

後來隽悅府也跟上脚步，洋房從1.6萬/平米砸到1.2萬/平米。

黃莊為了把量提高，付出了血的代價。

02）南湖

2021上半年，南湖的門檻還在100萬左右。

下半年碧桂園雲湖比較狠，一下將南湖門檻幹到76萬。

不過天地源、首城作為保守派的國企，價格比較堅挺。

所以，南湖現在屬於穩中有降。

03）運河東

運河東也開始走以價換量的道路。

奧園譽雍府從1.5-1.7萬/平米，現在掉到1.2-1.4萬/平米。

因為在武清城區整體西推的節奏下，武清東側的吸引力逐漸降低。

所以，運河東現在以地緣為主。

另外，運河東附近有空軍機場，演習時會有譟音，也是不利因素。

商務區的狀態，稍好一些。

只有新城悅隽央著降價比較厲害。

當時一平米降3000元，很快就清盤了。

其它樓盤時不時用頂底做特惠，標準層基本沒降價。

今年二批次土地出讓，生物穀三宗地成交樓面價都在9千/平米以上。

之前商務區地價6-7千/平米，現在地價顯然上漲，說明開發商還看好商務區。

商務區北側價格沒上漲，高層1.2萬/平米，洋房1.3-1.5萬/平米。

北側開發週期更長，所以價格便宜也正常。

有一點要注意，商務區的主力群體與南湖、黃莊基本一致。

去年南湖、黃莊的門檻都降了，商務區可能會順勢調價。

武清是一個以新天津人為主的市場。

去年高考新政的推出，不少新天津人無奈被勸退，導致武清市場需求量减少。

决定房價的根基是需求，需求少了，房價難以維繼。