曹凘源川觀新聞記者任鴻

社區底商油烟廢氣污染嚴重，業主認為物業公司沒有解决問題，囙此拒交物業費而被告上法庭——近日，成都高新區人民法院就審理了這樣一起物業服務合同糾紛案件。

這究竟是怎麼回事兒呢？時間回到2016年7月26日，被告廖某購買了成都高新區某樓盤房屋，並與原告某物業服務公司簽訂《前期物業服務協議》，約定由該公司為案涉房屋在內的社區提供物業服務，業主應按季度交納物業服務費用，否則應支付滯納金。

喬遷新居本來是件喜事兒，誰曾想案涉社區交房後，因底商餐飲行業油烟廢氣污染嚴重，該社區業主自2019年年初開始即多次向物業公司和相關行政部門反映，某物業公司亦從2020年年初開始，多次向開發商去函反映並要求解决相關問題。經過多方協調後，開發商在獨棟商業頂安裝了部分油烟淨化設備，但實際運行中存在較多問題，一方面設備譟音較大，另一方面淨化設備現時尚無專業人員清洗維護，影響實際使用效果，油烟廢氣及譟音問題始終未能得到有效解決。基於上述原因，廖某氣憤至極，認為物業服務公司對此負有不可推卸的責任，遂以此為由拒絕交納物業費。

原告物業服務公司經多次催收未果，遂一紙訴狀將其起訴至成都高新區人民法院。法院經審理認為，案涉社區確實存在底商油烟廢氣污染問題，但無論是加裝油烟處理裝置還是清退違規底商經營者，直接責任均應由房屋建設者或相關商家承擔，而非由物業服務公司負責。

物業服務提供者，雖負有對公共區域環境衛生的維護義務，但並無強制勒令商家停止經營或清退商家的權利。然而，對於物業服務區域內的相關問題，物業服務公司即使因客觀條件限制無法直接解决問題，也應積極履行督促、上報和溝通協調義務，真誠與業主溝通，以獲得業主的理解。

案涉社區底商的油烟問題，自2019年5月便成為部分業主的群訴問題，但物業服務公司從2020年3月才開始積極與建設單位溝通聯系，故其存在溝通協調不及時的服務瑕疵。

綜上，被告廖某不能因原告某物業服務公司存在服務瑕疵而拒繳物業費。但由於某物業服務公司未在職責範圍內及時履責，故對其主張的違約金不予支持。

最終，高新法院判決被告廖某向原告某物業服務公司支付欠付的物業費，並駁回原告某物業服務公司主張違約金的訴訟請求。

法官評案——

“業主和物業服務公司作為物業服務契约相對方，應正確界定各自的權利義務。”成都高新區人民法院法官謝菲表示，雖然物業服務的內容涉及社區居民日常生活的方方面面，但物業服務公司的職責範疇並非無所不包。“比如社區中出現的房屋品質問題、油烟廢氣污染、違章搭建等情况，有的責任主體是房屋建設者，有的責任主體是違規業主，並非一概歸咎於物業服務公司。”

但另一方面，物業公司對相關問題雖不負有直接責任，也應在職責範圍內積極協調處理，包括督促、上報、溝通協調等，在服務過程中與業主真誠溝通、良性互動；作為業主，在維護自己合法權利時應明晰責任，找准責任人，理性維權，不能僅憑個人感受或物業服務中的一般瑕疵就拒交物業費，最終將會影響到整個社區的物業管理。

法官建議——

再遇到類似的問題應該如何處理？謝菲建議，業主應積極與物業服務公司溝通協調，並可通過以下途徑解决：

一是積極成立業主委員會，通過業主委員會與物業公司和相關責任人溝通解决，如果認為物業服務公司服務存在不符合約定的嚴重問題，可通過召開業主大會投票選聘新的物業公司；

二是尋求相應行政主管部門協調解決。在通過前述手段均無法化解糾紛時，可依法向人民法院提起訴訟。