廣州王府井百貨、摩登百貨海購店、東山百貨花地灣店……2021年，廣州多家知名百貨店發出歇業通知，與羊城市民揮手告別。而另一方面，來自機构的資料顯示，過往一年，共有超過46萬平方米的優質零售物業入市，同比新增7.5%。

在粵港澳大灣區打造優質生活圈的背景下，關店與擴張同時在這個千年商都上演，在市場洗牌與業態陞級中，推動廣州加速向國際消費中心都市的目標邁進。

凱德樂峰廣場

退出

租金壓力並非關店唯一因素

2022年元旦前夕，經營時間超過26年的廣州東百花地灣店發出了閉店預告。這是花地灣覈心商圈規模最大的百貨店，也承載了不少老芳村人的兒時回憶。“經營情況是不錯的，只是無法再續約。”東山百貨相關負責人向南都記者表示，與位於東山口的總店不同，這家分店所在的場地並非自有物業，現時租約已經到期，如果想續約，租金要上漲30%，這是企業無法承受的。現時該店的業主方似乎有意整體出售物業。南都記者在網絡平臺已經看到了銷售資訊，顯示該物業整體出售面積7046平方米，包括6間首層街鋪，2層2000多平方米的面積和地下3000多平方米的面積。出售總價8000萬元。

在2021年的最後一天，位於廣州海珠區江南西商圈的摩登百貨海購店正式閉店歇業。該店自2006年8月18日開業至今已經營業了15年。摩登百貨是廣州民營百貨的代表，在開店高峰期，企業在廣州多個行政區的熱門商圈佈局了8家門店。隨後陸續關閉了新塘店、西城都薈店、北京路店、黃埔店、花都店。而海購店歇業後，摩登百貨在廣州僅剩位於天河區的崗頂總店和位於白雲區的聖地店。摩登百貨相關負責人接受南都記者採訪時表示：“疫情之前，海購店可以做到盈虧平衡，或者說略有盈餘。但2020年至今，在疫情影響下，租金水准一直沒有下調。企業不堪重負，已經出現了經營虧損，在這種情況下，不得不關店。”海購店也非自有物業，依據摩登百貨和當地村集體所簽訂的契约，租金以每年超2%的水准遞增。

在疫情之下，租金的支出似乎成了企業經營成本的大頭。不過，租金並非百貨關閉的唯一原因。2021年10月20日，廣州王府井百貨發佈閉店公告，宣告這家25年歷史的廣州老牌百貨商場將要正式落下帷幕。王府井百貨作為東山商圈三大百貨之一，曾經也是高端商場，並且從不缺客流量，鮮少有較大的優惠力度吸引消費者，幾乎靠著品牌知名度與高端大氣的定位，服務消費能力較强的消費者。

從王府井集團的業績來看，2021年上半年，其華北、華中、西南、西北、華東、東北區域，全部實現了營收的增長，只有廣州所在的華南地區為下降。成都王府井百貨有限公司半年賺了2.16億，長沙王府井百貨有限責任公司半年賺了0.52億，王府井集團北京雙安商場半年賺了0.25億的情况下，廣州王府井半年虧損了400多萬元。再翻閱王府井近十年年報，廣州王府井淨利潤處於不斷下降的狀態，其中2011年，商場淨利達到歷史高峰3831.81萬元，此後便現疲態，2019年王府井的淨利僅為175.45萬元，2020年更是呈負數，虧損高達1513.43萬元。

對此，世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|商業部負責人鐘廉軍表示，雖然廣州王府井百貨曾紅極一時，但隨著農林下路商圈區位優勢的沒落，再加上百貨這種業態也迎來挑戰，它的關注度也就沒有以往那麼高了。

擴張

多家新購物中心入市，但空置率並未提升

戴德梁行廣州研究部助理經理汪驪珠接受南都記者採訪時表示，從數據層面看，廣州零售市場的供需兩頭歷年都是活躍的。“尤其是社會消費品零售總額，近兩年在疫情的大背景下，與2018、2019年相比，仍是持續保持上升的。”統計資料顯示，2021年1-11月，廣州市社會消費品零售總額累計至人民幣9318.35億元，同比增長11.2%，兩年年均增長3.2%，增速較前十月提高0.3個百分點。可見，後疫情時期，本地消費市場仍在持續釋放增長潜力。

北京路天河城

正如汪驪珠所說的供需活躍，從戴德梁行的數據上可以看到，2021年廣州零售市場共有近46萬平方米優質購物中心入市，全市商業版圖持續擴大。“下半年，覈心商圈迎來環貿天地開業，這是體育中心商圈時隔五年再度迎來新項目入市。”

據第一太平大衛斯統計，2021年，廣州全市共四個購物中心開業。截至去年年底，全市零售物業市場總存量達669.2萬平方米，同比擴張7.5%。零售物業市場年度淨吸納量同比上升2.8%，至44.1萬平方米。第一太平大衛斯華南區市場研究部負責人及董事謝靖宇認為，儘管過去一年全市淨吸納量尚未完全恢復至疫情前水准（約為2019年的96.0%），但零售商擴張情緒已較疫情初期有所回暖。得益於租賃需求回暖，多數商圈項目入駐表現皆較疫情初期改善。截至去年年末，全市空置率環比維穩、同比下降0.6個百分點，至12.9%。

戴德梁行的數據也顯示，在新增供應刺激下，全市大部分商圈空置率出現回落，其中白雲和新塘商圈空置率同比下降均超過4個百分點。具體來看，餐飲與零售仍然是全年拓展的主力。潮牌、年輕化品牌去年在穗開店數量有所增加，如韓國品牌chuu、日本買手店studious tokyo在廣州先後開設首店。此外，客單價較高的一些化妝品、珠寶品牌年內也有比較積極的擴張動作，例如Gucci和Qeelin先後以快閃店形式進駐K11，CPB、Dior在太古匯開設新店或擴大現有店鋪面積。

分析

關店和空置率下降並不衝突

多家具有規模的百貨店關了，但數據卻顯示，廣州全市零售物業的空置率卻在下降。

對此，戴德梁行廣州研究部助理經理汪驪珠表示，現時機构統計的數據主要集中在優質零售物業，以優質購物中心為主的市場表現為主，數據口徑更傾向於盒子似的購物中心。“我也注意到今年很多閉店的情况，剛好也能反映到我們提出的區域市場分化的這一結論。”她表示，在疫情的影響下，消費者對購物體驗、安全、舒適、健康等名額都提出了一定要求。“所以一些高端的購物中心，像太古匯，去年的表現都還是不錯的。另外，新入市的購物中心也具有一定有優勢。”而從消費者角度看，年輕消費者對購物體驗、消費品的選擇也比之前更注重個性化和興趣以及場景的體驗度，這對於運營團隊和購物場所也是一種挑戰。

“中國的商業地產其實是在20年前發展起來的，我有幸目睹了這個過程。”第一太平大衛斯華南區市場研究部負責人及董事謝靖宇向南都記者表示，當購物中心出現後，體驗式業態進一步發展到現在的沉浸式體驗業態，這是百貨所無法支撐、也無法提供的運營模式，“無論是項目載體還是本身的運營、硬軟件配套，都是無法滿足新時代的需求。”

他還談到，對品牌商而言，去購物中心還是去百貨，目的都是為了賺錢。“但為什麼賺不到錢？是因為消費品質的問題、消費人群的問題，以及保鮮度的問題，即資產運營的問題，而資產運營又能延伸出很多問題，如資本團隊運營的能力。”

舉措

百貨及購物中心不約而同進行體驗及業態的陞級

廣州進入首批國際消費中心都市名單後，開始謀劃“5+2+4”的國際知名商圈體系，很多商圈啟動了升級改造。在競爭中求發展，不少百貨及購物中心也借此機會，主動出擊，通過提升體驗感和保鮮度，尋求長遠發展之計。

在天河商圈，天環通過不斷引入新品牌提升新鮮感。在STUDIOUS TOKYO廣州首店，金屬波浪式外牆設計吸引全場目光，兩層超大空間吸納近50家日本設計師品牌；走進The Republique時尚買手店廣州首店，前衛時尚風潮來襲，玩轉冬季時尚指南；步入高端美妝品牌POLA全新概念店，消費者可以在優雅舒適的氛圍裏享受服務。

天環廣場

在北京路商圈，376棟騎樓建築已經恢復了以往“嶺南特色、民國風情”的歷史風貌，打造成為“嶺南建築博物館”。商圈上的主力商家，更是不約而同地進行了品牌或場地的陞級。

就在去年9月，廣百股份旗下旗艦店廣百百貨北京路店完成了首層化妝護膚品區域的全面優化陞級，32個品牌以新形象亮相。門店全新陞級的成效也直接反映在銷售數據上，據有關負責人介紹，當前僅廣百百貨北京路店的化妝品品類的年銷售規模已達到5億元。近期，該店再次進行了二期陞級，31個品牌以全新的裝修形象煥新呈現，調整比例高達80%。值得一提的是，這些新進駐品牌中，有很多品牌是帶著“首店”的身份加入的：有3個品牌為華南區域首店，5個品牌作為廣州區域首店進駐。

廣百百貨北京路店

這個商圈上規模最大的購物中心——北京路天河城也在謀劃擴容陞級。據北京路天河城招商中心總監鄭錦瑩介紹，北京路天河城B區商業體即將亮相。該項目由粵海控股旗下粵海置地開發建設，粵海天河城招商運營，與現在的北京路天河城（A區）一路相隔，將作為北京路徒步区南拓及二期改造提升項目的重要樞紐商業綜合體項目。北京路天河城B區總建築面積達4萬㎡，項目定位“城心時尚潮玩族群的理想天地”，以年輕活力、艺文小資、夜間經濟作為三大亮點主題，引進多種跨界業態，連接本土文化商業和現代文化商業的橋樑。其中，商場4-5層將建造約1萬㎡的北京路最大的空中花園，以獨棟街區形態，有亮點的特色空間設計，打造北京路全新的花園式餐飲聚集地。未來，北京路天河城B區即將與A區串聯，以超15萬㎡的龐大體量亮相於北京路南，開創北京路商圈最大商業體，乃至越秀區都市座標性質商業項目。

在海珠區覈心商圈，區域內客流最為密集的大型商場凱德樂峰廣場外牆煥新工程在2021年12月完工，搭配大型夢幻的星空造型燈飾點亮夜空，吸引不少街坊駐足留影。經歷一番“改頭換面”後，凱德樂峰廣場外牆增添超過1000㎡的亮麗風景。據悉，作為廣佛線上具有標誌性的購物中心之一，項目由凱德接管後不斷陞級，至今已優化了超過90%品牌商戶。

展望

廣州都市商業能級有望再提升

據第一太平大衛斯華南區市場研究部負責人及董事謝靖宇介紹，2022年，廣州預計將迎來四個購物中心開業入市，共帶來47.4萬平方米新增供應。“至年底，廣州零售物業市場總存量預計同比擴張7.1%。”他認為，在本地人口及消費市場不斷擴張的帶動下，零售商於廣州的擴張信心預計保持積極。餐飲品牌有望延續強勁擴張勢頭，並繼續成為租賃需求的重要支撐。全市平均空置率有望繼續下調。

“雖然廣州消費者的線下活動在疫情下受到限制，但消費需求也有釋放的欲望。我們在判斷，在未來，在整個宏觀環境不斷復蘇，加之廣州建設國際消費中心都市的進度也越來越快，消費者的購物需求會逐步釋放出來。”戴德梁行廣州研究部助理經理汪驪珠認為，儘管在短期內租金水准及空置率都將承受一定壓力，但市場規模的擴大有利於消費載體的多元化發展。預計到2025年，廣州優質購物中心存量將達到629萬平方米規模。隨著國際消費中心都市的建設，各類不同層次的商業載體不斷投入使用，廣州的商業版圖還將繼續保持擴大的趨勢，都市的商業能級未來有機會得到新的提升。

他城

2021年深圳零售物業新增供應創歷史新高

戴德梁行的資料顯示，2021年，深圳迎來多個優質購物中心開業，全年供應量達到82萬平方米，創歷史新高，全市優質購物中心存量也囙此上升至約592萬平方米。

新項目分散於各個區域板塊，不斷豐富著深圳的商業格局。同時由於多數項目所在片區缺乏集中式購物中心，填補了區域內優質購物中心的空白，在經歷了一定的預租期後均取得了較高的招商率——2021年末，年內入市新項目的平均空置率約為5.3%，甚至較全市優質購物中心整體空置率低0.8個百分點。

戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端認為，相較於以往樂於在成熟商圈發展新項目，如今運營商對週邊區域的項目信心增强。年末，深圳優質購物中心最優層平均租金同比上升4.1%至每月每平方米852元，其中寶安及龍華的漲幅顯著，分別為16.5%及14.7%。同時，它們也是空置率同比降幅最大的區域，分別下降2.0個百分點和3.3個百分點，帶動全市優質購物中心整體空置較去年同期下降0.8個百分點至6.1%。

從需求方面來看，今年運動娛樂體驗類業態對購物中心的租賃需求旺盛，室內攀岩、滑雪、室內高空彈跳等品類頻頻入駐購物中心，同時大面積租賃帶動了項目的去化。新競技品類的入駐為遊戲社交提供了場所，如HADO、QQfamily旗艦店等為遊戲發燒友提供了多樣選擇。備受矚目的深圳奢侈品市場迎來多個著名品牌在深圳灣萬象城開業，另外奢侈品實體店投放小程式行銷和購買通路的現象頻頻。下半年以來，迪奧、寶格麗、卡地亞、路易威登等奢侈品更是在深圳相繼舉辦展覽；華南首家老佛爺百貨選址深業上城……可見國際品牌對深圳商業市場的期許，而高端消費的回流將持續支撐深圳奢侈品市場的活力。餐飲業態延續積極姿態，亦不斷有新品牌進入深圳市場。

2022年，深圳將有784083平方米的優質商業計畫開業，週邊區域面積占比54.8%，覈心區占比45.2%，將延續今年多點供應的趨勢。預計新興商圈的新項目將結構上平抑明年平均租金的上調空間，整體空置率則維持低位運行。此外，全球最大樂高樂園度假區和沙頭角口岸免稅購物中心等都市文旅項目的打造有望為深圳的商業市場帶來更多發展機遇。

南都記者伊曉霞

圖片由受訪者提供