在上一篇《2021，這些資產漲瘋了！》中，我們回顧了2021年大宗商品、股市和數位貨幣市場的走勢，今天來聊聊另一個核心資產——房產。

1

房住不炒，在中國依然是紅線。

而疫情之下，全球貨幣大放水，樓市自然是資金最大的蓄水池。

全球房價，一片暴漲！

萊坊國際發佈的2021年三季度全球住宅房價指數中，全球主要的56個國家和地區房價平均漲幅9.4%，而其中接近一半的國家和地區房價漲幅超過10%。

在北美洲，美國三季度房價漲幅飆高到18.5%，創下十年來新高。

圖片來源：FHFA

最猛的愛達華州漲了35.8%，猶他州漲了30%，還有亞利桑那、蒙大拿、佛羅里達、內華達等13個州房價漲幅，都超過了20%。

圖片來源：FHFA

加拿大來得更為兇猛，11月份全國平均房價同比漲幅高達25.3%，再創新高。

數據來源：CREA

在歐洲，二季度25個國家中23個都在上漲，只有波蘭和義大利有所下跌。

而漲幅第一的，是個不起眼的小國——黑山共和國，二季度房價漲幅高達20.42%。

在澳大利亞，10月份澳大利亞8個首府都市同比漲幅都超過16%。紐西蘭也不遑多讓，10月份全國房價平均漲幅高達23.4%。

圖片來源：REINZ

在亞洲，韓國第三季度房價同比上漲23.9%，創下14年來的最大漲幅。

這一輪普遍的全球房價暴漲，前所未有。

而具體到都市方面，三季度全球主要的68個都市中，54個都市的房價漲幅都超過了10%。

其中，土耳其伊茲密爾、伊斯坦布爾、安卡拉、紐西蘭惠靈頓、美國鳳凰城、韓國首爾、加拿大哈利法克斯、澳大利亞霍巴特、達爾文等9個都市的漲幅，甚至都超過了30%，冠絕全球。

土耳其三大都市漲幅都在全球前十，可以想見土耳其整體的房價形勢。

而這與其正經歷的貨幣危機脫不開關係。2021年，土耳其里拉對美元已經累計貶值接近50%。

買家避險需求、保值需求猛增，讓土耳其各大城市的房價面臨著瞬間暴漲的局面，甚至無房可買的局面。

而這一趨勢，或許還會繼續。

此外，還有14個都市房價漲幅超過20%，加拿大渥太華、美國邁阿密、西雅圖、俄羅斯莫斯科、紐西蘭奧克蘭等都市均在其中。

還有31個都市漲幅超過10%，美國洛杉磯、紐約、波士頓、加拿大溫哥華、澳大利亞布里斯班、日本東京、德國柏林、慕尼克等都市都在其中，甚至冰島的雷克雅維克、以色列的耶路撒冷這種冷門都市，房價漲幅也超過10%。

疫情的突發因素，導致全球大放水，資金肆意流動，加上大宗商品價格暴漲導致的建材價格上漲、工人短缺等因素，共同推高了這一輪全球房價暴漲。

2

而在中國，房住不炒、樓市調控依然是主基調。據統計，2021年樓市調控高達651次，重繪歷史紀錄。

穩定大於一切的基礎上，房價暴漲暴跌，都不被允許發生。

在船長統計的全國316個都市中，2021年有143個都市房價同比上漲，1個都市房價持平，而有172個都市房價跌回一年前。

在漲幅前100的都市中，泉州以38.7%的漲幅高居第一，且是唯一一個漲幅超過30%的都市。

為什麼是泉州？

在以往，泉州下轄的縣市如晋江，製造業發達，經濟實力雄厚，是典型的“強縣弱市”，泉州市區對他們的吸引力並不强。

但隨著泉州都市基建等基本面的改善，市區的吸引力開始上升。大量來自下轄縣市、甚至福建省其他地市的資金都在湧向泉州，學區房炒作就是一個典型案例。

再加上泉州的新房嚴格限價，導致已一二手房價倒掛，產生一波投機紅利，也側面推高了泉州房價大漲。

泉州之後，還有杭州、連雲港、海口、合肥4個都市的房價漲幅超過20%。

而外地炒房資金和一二手房價倒掛，同樣出現在杭州，甚至“打新”在杭州已形成萬人搶房的現象，電商網紅都市搖身變為“炒房之城”。

此後，還有佛山、廣州、金華、銀川、上海、大連、無錫等25個都市的房價漲幅超過10%。

而包括東莞、西安、濟南、重慶、三亞、武漢、鄭州在內的其餘70個都市，房價漲幅都在10%以下。

當30%的都市房價大漲，調控就會及時趕到；當70%的都市房價都被按住，樓市才真正呈現出平穩狀態。

3

但也不能忘記，還有超過一半的都市，房價處在下跌狀態。

在2021年房價跌幅最大的100個都市中，深圳，這個站在中國改革最前沿的先鋒都市，這個曾被稱為“炒房之城”的都市，跌幅高達19%。

供需失衡是深圳樓市的基本面，而經營貸等違規資金的瘋炒，則成為深圳房價大漲的導火索。

於是，調控大手如約而至，經營貸被限制，深房理被查，深圳二手房成交量、價格均跌入冰點。

深圳之後，還有銅川、襄陽、保山、張家口、南陽、哈爾濱、承德、楚雄、西雙版納、紅河10個都市的房價跌幅，超過10%。

這裡面除了哈爾濱，都是三四線都市。而這些都市的癥結在於，人口的長期流失。南陽近十年流失人口55萬，人口已經跌破千萬；哈爾濱流失62萬，也即將跌破千萬。

沒有人口的支撐，房價就不要想著漲了。

於是去年下半年，一些城市撐不住開始“救市”了。

比如黑龍江，住建廳發文“全力衝刺房地產業增長”，不過第二天文章被撤下。

比如吉林，鼓勵和引導各市縣開展購房補貼和貸款貼息工作，支持農民進城購房。

比如南通海安，發放人才補貼、多孩補貼、改善住房補貼、新市民補貼；

僅僅去年12月，就有桂林、晋江、呼和浩特、南寧等25個都市都拿出了“真金白銀”，提振房地產市場。

都市分化，房價分化，將是未來的大趨勢。

而那些人口長期處於負增長的三四線都市，即便出臺再多的補貼、優惠政策，除非自住，堅決不能碰！