歷史總是驚人的相似——

11月，全國八成五的都市新房房價回檔，九成二手房房價下跌。這種房價大面積下跌情况的出現，還要追溯到2014年下半年。

自2016年開始，我國房地產業經歷了多達上千次的樓市調控措施密集洗禮，以及“房住不炒”房地產四字箴言。歷時5年，房地產本輪的高杠杆、高周轉的模式已經被壓在“五行山下。

狂歡即轉折，當房價勇立潮頭的時候，尤其是今年下半年開始，房地產開始黑雲壓城。即便現在有風聲傳來，樓市“救市”的閘口又要重新擰開。但是，請相信，相似的歷史並不能重演。

2014年以後的關於房地產的各種“放水”和“救市”，大概率不會出現。

壹

作為全國70多個三線都市中的一員，在2014年樓市短暫利空後，呼和浩特房地產享受到了大量“利好”，促進了房價的大漲，最“輝煌”的時候是，2019年登上福布斯全球房價漲幅都市第四名。

當現在的房價抵達“天花板”，磕了呼和浩特的腦袋，轉頭向下的呼和浩特房價，哪個價位才“合理”？

對不起，鐵口斷房的回答是，當房地產市場和金融資本市場義結金蘭的時候，房價的合理性就已經被顛覆了。

因為，買房已經不是純粹為了居住，更多的買房人買房的目的是為了讓房子增值，買房子，賣房子，再買房，再賣房，最終實現以房養房的財富自由。

如今，呼和浩特房地產正在複製部分2014年的歷史：11月，呼和浩特新房價格環比下跌0.50%，同比下跌0.70%，二手房環比下跌0.4%，同比下跌2%。

呼和浩特那些多套房的持有者也許並不自知——房子是房子，財富是財富。高杠杆拿下的多套房並不生產財富，他們只是財富的搬運工。

伴隨著房價的退潮，房地產的成交狀況也在“惡化”。11月，呼和浩特新建商品住宅成交面積同比下降近6成，成交套數下降超六成。

“有價無市”這個曾經2014年的大魔咒，正亦步亦趨地逐漸奔來。

貳

如果能够回歸到房地產居住價值的本來面目，呼和浩特的房價最合理的價位該是多少呢？

一方面是一些城市的房價限跌令房價下跌的容忍度上限是5%，也就是說執行限跌令的都市房價最多可以跌5%。另一方面經濟學家朱雲來稱，國內房價的合理價位是“回落27%”，“平均房價是每平米7000到8000元”。

出臺限跌令的都市對房價很謹慎，說房價跌去27%才合理的專家很激進。只是呼和浩特沒有出臺限跌令，對房價跌去27%的幻想也不敢抱太大希望。

你說是是，他說非非。那麼，有沒有什麼標準可以參考呢？

——還真有！

漂亮國的標準是，三十年房貸月供占家庭稅後可支配收入50%以內，即為合理。呼和浩特2020年的城鎮常住居民年人均可支配收入是49789元。按5萬算，三十年是150萬，一半是75萬元。

照國際慣例標準是房價收入比。即房價收入比為3到6，房價處於合理水准。呼和浩特的房價收入比是9.5。以呼和浩特市區房價每平米12000元，按照房價收入比為6的上限推算，呼和浩特的房價合理價位應該是7500元左右。

現時，雖然呼和浩特房企也開始明裡暗裡地進行促銷，但是除了送車位和買贈以外，在房價上的讓步和與備案價最高讓利10%相衝突。

但是，基本上可以肯定，這個房價在呼和浩特很難實現。

原因有二：

一是最近的地王拿地價格樓面價已經突破7000元。房企拿地已經高溢價多年，房企拿地開發是市場行為，賠本賺吆喝的買賣，並不符合市場行為；二是，房地產在呼和浩特經濟社會中仍佔有相當地位，為呼和浩特的都市發展起著相當重要的作用。驟然降價，誰都承受不了。

房價太低，房企掀桌子；房價太低，都市挺不住。奈何！

這也許就是都市房地產業轉型的陣痛期。

三

經濟日報曾發文稱《別讓高房價嚇跑大城市的年輕人》，新華社的文章也表示《合理房價是一個城市的競爭力所在》。兩大媒體對房價過高都市的態度都不約而同地指向了房地產之外。

一個是直指高房價對年輕人的消極影響，一個是探討了都市對房地產的過度“曖昧”引發的“內傷”。

當都市的房價變得不合理，年輕人不敢來，都市何談競爭力。房價已經不止關乎個人的住房體驗，而是房地產作為“支柱產業”已經影響到都市的創新、都市的未來。

房地產的分化格局已形成，人才聚集的都市，創富能力就高，必然推高房價。產業基礎薄弱的都市，人口流失，只有房價高，誰會來呢？

人生在世，“飽暖”二字。“飽”的意思就是有能力賺錢，有實力消費。“暖”的意思就是有一個可以被叫作“家”的居所。

對呼和浩特這個過去十年人口淨流入近60萬人，產業正在築基階段的都市來說，房價既是對人才的“門禁”，也是增强城市競爭力的加速器。該怎麼用，也許很快就見分曉。

結語：

如果把呼和浩特擬人化，那麼這座城市該是潑辣的“美嬌娘”，還是“酒來碗幹”的大漢。女大當嫁，男大當婚，是娶，是聘，都需要建立在自己有才又有財的基礎上。而塑造呼和浩特的都市性格和能力，我以為，從房價的合理性上定位為宜……

“床前明月光，疑是地上霜，舉頭望房價，鐵口會斷房。”我是鐵口斷房，陪你瞭解呼和浩特房產趨勢。今天的房產，就斷到這裡。靈驗不靈驗，時間來考驗，老鐵們拭目以待。特別提示：看完文章，感覺有趣，有益，有感情，轉發關注評論點贊，程式走一遍，人生更絢爛！

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