作者：劉曉博

12月6日央行宣佈再次全面降准，政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈”，樓市大調整的這一輪政策底，已經完全走出。

北、上、深、廣、杭五大都市的二手房成交量，也都在11月出現了顯著反彈。深圳和杭州的成交量，均環比大漲了超過30%。

樓市最困難的時候過去了，一個新的春天即將到來。

但需要提醒大家的是：現在恰恰是“最容易犯錯誤”的時候。

為什麼？

因為人性共同的弱點是：買漲不買跌。

看到政策再次支持樓市，降准和定向降息（多個都市房貸利率“加點”部分鬆動）正在發生，很多購房者再次血脈僨張，很有可能腦袋一熱買錯了房子。

需要提醒大家的是：

第一，現在買錯房子的幾率非常高，很多都市、很多片區的投資價值不大了；

第二，買錯房子的代價很大，由於很多都市有限售，如果買錯了，糾錯的時間成本非常高。還有很多都市房屋流動性很差，買錯後只能斷臂求生。

現在臨近舊曆年底，馬上要過春節了。到時候很多人要返鄉過年，很容易在基本面寬鬆的情况下，貿然在故鄉置業。

故鄉，跟海景一樣，對投資來說往往是“有毒”的。

你的故鄉情結，跟你的“面朝大海、春暖花開”情結一樣，都需要真金白銀來堆砌。

錢多人無所謂，錯了就錯了，為情懷買單，就當自己買了一個大玩具；錢少的人就慘了，你可能終身錯過“社會階層向上流動”的機會。

正在到來的這個樓市春天，跟以前有很大不同。以前的春天，很快就會演變成炙熱的夏天。但這次不同，春天就是春天，持續一段之後可能就入秋。只有極少數都市、片區才可能出現夏天。

這個春天非常值得珍惜，可能是你逃離三四五線都市的最後一個好機會。

相信你不會否認這樣的觀點：中國的人口紅利期基本結束，雖然3孩政策出來了，各地也在鼓勵生育。但老齡化、少子化是基本趨勢，只能被政策修正，很難被政策扭轉。

人口紅利越來越少，城鎮化率越來越高。在第七次人口普查的時間點（2020年11月1日），中國常住人口城鎮化率為63.89%。現時每年以大約1.1%左右的速度增長。

到今年年底，常住人口城鎮化率將達到65%。

一般認為，中國的城鎮化率的中期頂部在75%以內。也就是說，8到9年之後就會見頂。

讓我們看看河南、四川、湖北、湖南四個人口大省，過去10年各都市的人口變動情況：

可以看出，過半地市的人口基本上停止了增長，甚至出現大幅流失。真正能吸引大量人口的，只有省城。人口的馬太效應，越來越明顯。

在上述四個省買房子，基本上只能買省城。省域副中心的價值，都不算大。其實大多數省份都是這樣了。

過去10年，常住人口增長超過50萬的都市，全國只有53個。（下圖）

未來10年，人口還能增長50萬以上的都市只會更少。

只有達到50萬以上（每年5萬），才能算有顯著人口增長。

决定不動產投資價值的，主要是人口的增長。其次是生產力的增長，以及貨幣總量的增長。

自2013年我開始寫財經專欄起，就一直告訴大家：買房子要跟著權力走，要去“有顯著人口增量的、高級別都市”買。後來有了都市圈概念，又修正為去“有顯著人口增量的、高級別都市及其覈心都市圈”買。

中國的都市，如果計算上縣城，有超過2000個。不動產具有長期投資價值的，已經不超過10%。

直轄市、省會城市、計畫單列市的覈心片區，基本上都有價值。胡煥庸線以西，山海關以外的這些都市，需要打一些折扣。

上述這些都市，都算是高級別都市，或者“有權力的都市”，他們的數量（不含港澳臺）是（4+27+5）=36個。

然後，是經濟總量比較大的30個左右的强地級市。（下圖）

在這些强地級市里，已經有都市的小學生人數過去5年是下降的了。（廊坊沒有查到最新資料，估計最近2年增長一般，真實排名應該第三到第四）。

另外，還有一些沒有進入上述都市名單，但算是覈心都市圈的都市。比如南京旁邊的滁州，杭州旁邊的海寧，廈門旁邊的龍海，濟南旁邊的齊河，鄭州旁邊的開封等。

粗略算一下，中國內地不動產有投資價值的都市，大約就是這70到90個。而且還必須是都市的覈心片區，未來重點發展的片區。

即便在四大一線都市，都有價值不高的區域。比如北京很多遠郊的房價，單價不到2萬元。如果遠離地鐵站，買了也沒有什麼意思。你要知道，北京的面積相當大，超過“香港+深圳+東莞+廣州+佛山”。

即便是面積不到北京一半的大上海，崇明和金山價值也不高。

面積更小，還沒有北京六環內大的深圳，應該寸土寸金了吧，但套人的地方一樣有，比如大鵬新區和鹽田的部分區域。

廣州就更不用講了，堂堂的一線都市，面積不到北京的一半，竟然還有兩個區不限購。要知道，就連惠州的大亞灣、惠陽都限購了！

房子有沒有價值，一個重要的名額是：有沒有限購，限購的門檻有多高。

另外一個名額是：距離覈心都市的中心區有多遠。這是在評估都市圈不動產價值的時的重要名額。

一般來說，距離一線都市覈心區60公里以內，1公里內有聯系覈心都市的軌道網站，這種房子就有價值。如果學位、商業配套好，就更好了。至於强二線都市的都市圈，最好不超過45公里。普通二線都市，能控制在35公里內就更安全一些。

一般來說，出一線、强二線都市的高鐵第一站，也比較有價值。比如惠州南站、東莞南站，下一站就到深圳了。這種地方，往往成為中心都市資源外溢的重點選擇。在北上廣周邊，尤其是沿著都市發展主方向的“出城第一站”也比較有價值（廣州向北、北京向北、北京向西例外）。

如果你想在這個樓市的春天買房子，我勸你一定非常慎重，要精挑細選。

以在大灣區購房為例，能買深圳不買廣州，能買廣州不買東莞，能買東莞不買佛山珠海惠州中山，能買佛珠惠中，不買江門肇慶以及非珠三角。

買房子的時候，住宅一定是優先的。

如果沒有大城市房票，或者用完了，可以買公寓。但公寓按照權利層級從高到低依次是商務公寓——商辦公寓——產業宿舍公寓——產業用房公寓。當然，還有一些住宅内容的公寓，那個是限購的，屬於住宅範疇。

最有價值的公寓在北上深。但北京限購，個人購買需要有購房資格，而且不允許貸款，所以大部分人只能忍痛割愛，其實北京的公寓租金回報率是最高的。剩下的，只有深圳和上海了。“捷運+商業綜合體”的上蓋公寓，是最好的，而且位置最好在政府重點發展的片區裏。

北上深之外的公寓，要非常慎重。

如果省會城市覈心區，配套非常好的公寓，其價格低於周邊住宅的一半了，也是有一些價值的，資金充裕的人、住宅買夠了的人可以長線投資。

深圳和上海的公寓，如果價格超過了周邊住宅的70%，也要慎重購買。在深圳上海，有些奢華公寓價格甚至超過住宅，比如深圳灣壹號，這種房子的邏輯不同——有些人錢來的太容易了，需要這種房子來存放資產、彰顯地位，它的消費内容上升、投資内容下降了。

這一波樓市的回暖，是置換房子的好時機。在普通三四五線都市的房子，可以抓住時機賣掉，換到大城市裏去。

那些經濟總量、人口總量一般，遠離覈心大城市的普通三四五線都市，從投資角度看需要遠離。除非你真的有自用需求。

另外需要提醒的是：生活在大城市的、年輕人的第一次購房、貸款機會非常寶貴，不能輕易浪費。

舉個例子：一個年輕人在上海工作生活，短期內買不起、或者沒有資格買上海的住宅，想到昆山或者嘉善買房子過渡一下。那麼最好用父母的名義買，不要浪費自己的首貸機會，否則將來後悔莫及。

總之，買房犯錯的成本越來越高，出手之前一定要多學習、多考察，認清中國城鎮化的大趨勢。

這兩天股市走的不錯，我之前預測的跨年度行情終於來了。