房屋租賃，在廣東這樣打工者多如牛毛的地方十分普遍。有些小公司老闆為了方便員工上下班，也會在公司附近租賃民房作為員工宿舍。

從內心來講，這是對員工的一種善意，也算作一種福利。但很多時候老闆和員工總是一對衝突體，工作中難免經常磕碰，如果員工素質低劣一點，辦公場所倒是不敢怎樣，但破壞員工宿舍卻是家常便飯。

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一般情况下，發生這種情況公司老闆基本上會報警處理，不過凡事也有例外，也有可能老闆自身與員工糾纏不清，不願意報警處理。那麼在退租的時候，肯定是會跟房東發生糾紛的，這時候房東應該怎樣找回自己的損失呢？

家住惠州大亞灣區的莊慧珍有兩套房屋，裝修後將其中一套出租給在大亞灣開辦公司的婁輝作為員工宿舍。當地房屋租賃相對規範，雙方簽訂了房屋租賃契约，並就租賃期限、房租、房屋設施維修等方面達成了協定。

為了讓員工住得舒適開心，後來婁輝又和莊慧珍協商，要求莊慧珍為房子添置了空調、窗簾以及辦公座椅等設施。因為婁輝給錢非常爽快，雙方合作相當愉快，在租賃期滿之後，莊慧珍也沒有再要求婁輝簽訂租賃合同，但保持著事實租賃關係。

其實這種操作在廣東民間是廣泛存在的，因為畢竟是人情社會，再說前期的租賃合同約定得非常明白，只要租賃方繼續使用，也是應當按照此前約定進行房租給付，保持房內設施完整的。

有了此前的交際，莊慧珍認為婁輝是個可靠的人，在此後也很少到出租房去查看。就這樣又過了兩年時間，婁輝突然給莊慧珍來電話說要退租，當時因為莊慧珍家裡有事再忙，於是和婁輝約定次月再辦理退房相關事宜。

但在收房的那一天，莊慧珍卻徹底傻了眼，只見房屋的防盜門被打得稀巴爛，屋內更是一片狼藉，自己配寘的4部空調、3套辦公座椅不翼而飛，連窗簾都不見了踪影，才裝修了3年的新房看起來跟毛坯無異，這破壞力也太强了吧。

更讓莊慧珍幾欲暈厥的是，房屋涉及的水費、物業費已經拖欠了將近一年多。好端端的新房被搞成這樣，莊慧珍在平復心情之後，立即與婁輝取得了聯系，要求對方到現場進行處理，但婁輝拒絕前來，雙方在電話裏發生爭執。

莊慧珍針對屋內現狀要求婁輝賠償其家電損失，繳清拖欠的物業費和水電費，修復並歸還房屋。但婁輝在那一頭卻堅決拒絕全額賠償，並稱房屋並非自己居住，屋內損壞是員工所為，並不是自己搞的，莊慧珍自身也沒有盡到注意義務，也應當承擔一定責任。

這事兒搞得，從莊慧珍的內心來講，自己是基於對婁輝的信任，近兩年才很少到出租房進行查看，出現這麼大的損失，婁輝作為房屋租賃者應當賠償自己，現在卻推諉扯皮，顯得很不道地。莊慧珍於是再次打電話要求婁輝給自己一個交代，但婁輝已經將莊慧珍的電話拉黑。

婁輝的這一舉動徹底激怒了莊慧珍，既然如此，那只有法庭上見了，就不信你婁輝還能辯出什麼花樣來，於是莊慧珍一紙訴狀將婁輝告上法庭，要求承租方婁輝支付包括家電、窗簾被拆等財產損失、拖欠房租、水電費、衛生管理費和誤工費等共計2.5萬餘元。

審理期間，婁輝認為，事發期間，莊慧珍並未和自己簽訂租房契约，且房屋損壞以及設施被搬走並非自己所為。所有的損失應歸責於莊慧珍自身看管不力，應當自行承擔損失。

事實上，莊慧珍確實在第一年租賃期滿之後，沒有再和婁輝簽訂書面房屋租賃契约。按照法律規定，當事人約定租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。

啥叫不定期租賃呢？其實從字面上就可以理解，就是沒有期限的租賃行為。這種租賃形式，房東和承租方都可以隨時解除合同，但法律規定，房東解除合同應當在合理期限之前通知承租人。這也是對承租方進行的一種法律保障，避免承租方隨時露宿街頭。

這種關係實則把是否退租的權利交給了承租方，對房東多少還是有點影響的，如房東要收回房屋，除非承租方同意才行。另外，法律還規定了房東及時減損義務，也就是房東在租賃期內應當對房屋現狀進行合理查看，當然是要在征得承租方同意的情况下，承租方沒有合理理由不能拒絕房東查看房屋。

莊慧珍在長達兩年的時間裏，並未對房屋情况進行查看，雖然其辯稱是基於對婁輝的信任，但因為長時間對出租屋放任不管，也未及時對現狀提出異議，喪失了寶貴的舉證時間，現在婁輝死咬房屋並非自己破壞，確實讓人難辨真偽。

但是否婁輝認為自己沒有親手破壞房屋和將屋內財物搬走，就不承擔責任呢？當然不是。婁輝作為房屋承租方，是有義務對屋內設施和房屋完整性盡到保管義務的，這方面也是有法律規定的，婁輝想把自己洗白，確實有點不道地。

民法典規定，“出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。”“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。”

由於雙方互有責任，且均存在舉證不力。為了徹底化解這起衝突，法院决定採取調解手段進行處理。在權衡利弊之後，莊慧珍和婁輝都同意進行調解，但是一談到具體的事項，雙方又爭論不休，無法達成一致意見。

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經過案情梳理，法院調解員利用“背靠背”進行調解，一方面對莊慧珍安撫和疏導，並釋明按照國家規定，家用電器應按照使用壽命確定折舊率，要完全按照市場價格要求婁輝賠償也不合理，並據此計算出加點折舊費。

另一方面，對婁輝進行說理說法，指出婁輝的錯誤觀點，雙方雖然沒有續建房屋租賃契约，且損失並非婁輝本人造成。但契约依法應當認定為不定期租賃，現在的情况雙方可以解除合同，但婁輝作為承租方沒有盡到房內設施保管義務，因保管不善造成租賃物損毀、滅失的，應當承擔賠償責任。

經過依法依理的教育和苦口婆心的勸說，雙方都覺得在本案中都有不足之處，再說法院判決是相當重視證據的，如果雙方依然堅持己見，不願化解矛盾，將造成糾纏不斷的訴累，對誰也沒好處，最終雙方就賠償金額、支付方式、支付限期等達成了共識，簽下了調解協定，並按協定履行完畢。

這樣的處理結果無疑是最好的，對於婁輝這樣的小老闆來說，為了解决員工的住房問題也是煞費苦心，現在搞成這樣，因為沒有及時報警，平添了不少的損失，任誰心裡也是個疙瘩，但婁輝畢竟是承租人，出現這個問題也是必須解决的，莊慧珍也沒有義務去調查究竟是哪一名員工搬走了空調，損毀了房屋。

但作為房屋租賃人，莊慧珍應當在合同簽訂前，就房屋查看、維修方面提前和承租方進行詳細約定，並預防這樣的結果發生。不然，到時候出現了情况，真是扯不斷理還亂，加上舉證困難，會讓人相當煩惱，真是教訓啊！（本文主要目的是以案說法，普及法律知識，人物均為化名，請勿對號入座。）