1、

從“地產不死鳥”到步恒大後塵

在深圳，佳兆業地產的名字曾經也是那麼響亮。

但如今，為了緩解債務危機，佳兆業已經打算將深圳的18個地產項目，包括深圳金沙灣萬豪飯店、深圳佳兆業科技中心、深圳阪田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯塔樓、深圳東門道打包出售，這些項目加起來價值818億元。

如果這些項目能够順利賣掉的話，對債務危機確實能緩解一些，但還遠遠不夠。光是2020年一年佳兆業借款總額就高達1214億元。

這家曾經在2014年就已經爆過雷，死而復生的房企，如今又走到了生死時刻。這一次，佳兆業要面對的困局，看起來更加兇險。

2014年的那場危機，差點就讓佳兆業到了破產賣身的地步，對照這一次，能看出短短幾年中國地產行業已經“換了人間”。

2014年10月13日，原深圳政法委書記、龍崗區委書記蔣尊玉，因涉嫌嚴重違紀被廣東省紀委帶走調查。佳兆業的老闆郭英成聞訊後立即逃往香港。

當時有關方面就派人到香港找到郭英成，希望他可以配合調查蔣尊玉的案子，由於郭英成拒絕配合，佳兆業樓盤“被鎖”。除了已經取得預售證的樓盤，還有2000多套房源均無法售賣，關於房產的一切業務，有關部門均不為佳兆業辦理任何手續。危機就此開始。

其實郭英成配不配合調查，事情也早就查清楚了。蔣尊玉這邊都交待了：其妻子這些年和佳兆業之間生意往來頻繁，涉及金額約為900多萬元；其女兒租用佳兆業的物業，金額大約為300多萬元。郭英成還曾匯過兩筆錢到其家屬和子女名下，數額分別為3000萬元和2000萬元。

這場危機持續了大半年，最終還是看在發展經濟的大方向上，放了佳兆業一馬。在多家銀行的馳援下，又遇到了深圳樓市上行的幾年，佳兆業絕地反彈，順利翻身，從此也被業界稱為“地產不死鳥”。

如今，這只“不死鳥”卻步了恒大後塵。

2、

“地產不死鳥”發跡史

1999年，35歲的郭英成在香港注册了一家叫“佳兆業”的公司，然後跑到深圳做房地產生意。

郭英成，出生於廣東普寧的農村，屬於潮汕商人。在做佳兆業之前郭英成是做什麼的，如何掘到第一桶金的，至今也沒有準確的說法。

2009年佳兆業在香港上市時，招股說明書中對於郭英成的教育背景以及在創建佳兆業之前的工作背景也隻字未提，公司其他重要成員同樣沒有提及。

只有郭英成自己曾提到一句：“在未搞房地產生意之前，我們在潮汕一帶做貿易及工業生意，因為見同鄉搞房地產生意有聲有色，所以自己也參與其中。”

在房地產開發商林立的深圳市場，郭英成靠著舊城改造和爛尾樓接盤而崛起。

這一點佳兆業集團也從未回避。

他們開發的第一個項目“桂芳園”就是由爛尾樓而來，那是2000年，距離佳兆業成立剛剛一年。

這個桂芳園位於龍崗區的布吉鎮，當時深圳最發達的城區是羅湖區，而布吉鎮就是最靠近羅湖區的關外重鎮，許多香港投資人在布吉開辦工廠，成為了深圳關外人氣最旺的地方。

先前有人在布吉鎮開發了一個龍泉別墅的項目，爛尾了，布吉鎮政府正感到頭疼。此時郭英成和他的佳兆業進場了。捕手後，將爛尾樓的一部分規劃成開放式主題公園，然後在其他地塊建起了桂芳園一期。

2000年9月一推出市場就被搶購一空。那時深圳的平均房價在5000元一平，布吉屬於關外，房價在3000元左右，而那時深圳的月平均工資在1800元左右，相比起今天的薪水和房價，絕對算是白菜價，30萬就能買一個三居室。

看到第一期的成功，佳兆業隨後繼續加推，一共開發了8期，桂芳園也成為布吉第一個大型社區。

佳兆業自此“一炮打響”，並迅速由深圳的關外進入關內，從住宅拓展到商業地產。

此後佳兆業又陸續接盤了多個爛尾樓項目，2003年，佳兆業又接盤了爛尾近十年的“子悅臺”。這個爛尾樓的位置非常優越，位於深圳市委對面，背靠深圳首家購物中心中信城市廣場。而當時佳兆業僅僅用了4億元就拿下了。也就是後來矗立在深南大道上的“佳兆業中心”。

隨著深圳舊城改造的進一步推進，佳兆業在深圳“攻城掠地”，四處開花。

為了能够迅速拿下舊改項目，推進拆遷，佳兆業還專門成立了國內首家“都市更新公司”，聚集了近300名精通規劃設計、商業談判、法律等專業人才隊伍。

深圳人多地少，城中村遍佈，今天深圳高樓林立，那都是“拆出來的”。舊改項目不知道讓多少有樓的“本地人”一夜暴富，這些人應該有很多都跟佳兆業的“都市更新公司”打過交道。

靠著舊改項目，郭英成在短短十幾年的時間裏就打造了一個價值千億的商業帝國，成為了深圳排名前列的地產公司，個人和家族也通過股市套現了巨額利潤。

2014年的政界地震，郭英成“死裡逃生”，也加速了他將佳兆業從過去單一的地產業務向多元化的擴張佈局。

郭英成在商界打拼多年，資本運作的手段著實厲害。自2017年佳兆業股票在香港複牌以來，4年時間裏，佳兆業通過收並購連續控制了4家上市公司，業務覆蓋地產開發、財富管理、文化體育、商業運營、旅遊產業、健康醫療、科技產業、足球俱樂部等超20個產業和細分領域。

不過即便是這樣一比特資本運作的大佬，在面對“房地產行業的漫長冬天”時，也終於知道什麼叫做鬥不過趨勢。

3、

違約、爆雷，二次艱難求生

繼另一比特資本運作高手許家印的恒大違約、爆雷之後，2021年的冬天，佳兆業也爆雷了。

2021年11月4日，佳兆業旗下錦恒財富延期兌付，這筆涉及數千人的理財產品，總價值127億元。

2021年12月7日，又有一筆四億美元債券到期。

另外，據央視財經報導，有業主反映，在2017年買入佳兆業壹號一期的房源，契约原定將於2019年12月可以驗收，2020年底會裝修好，並且交付業主，但佳兆業一直拖延交付日期，至今仍無法交付。

佳兆業旗下多個房產項目因資金問題出現了欠薪、停工的問題。佳兆業總包下麵的一家企業，光是薪水拖欠就一千七百多萬元，還沒算資料款。

業主、承包商跑去佳兆業的總部討說法、鬧，但基本沒啥作用。

郭英成現時也只能通過電話會議來穩定散戶和業主們的情緒，上個月郭英成在電話裏說：“佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。”

現時只有一些佳兆業的員工，還相信這一次能够像2014年那樣起死回生。

不相信又能怎麼辦呢？那麼多已經付了房款，背著房貸的業主，那麼多投了錢進去的散戶們，也只有相信佳兆業能起死回生，才能保留最後那一點希望了。