公開資料顯示，10月9日，哈爾濱發佈了《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，涉及放寬二手房公積金貸款屋齡年限、根據學歷的不同發放買房補貼、降低預售門檻、降低土地增值稅等16條保障性措施，許多業內人士也將其解讀為“房地產救市”的檔案。對此，銀保監會郭樹清表示：這是2021年以來第一個推行“救市”的都市，足以說明當前市場的形勢不太符合“穩健”的發展需求，具體而言就是房市“過於冷”了。

與駐馬店、信陽、張家口、鄭州、連雲港等北方都市一樣，哈爾濱也經歷了長時間的陰跌。相關資料顯示，2021年2月，哈爾濱房價達到了年內最高點，為10148元/㎡，2021年11月，哈爾濱房價降至9673元/㎡，房價回到了2018年12月的水准。導致這個千萬人口級別的省會城市房價下跌，主要來源於三個方面：其一是隨著不斷調控，樓市泡沫不斷消除，房價也開始逐漸回歸理性。

其二是人口的不斷流失導致的住房需求减少，根據第七次人口普查公佈的資料顯示，過去十年整個東北三省常住人口减少了1099萬，其中黑龍江减少了646萬人，流失最為嚴重，而人口流失導致住房需求减少，由於供需關係差异導致了房價下跌。第三個原因則是房企不斷降價拋售的行為，比如融創某項目，開盤價格接近1萬元，如今均價降至七千多，萬科某項目也從開盤價的每平米1.2萬元直降2千-3千元。

樓市“重現”零首付，釋放什麼訊號？

可惜的是，隨著“救市”保障性措施發佈後，並沒有起到明顯的回暖效果，正如上面提到的一樣，新規於10月發佈，但根據相關資料顯示，10月、11月的房價在繼續下跌。不僅如此，為了吸引購房者，當地許多樓盤推出了首付分期，甚至是“零首付”的文宣。根據《第一財經》報導，在哈爾濱樓市，降價促銷已不是個別樓盤的行為，而是市場上的普遍現象，龍頭房企正打響“價格戰”：

“現時可申請低首付的樓盤，有融創公園壹號、和泓公館、會展城上城，新松未來ONE，新松璟薈祥府、禦湖壹號、融創冰雪影都等。”仲介李春透露。這其中有個別項目，甚至可以做到變相“零首付”，開發商直接舉起“返現”大旗。據多家房產仲介表示，哈爾濱的會展城上城項目，推出了幾套特價房源，譬如一套72萬元的房子，首付僅3萬元左右，成交後開發商再返3萬元，相當於“零首付”。

事實上，除了哈爾濱以外，類似的情况正在多地上演，開發商通過“變相降價”的管道售房：低首付、內購房、送精裝修、送車位、送轎車…已經成為各大樓盤的基本標配。為何越來越多的開發商寧願冒著被“約談”的風險，也要降價拋售呢？主要有兩個原因，第一是為了應對“三道紅線”的要求，即住建部聯合銀保監會對於房企負債率名額進行了限制，許多房企負債率都超標了不少，囙此只能選擇降價拋售來新增現金流，以此降低負債率。

第二個原因則是為了降低自己的庫存壓力，正如融創董事會主席孫宏斌強調的那樣，進入下半年後，樓市會比較“慘烈”。多地樓市遇冷，無論是新房市場還是二手房市場，成交面積都不斷收縮，越來越多的購房者處於觀望狀態。根據公開資料顯示，2021年7月末，全國房地產廣義庫存達380441萬平米，如果按照100平一套房來計算的話，相當於3800萬套住房等待銷售。上述兩個原因直接導致房企開始降價拋售房產。

懂行人：與2014年有很大不同

與此同時，哈爾濱房企推出的“零首付”銷售模式也引起了不少購房者擔憂，擔心樓市重回“2014年”。而這些擔憂並非毫無道理，事實上當前樓市與2014年比較相似，主要體現在三個方面：首先是樓市遇冷，新房二手房購房熱度處於十分低迷的狀態。其次是庫存壓力，資料顯示2014年我國樓市庫存規模為6.2億平米，而2020年我國住房庫存規模已經突破了5億平米，且保持連續24個月正增長。最後是房企的降價拋售行為。並且一旦哈爾濱的房企開了頭，未來其他城市可能也會“模仿”。

那麼7年前的歷史會“重現”嗎？答案是否定的。事實上，當前的樓市與2014年存在很大不同。我們知道，現時樓市調控的覈心理念是“房住不炒”，那麼自然不會讓這種變相降價行為持續，讓炒房客鑽空子，根據資料顯示，現時已經有22座都市或是通過直接限跌的管道，或是通過約談房企的管道，發佈了“限跌令”，目的很明確，房價可以隨著樓市的調控正常下跌，但是不允許在房企的惡意競爭降價下出現“亂跌”。

前不久央行召開的多次會議上，也頻繁提出了“兩個維護”：維護房地產市場的平穩發展，維護住房消費者的合法權益。即一方面通過樓市調控管道遏制投機炒房來“維護房地產市場的平穩發展”，另一方面通過發佈“限跌令”的管道避免房價亂跌來“維護住房消費者的合法權益”。也就是說，首付分期、零首付等操作，是明顯違反官方規定的，如果上述操作被查出，購房合同存在被認定為無效的風險，開發商也會面臨相應處罰。

更需要注意的是，“零首付”這種天上掉餡餅的事真的可靠嗎？前不久第一財經發佈了一篇《哈爾濱龍頭房企大幅降價，本地人卻提醒“零首付”也有風險！》文章，其中提到了哈爾濱零首付中可能存在的問題：當地一名仲介表示，不建議客戶這樣做，除非資金真的周轉不開，他們更願意稱其為“低首付”，“不可能前期一分錢都不拿，銀行也不允許，只不過是過段時間，把你前期付的錢返回去。”

以一套63萬的房源為例，按照20%的首付比來計算，正常首付比為12.6萬元，但是如果要做成零首付，給銀行做貸款時房價要算到70萬，購房者拿10%也就是7萬元作為首付，剩下的7萬分期支付，成交後房企再返現7萬，最終房源總價還是63萬。囙此對於開發商來說，並沒有實際上的虧損，購房者也還是花了那麼多錢。結合上述幾點可知，當前樓市與2014年還是有很大差別的。

囙此，對於當前購房者來說，不必擔心樓市重回2014年。但通過哈爾濱部分房企“零首付”行為我們需要留意，許多房企表面上以各種優惠買房，但對於他們來說，其利潤損失並不多，囙此購房者在買房的時候也要算清楚這筆賬，不要被表面上的優惠給迷惑了。與此同時，在買房的都市與地段選擇上，還是應該優先選擇經濟實力强、人口大量流入的都市覈心地段。