只要等得够久，房子就能賣得越貴？

在深圳房價過去幾年一直上漲的大趨勢裏，有開發商拿地之後想方設法規避政策不開發土地，也就是業內俗稱的“囤地”“捂盤”，為的是讓當時低價拿的土地，乘著房價上漲的東風，日後好高價賣出。

但是現在或許受年末房企資金回款、各種購房政策影響，深圳的“鴿王”樓盤們可能再也等不起了。“重度拖延症”的項目接連入市，是姍姍來遲還是著急脫手？

南山的新世界臨海攬山禦園，這個項目不僅“熬”走了一批批意向購房者，甚至還“熬”走了一批銷售人員。

某新世界臨海攬山禦園的購房群裏，早在一年前就有意向購房者發現“我的銷售仲介好像辭職了”、“我的銷售也說不等了，辭職了，還抱怨浪費了一年時間”。

圖片來源：家在深圳

該項目2002年提出舊改申請，2019年9月開始開放展廳，2021年11月開盤，歷時接近20年，新世界臨海攬山開發的時間跨度更是超過榕江壹號院。

南都記者發現，進入四季度以來，除了榕江壹號院、新世界臨海攬山禦園之外，還有海德園B區、加福華爾登府邸、盛璟潤府在內的深圳多個網紅盤開始集中入市。無獨有偶，這些項目都是“拖延症重度患者”。

還有寶安的新錦安海納公館、雲璽錦庭、都市茗薈；龍華的萬福花園、皇嘉瓏府，這些都是待售“捂盤王”，有的甚至拖延入市長達數十年。

萬福花園實景圖樂居拍攝於今年10月

比如海德園，2020年8月南都記者就注意到項目方發佈了“開盤時間未定，謹防上當受騙”的通知，12月再次發佈《項目告客戶書》表示開盤時間待定。項目入市的資訊持續霸屏600多天，當之無愧網友贈予的“深圳樓市鴿王”稱號。

11月15日，讓購房者等了又等的“鴿王”、價格與二手房倒掛數百萬的海德園終於獲批預售。11月22日深夜，項目公佈了意向登記客戶認籌名單，181套住宅共有504批次客戶入圍，凍結資金13.1億元，中簽率為35.9%。

海德園實景圖樂居拍攝於今年6月

入圍海德園的購房者除了身家不菲外，他們還有一個共同點，就是社保積分均在62.2分及以上，這個分數重繪了深圳今年的新盤認籌分數。而上個月日光的“超級網紅盤”深業中城入圍積分也不過61.9分，海德園略高0.3分，相當於三個月的社保繳納。

按照深圳現時的積分計算管道，要達到62.2分難度不小，大致有兩種類型：

▲一類是“夫妻雙方均滿足十年內無房且無房產交易、深圳戶口的基本要求，有未成年子女，並且雙方各連續不間斷繳納3年社保”；

▲另一類是“夫妻雙方同為深圳戶口、近5-10年內無房但有房產交易，有未成年子女，且夫妻雙方各連續不間斷繳納7年以上社保”。

有網友表示：“在深圳買房，只要同時滿足深戶、已婚、有未成年小孩，上車的機會就大很多”。

有業內分析人士談到：“海德園遲遲不入市可能跟利潤有關。2018年以前房企拿地成本較高，房企捂盤可能會帶來更大的利益，但現在市場環境變了，整個行業出現下行趨勢，房企到了不得不入市的節點，越往後拖可能利潤更低。”

不過，對於海德園的去化情况，該分析人士表示看好，安托山近來少有新房入市，加上周邊環境好，教育資源、商業配套、交通等都很完善，自然會吸引大批客戶。

根據海德園項目銷售方案，11月26日將進行線上選房，從現時接近三倍的認籌數來看，海德園極大概率會清盤。

海德園只拖了不到兩年就入市了，而另一邊盛璟潤府則是被網友稱為“捂盤王”。盛璟潤府原來是清湖新業的都市更新項目，曾出現在2011年深圳第一批都市更新計畫中，到如今正式入市，已經過去10年時間。

為何這些項目都選擇在今年四季度集中入市？這是機緣巧合還是開發商必然的選擇？這是否意味著開發商對深圳整體市場預期的不再看好？

業內人士告訴南都記者，出現“捂盤”是開發商採取的一種銷售策略，涉及的是對銷售時機和推售節奏的選擇、對利益追求的最大化。當然不排除少部分是因為不可抗力，比如內部糾紛和無法開發的問題導致無法入市。

而集中入市的原因一方面是到了必須進行銷售的時間節點，無法再拖，另一方面也是隨著土拍嚴格限制地價和入市銷售均價，導致開發商對房價上漲預期不再。

四季度也是房企回款的重要階段，尤其是今年全年許多房企的銷售情况不容樂觀，項目入市也可以給房企注入現金流，完成全年銷售目標。

“購房者都有觀望心理。”上述業內人士對南都記者表示，“如果放在前幾年入市，這些樓盤的去化都不會差，只是現在的購房者都比較精明，哪怕是‘網紅盤’三個字也無法調動大家的情緒。其實下半年的各區開盤情况也可以看出一個趨勢：隨著二手房指導價的出臺，購買新房套利空間减少，投機客正在退場。深圳正在回歸居住購買力定價的時代，只有好產品好項目才能受到購房者的青睞。”

南都記者瞭解到，2018年，深圳出臺土規政策，明確了“住宅類須1年內開工，4年內竣工”的要求。若開發商開竣工延期，將加大處罰力度。

同樣嚴控“捂盤”的政策在成都也曾出現過，2020年9月，成都市高新區財政金融局對成都市房地產項目捂盤等進行了管控。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾對此表示，政策明確是為貫徹落實上級部門關於促進房地產市場平穩健康發展的相關要求，通過此類政策，很大程度上也使得後續各類房企會更加規範進行操盤，而不是故意拖延工期。應該說，這也落實了“房住不炒”的導向。