我們都習慣了房價只漲不跌，但下半年的樓市多少還是在意料之外，“降價的樓盤太多了，這麼降價下去，房價直接要回到2019年了”有仲介擔心。觀察全國樓市，發現廣州、深圳、北京、上海、杭州等地房價出現了下跌，沒有買房的朋友：房價翻了幾倍，就不能跌一跌嗎？

這正如最近M國的g市，各報導都在說市場暴跌了，不明真相的還以為跌了多少，一看也就跌了2.5%，去年最低點1.8萬點，現在3.6萬點，還是翻番了。回頭看看都漲了幾十年，每次下跌後不久又是新高。還是那句話：漲了那麼多，就不能跌一點點嗎？

現時房價是跌了，也只不過是微跌。這些標題常見“深圳名校房降價600萬拋售”、“北京名校房降價400萬沒人買”、“上海名校房擠掉300萬水分”，給人的感覺好像一套房都跌沒了，然而即使下跌，這些房子總價仍然在千萬以上。房價從十幾萬降幾萬變十多萬一平，但還是貴，不是一般人能買得起的。

要知道這些投資炒房的，當初買入價可能就是幾萬一平，也只有錢人自己玩自己的房子，或許本來就是投資炒房的人買，剛需根本買不起，所以這個降價降得沒有受眾，跟沒跌差不多，也就形成有價無市。

2021年下半年以來，樓市低迷房子難賣已經是事實。在指導價的影響，首付比例大幅提高，直接就卡住大量的剛需。假設一套房子市場價500萬，指導價可能只有300萬，甚至250萬，按最低首付三成，那麼只能從銀行貸出210萬，你自己需要凑够首付290萬，相當於近六成首付，接下來還要凑仲介費、個稅等等，最終你得拿超過300萬的現金才能買到房，而新房150萬就能搞定了。

只要指導價不放鬆，那麼二手房低迷的狀態不會改變，再加上剛剛開始下跌，大部分業主又不願意降價，就成了一個僵持階段了。那麼，接下來房價還要調整多久？中科院專家鄒琳華表示，按過去的經驗看，房價主要呈現脈衝性上漲的態勢。上漲的時間1-2年，調整或平穩的時間3-4年。

就當前而言，樓市已經進入大分化時代，2022年應該是平穩的，整體大漲或大跌的概率都非常小，因為市場體量巨大且區域發展不平衡，所以不會出現大漲大跌。

而知名經濟學家馬光遠則給出了明確的答案，在現時人口週期發生巨大逆轉的情况下，房價兩極分化明顯是要加劇的，哪一類房價還要漲？一二線的熱點都市為主，“未來整個房地產將呈現四大都市圈分佈的態勢，基本上是京津冀、大灣區，重點打造雙城經濟圈。”；

另一類的房價只有下跌，主要集中在三四線及以下的都市，原因很簡單“房多人少”，專家很肯定地回答“大量的小城市的房價現在就是歷史大頂，只有跌，沒有漲。”！