這是拿鐵房產觀的第116篇原創

還記得我在八月的時候就說過，下半年是樓市作妖的時候。

下半年，全國樓市都開始熄火了，開發商接二連三的暴雷，各種金融、政策，包括房產稅、信貸放鬆等，幾乎每天都有。

近期，廣州又傳聞指導價放鬆，銀行可以不按指導價貸款了。

這個新聞按理說被媒體爆出來，如果不是事實，還引起了市場恐慌的話，是有可能會被收回的，畢竟政策不能朝令夕改，不能影響決策的公信力。

但是這個政策被默許了，再過幾天，市場聲音也就沒有，領導知道這種資訊就像是速食，誰還記得昨天吃了什麼。

今天文章的主題想表達兩個觀點：

政策（指導價、信貸等）放鬆，房價還會不會漲？

是今年年底買，還是明年買，窗口期在哪？

01

關於指導價放鬆

1）指導價只是96個社區，而且只是天河、越秀、黃埔、海珠、番禺五個區

主要是在天河，因為天河漲得最多，其次是黃埔，越秀只有四個，海珠才七個。

指導價社區不多，影響全廣州的二手市場的交易和貸款有限，天河的買不了，我可以去海珠呀，海珠才7個。

2）指導價已被市場消化

又是天河給了你信心，這幾個月的指導價社區，法拍房的價格都快接近市場價了，完全拋弃了指導價。

那些被指導的凱旋新世界、保利心語、譽峰、頤德公館等千萬以上的豪宅盤，法拍依然火熱，完全沒有理會指導價的影響。

也就是說，豪宅買家還是認可廣州房產價值的，這個也給了剛需一些信心。

3）這個月開始，學位房需求也開始進場了，而且年底更適合淘笋

不管是買越秀的還是天河北學位房的，買家也不太在意指導價，學位房主要以300-500萬區間為主，買家貸款的也少，不是五成就是全款，也不在指導價影響的範圍內。

4）既然價格已經整體回落，有些都快接近指導價了，那指不指導又有什麼意義，反正已經達到了降房價的作用了。

5）指導價如果不和信貸掛鉤，也不和評估價同步，那指導價的象徵意義大於實際意義。

6）指導價放鬆是沒有官方回應的，你去銀行貸款的時候，不是評估價下調，就是貸款成數降低，這種低評估高首付的管道跟有沒有指導價完全沒關係。

02

明年房價會不會漲

既然指導價松了，房價是不是就要漲了。

是不是信貸放寬了，廣州房價又會捲土重來了呢。

上個月才說房產稅出來，房價要跌，咋這個月放鬆指導價，房價就會漲呢，樓市這麼容易易漲易跌嗎，顯然不是。

這次的放鬆和以前的完全不同，上漲邏輯自然也不同，主要體現在以下幾個方面。

1）二手放盤新增

房產的體量太大，不是一個兩個政策在短期能够左右的，决定上漲的幅度是成交量。

從現時廣州二手交易的數量來看，雖然局部有回暖，成交數量變多，但也只是個別板塊，不能代表全部。

看一下二手九萬多的放盤量，還有十幾萬套的一手貨量，拉動價格上漲哪有那麼容易。

2）現時市場還處於消化政策階段，從消化不良到完全消化，至少還需要2年左右的時間

當下是屬於多空博弈，以及上漲後的置換期，大量賣家需要置換，如果這些賣家沒有置換結束，價格都很難企穩。

當然，在置換的過程中，會把有價值和沒價值的板塊洗出來，比如天河的高性價比房源成交很快，但增城的成交週期就很長。

3）購買力的逐漸衰减

這裡面體現了兩種，一種是高總價成交量仍舊吃力，比如保利天匯、和樾府都開始上行銷了，觀雲府、觀皓府也不好賣了，說明即便板塊房源都非常優質，購買力也在不斷下滑。

傲嬌的城光、富頤也開始接受低首付了。

另外，一手的大量上市，也會拖累整體行情。

將廣州從存量市場變為增量市場，一旦廣州樓市以一手成交為主，那房價就漲不上來。

特別是以一手成交為主力的黃埔、番禺、南沙、白雲、增城等。

4）調控越來越精准

樓市經過了多輪的上漲-調控-橫盤-放鬆-上漲的一個反復迴圈，政策面越來越精准。

如果明年房價上漲，這些政策繼續嚴格執行就好了，現在沒出的聲音，將來還會放出來。

5）利率還在高位運行

包括房貸、經營貸等，都比以往貴了不少，如果你買的是一手，那你的持有成本相當的高，二手起碼還有其他的操作管道。

6）信貸放鬆

是指有額度了，放款速度加快了，不代表刺激你買房，也不代表去化速度加快，還遠遠達不到推動房價上漲的動力。

千萬不要簡單的理解為放款加快就會推動價格上漲。

03

今年買還是明年買

我知道你們最想知道的就是今年年底買還是明年買。

說實話，當下更適合置換賣房，將手上的一些不好的資產賣出。

雖然是有點難賣，但是趁信貸放鬆，還是有機會的。

中心區其實不用太擔心，特別是天河海珠，年底有小型窗口期，適合年底前淘笋，不過好貨的競爭會很激烈。

對於週邊，雖然各個大V都在帶貨、開發商也開出了誠意的價格，開發商仿佛一副要錢不要房的態勢。

但實際上，他們只告訴了你買得便宜，但是他們沒有能力告訴你，將來也會賣得便宜。

大多數人買房，只看到了現在，比如開發商的藍圖，以及戶型的好壞。

但你們都沒有看到未來，即便你現在買得是便宜，但是未來漲得不好，賣也賣不掉的時候，你買得便宜又有什麼用。

所以，並不是誰說便宜就值得買，除了天河和海珠的便宜要占，其他週邊佔便宜的成本很高，買的時候占的便宜從你還貸那天開始就要一步一步吐出來。

你們只關注了當下的買入價格，而沒有關注持有成本和未來利潤。

對於週邊而言，明年的一手供應還會持續，今年買不到的明年還可以買，價格也不會漲。

沒有合適的樓層和朝向的你就等等再說，對於幾千戶的大盤，至少要賣個兩三年，甚至不止。

千萬不要因為便宜買到了歪瓜裂棗，持幣你才有機會買到好的。

二手價格漲不上來，一手也不會漲。

最後說句真心話，如果真的要買的話，也不要太在意是今年還是明年。

剛需只要選擇對的板塊就沒問題，買得便宜也很關鍵，不要買錯，不要和政策、週期去對抗。

買房一定要在橫盤期買，才能買到好房子，不能等到上漲了再買。

選擇中心區成交量活躍的二手，好過週邊的一手，工抵房是有毒的。

投資週邊的窗口期仍沒有到，2022年選擇買一手的，持有成本高，持有週期長，同時還會錯過下一波行情，影響你的利潤，以及最佳置換時間。

拿鐵房產觀，專注廣州樓市諮詢與信貸資金規劃，關注我，讓你買房路上少走彎路少踩坑。