原本開放式的社區，卻在一次由住宅業主發起的“民意調查”後，被安裝合圍封閉，社區商鋪業主與住宅業主的衝突也囙此爆發。一場圍繞合圍該拆還是該圍的“拉鋸戰”就此展開。

日前，有位於成都金牛區馬鞍南街恒大雅苑社區的商鋪業主投訴稱，該社區住宅業主自發成立的“自管小組”今年10月21日在“未提交政府審批的調規檔案、未經社區3/4以上業主意見徵集與公示流程、未出具施工許可證”的情况下，在社區各徒步区出入口設定鐵門，將開放式社區變為封閉式社區，導致開放式社區內商鋪人流銳減，利潤降低。

住宅業主此舉是否合理？住宅業主與商鋪業主的訴求如何協調？近日，紅星新聞記者就此進行了調查。

▲居民樓臨街通道已被封閉

開放式社區安上鐵門

社區居民意見不一

據瞭解，恒大雅苑社區2017年投用，占地面積33.4萬平方米，共7棟15個單元3411戶。其中，住宅業主3208戶，商鋪業主203戶。

該社區按開放式社區設計，長方形地塊上各單位樓棟獨立存在，社區中部有一條東西走向的主通道，各樓棟之間也形成通道，可通向外部道路。根據開放式社區特性，這部分道路應為公共化道路。社區的商鋪則主要分為兩個部分，一部分在社區週邊，一部分在社區中部主通道兩側。

11月23日上午，記者在恒大雅苑社區現場看到，社區1~2棟、2~3棟、6~7棟之間的通道已經被鋁合金柵欄合圍住，僅留下社區中部道路可通行。每棟居民樓設定的合圍分為兩處，靠近社區外道路的合圍關閉，面向社區內部的合圍則打開。但記者注意到，居民樓設定的合圍並未將商鋪“包裹”在內。臨近午飯時間，社區內仍不時有外賣人員騎電動車通行。

為何住戶想要將開放式社區封閉？紅星新聞記者走訪社區居民瞭解到，該社區住宅絕大多數為返遷安置房，居民中老人、小孩較多，將開放式社區部分封閉主要是出於安全考慮。

▲安裝合圍後，留下社區中部一條道路可通行

業主黃阿姨告訴記者，由於社區內底商較多，平常會有大量送餐人員騎車進入通行，在沒有設定合圍之前，送餐人員隨意通行，讓社區內老人小孩出行面臨安全隱患，“之前社區內出現過幾次送餐人員騎車撞到人的事情”。

由於開放式社區的特點，社區部分居民還擔心財產安全問題。居民李先生說，他日常通行主要依靠電瓶車，車現在只能停在居民樓下的非機動車停放點，開放式社區人流量大，“之前連續丟過2次”。

但也有社區居民對安裝合圍表示反對。記者在走訪時瞭解到，有部分居民對於安裝合圍後只能從一側出行的現狀表示不滿，認為造成了他們出行不便，甚至影響消防通道暢通。還有部分居民表示，對社區改為封閉式沒有意見，但現在安裝的合圍“不好看”，影響社區整體形象。

業主“自管小組”：

做過民意調查，出於安全考慮安裝

牽頭安裝合圍的，是社區住宅業主自主成立的“自管小組”。“自管小組”成員王先生表示，由於是返遷安置房，多數業主在收房前並不清楚該社區是開放式社區。入住後，部分業主由於社區存在的安全隱患問題，便萌生了進行合圍的想法。2019年年底，社區6棟居民樓業主代表在徵求6棟居民意見後，安裝了合圍。當時就有商鋪表示過反對，但由於合圍在2020年初疫情防控時發揮了作用，反對的聲音也小了些。

“有了6棟居民樓合圍的先例後，大家覺得效果很好，便打算進行進一步合圍。”王先生說，在進行合圍前，“自管小組”曾對1、2、3棟居民樓業主進行過民意調查，在取得絕大多數住宅業主同意的情况下，才實施了合圍。他表示，在進行合圍設計時，也充分考慮過對於商鋪的影響，所以合圍設計上並沒有將商鋪圍住。

紅星新聞記者在曹家巷社區工作人員處看到，“自管小組”的確曾提交過對1、2、3棟業主的民意調查說明。該說明顯示，1、2、3棟業主的簽字率均超過62%，最高為70%。

▲“自管小組”提交的民意調查結果

商鋪業主：

合圍影響客流，質疑安裝程式不合法

社區商鋪業主對於住宅業主的做法卻極力反對，原因很簡單，設定合圍勢必影響生意。

恒大雅苑社區內部經營小賣部的一比特商家告訴記者，從安裝合圍開始，客流量就明顯減少。“原本就是沖著開放式社區人流量較大才在這裡做生意，現在封閉後人流量减少，很難達到預期收益。”

記者在走訪過程中注意到，社區商家業態主要包括餐飲店、量販店、牙科醫院、寵物店、服裝店、按摩店、茶樓等，都對外部客流量有較强依賴。

在此經營餐飲店的唐先生說，合圍前，店面營業額平均每天在1400元左右，合圍後每天的營業額僅幾百元。“我每個月房租5500元，在此社區租房2800元，加上商鋪的水電氣費，每月成本近萬元。”唐先生說，如果社區合圍後這樣的經營狀況持續，未來必然會退出。在此經營茶樓的商家也告訴記者，對於茶樓來說，少了一條通道就是嚴重的損失，從合圍以後，茶樓的人流量少了一半以上。

商鋪業主倪先生提出，自己也同為社區業主，但將開放式社區變為封閉式，住宅業主完全沒有考慮過商鋪業主的意見。在安裝合圍之前，住宅業主並沒有告知過商鋪業主，也沒有徵求過意見。“如此‘霸道’的處理管道，太自私了！”

▲餐飲店經營者展示近日營業額

同時，商鋪業主對住宅業主做法的合法性提出了質疑。一比特商鋪業主表示，根據《中華人民共和國民法典》第278條規定，業主共同决定社區改建、重建建築物及其附屬設施事項時，需經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意，“但社區自管小組既未提交政府審批的調規檔案，也未經社區3/4以上業主意見徵集與公示流程，還沒有出具施工許可證”。

記者注意到，“自管小組”此前提交給社區的民意調查中，業主的總體簽字率不足70%，確未達到3/4。

社區：多次組織雙方溝通，初步達成處理意向

區綜合執法局：已下達責令整改通知書

那麼，住宅業主新增合圍的行為是否合規？

記者就此諮詢成都市金牛區規自局工作人員時獲悉，在建築交付使用後，規自部門不會再審批任何想要改變原有規劃的方案。同時，按照成都市2021年2月發佈的“兩拆一增”相關規定，規自部門也不會再審批新增圍牆的方案。

▲社區內部商鋪

另外，記者從金牛區駟馬橋街道辦工作人員處獲悉，11月20日，金牛區綜合行政執法局曾向恒大雅苑“自管小組”代表下達了責令整改通知書，要求在2021年12月6日前整改到位。但責令整改通知書的具體內容，金牛區綜合行政執法局並未透露。

在10月21日恒大雅苑社區安裝合圍後，社區所在的曹家巷社區多次組織住宅業主、商鋪商家對話溝通。“經過多次對話溝通，現時雙方代表已經達成了初步意向。”曹家巷社區工作人員告訴紅星新聞記者，針對商鋪業主提出的人流量减少的問題，未來將對合圍施行白天開放、夜間關閉的模式。對於商鋪業主提出的消防通道不暢通的問題，已責令物業公司儘快組織開展消防演練、確保通行暢通、消除安全隱患。同時，未來在實行門禁後，也將給商鋪業主配備門禁卡，方便其進出。

“現時，雙方代表就初步意向進行意見收集。”上述工作人員表示，社區將持續關注事情發展，引導商鋪業主積極對話住宅業主，依法理性維權，共同協商處理社區合圍事件。

律師：

合圍應經3/4以上業主表決通過後實施

四川方策律師事務所律師郭剛表示，針對恒大雅苑社區安裝合圍事件，由於安裝合圍涉及住宅業主和商鋪業主雙方利益，住宅業主不應從單一方角度考慮，而是應當兼顧安全性和商業性的角度出發，經四分之三以上業主表決通過後實施。如部分業主對於實施結果存在質疑，可通過司法途徑進行維權。

泰和泰律師事務所宋宏宇律師表示，商住混合社區從土地使用性質上，是商業和住宅兩部分組成，但同一塊土地不能是商業和住宅用地同時存在，恒大雅苑社區安裝合圍位置的土地使用性質是决定住宅業主行使權利是否合理的關鍵。如安裝合圍位置屬於住宅用地，社區住宅業主在進行相應程式後，對物業進行相應處置，並不違反規定。同時，根據《中華人民共和國民法典》相關規定，業主共同决定社區改建、重建建築物及其附屬設施事項時，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。自管小組前期進行的民意調查是否滿足上述規定，應當再次認定。

成都市和諧社區發展促進會常務副會長李向前則認為，在處理社區治理面臨的實際問題時，當地政府部門應當積極搭建平臺，充分發揮自治組織作用，引導居民參與民主協商，就利益關聯方意見和訴求進行協商。從實際情況上看，民主協商柔性治理管道與行政治理相比，也許需要更長的時間達成共識，但從長期治理成本上考慮，這種管道解决的問題往往執行力度强、衝突反彈小，能增强社區居民自治時效。

龍泉驛開放式社區加門禁

法院曾判决拆除門禁賠償商戶損失

實際上，類似開放式社區業主安裝合圍引發衝突的事件並非個例。

公開報導顯示，龍泉驛區天立廣場也出現過類似問題。天立廣場為開放式社區，2017年4月，該社區業委會在未經政府相關職能部門書面審批的情况下，分別在原開放式通道上設立了兩處門禁。由於進出門禁均需驗明身份、刷卡通行，非社區業主則無法自由出入，人流量大幅下降。受此影響，該社區內商鋪業主的租戶向其提出提前解除合同、退租。

2021年年初，該商鋪業主將該社區業委會和物業公司起訴至龍泉驛區法院，要求二被告排除妨害，拆除兩處門禁，並賠償商鋪經營損失10萬元。龍泉驛區法院審理後認為，該社區在建設規劃及房屋交付時均系開放式社區，未設定門禁。業委會以多數業主同意為由增設門禁，卻未能提交充足證據證實增設門禁的行為具有合法依據，而門禁的增設必然會對商鋪經營造成負面影響。囙此，龍泉驛區法院依法判决業委會拆除兩處門禁並賠償原告陳某損失3000元。

一審判決後，該社區業委會以一審判決認定事實錯誤和訴訟程式適用錯誤為由，向成都中院提起上訴，要求撤銷一審判決。

成都中院二審審理認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

紅星新聞記者鄧文博攝影報導

編輯陳怡西

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