在北京，像萬柳地區這樣，同時滿足宜居内容、頂級學區内容和優越地理位置的片區，可能只此一處。所以，這裡的房子成為奢侈品，坊間也戲言“萬柳是北京的盡頭”，是很多中產想要追求的終極之所。

這期我們關注萬柳，揭開這個“奢侈品”的些許神奇面紗。

傳說中的萬柳，是有一萬棵柳樹的地方。

5年前的11月，在北京海澱萬柳地區，綠化工人正在砍樹。他們砍的是知泉路上最後幾十株柳樹。這也是當時萬柳地區最後一批柳樹。由於柳絮擾民，綠化部門决定改種國槐。至此，一切不復當年，萬柳剩下的終於只是個名字。

時至今日，萬柳的名氣越來越響，卻不再是因為茂盛的柳樹，而是因為教育。這裡被稱為“北京學區房的盡頭、拼娃教育的發源地”。

從當年砍樹的知泉路開始，以半徑1公里畫一個圓，這個圓會把全北京最貴同時最宜居的學區房囊括其中。在北京，像萬柳地區這樣，同時滿足宜居内容、頂級學區内容和優越地理位置的片區，可能只此一處。所以，這裡的房子成為奢侈品。

2020年11月份，某仲介在萬柳片區一個月賣出了113套學區房，創造了紀錄，這些房子加起來超過10億元。這是萬柳最瘋狂的時候，蜂鳥家園一個50平方米的小戶型，2個月裏從800萬元漲到了926萬元。更不用說萬柳西北部，以“萬城”開頭的社區裏，最大戶型的學區房售價都在1億元以上。

寧采10年前來到萬柳，那時她只是一名剛畢業的北漂房地產仲介。她絲毫沒有意識到，自己被分配到萬柳片區，將可能會改變自己的命運。後來她帶客戶看房，常說的一句話就是，自己要是當時能買個蜂鳥的房子，人生就會完全不一樣了。

那時候蜂鳥家園一套小戶型，100萬元出頭，她老公當碼農，她做房地產仲介，兩家人凑個首付款能拿下。但事實是，就連像寧采這樣萬柳片區最資深的房地產仲介，都沒法在當年預預測出萬柳房價的未來。

學區房不是孤立矗立在萬柳地區的。萬柳位於海澱區中部，總面積48平方公里，東鄰萬泉莊，西鄰藍靛廠北路，北鄰巴溝路，南至小南莊，西北臨頤和園。這麼描述可能會讓不瞭解北京的人費解。但你只需要知道，在萬柳，往北騎10分鐘共亯單車，就能到頤和園的繡漪橋。往東花5分鐘跨過一條萬泉河路，就是中國人民大學。北大的研究生公寓就在萬柳片區內。而最能助推房價的，是中國最好的小學之一中關村第三小學，就在片區的正中央。

尤其是在西城區“731多校劃片”政策之後，萬柳片區以“100%上車盤”的概念，吸引了北京最有錢的家長們。在過去，家長們往往會在“海澱萬柳”和“西城德勝”之間做個抉擇，由於海澱萬柳走的是一條拼娃之路，結果往往是德勝片區以“能一路躺著上重點中學”的優勢勝出。但德勝片區再也無法保證穩進牛小，海澱萬柳終於登上北京學區房的華山之巔。

三小

中關村第三小學是萬柳的覈心，要瞭解萬柳，繞不過它。

從三小畢業的徐婷，印象最深刻的是三小的空中操場，這成為三小硬體配套設施的象徵。

在萬柳這個寸土寸金的地帶，中關村三小修了個空中操場，跑道要上到二樓去。在地下一層還有個能容納千人的籃球館，四周圍繞著透明的玻璃門。玻璃上，學生們可以自由塗鴉。籃球場再往下就是恒溫游泳館。總之，在三小，對於熱愛運動的徐婷來說，她可以參加任何她能想到的體育社團，比如各種球類，還有想像不到的，比如高爾夫球、冰球、花樣滑冰。

中關村三小社團之豐富，體育類只是其中很小的一部分。疫情還沒出現的時候，三小校內辦了個科技節，結果吸引了一批重量級的科技企業，包括中國航空發動機集團、商湯等。來講座的嘉賓是《國家寶藏》國寶守護人吳慶輝這種級別。很多社團可能連很多大學裏都找不到，但在三小裏卻有，比如航空社團、航太社團、機器人社團、微電影社團、單片機社團之類。這裡也有民樂、管弦樂、電子樂、昆曲等藝術類社團。在三小機房裏，擺著整齊劃一的蘋果一體機，教室裏一套可調節的學生桌椅都得幾千塊錢，走廊上每隔一段就擺著一架鋼琴供感興趣的學生彈奏。這些結合起寫入三小章程的定位——“北京氣質、世界品位、大家風範”，可以想像三小能給北京的中產家長們帶來多大的誘惑。

但三小還有更加實際的一面——小升初。

徐婷的媽媽學區房買得早，她頗為務實，學校的軟件和硬體都是虛的，唯一對她的女兒有價值的是能否進入重點中學。中關村三小的對口國中是中關村中學，一所第三梯隊的中學。這顯然不是徐婷父母所期待的。他們瞄準的是海澱第一梯隊的六所中學——“人大附中、北大附中、清華附中、首師大附中、十一學校和101中學”，雞娃圈稱之為“海澱六小强”。2020年北京高考成績公佈後，萬柳媽媽們發現北京高考700分以上的學生裏，海澱六小强占了一半還多。也就是說，這6所高中，頂尖學生的數量甚至超過了北京剩下的283所普通高中之和。進入了六小强，就相當於提前獲得了一張名牌大學的入場券。

“這麼多年來，海澱六小强有個特權，就是能從全區點招學生。”徐婷的父親說。所謂點招，以人大附中來說，整個海澱區的學生都能投簡歷，學校再從簡歷中選出優秀的學生參加內部考試，優中選優，才有進入學校的資格。

這樣的篩選甚至能說得上是殘酷。有家長統計過，2019年從中關村三小畢業後，能進入海澱六小强（包含清實，北實）的比例為25%。再加上一些教學實力強大的民辦中學招生也是點招，加起來，從三小升入好中學的比例為36%。對於高考，這已經是個大概率事件。這是萬柳片區稱之為“北京學區房盡頭”的終極原因。

轉捩點

中關村三小南校區位於泉宗路和萬柳中路的十字路口。這裡是三小的低年級部。雙减之後，小學生們要留在學校裏參加課外班。最晚接孩子的一批家長要等到晚上6點半，這時是足球興趣班的放學時間，兩排小學生在校外對著家長們鞠躬，喊“謝謝家長”，像是晚會時的謝幕。如果你想看一看萬柳媽媽們是什麼模樣，晚上6點，來三小門外准沒錯。

南校區一街之隔，最黃金的地段，是一字排開的5家房產仲介機构，由西向東依次是鏈家、麥田、21世紀不動產、我愛我家、中原地產。賣學區房是暴利生意，不僅單價高，而且交易頻率比單純的豪宅高得多。在殘酷的房地產仲介戰爭下，北京剩下的主要幾家房地產仲介全集中在了這裡。

在10多年前，三小周圍還沒有房地產仲介公司的概念，那時，想進入三小，最可靠的管道是交“贊助費”。

2008年，《法制日報》報導，北京海澱區審計局在對中關村三小稽核時，學校4名管理者直接燒毀了學校的帳目。法庭上，校長王翠娟說，中關村三小的賬外資金超過了1億元，而這部分賬外資金，幾乎全部來自於“片外”學生入學繳納的贊助費。

那是個片區外的學生可以通過高額贊助費就讀三小的時代。稽核結果曝光之後，贊助費時代終結。從此之後，要上三小，只剩下買學區房了。

到了2010年，劉菲作為一個購房者，開始感受到了仲介之間的戰爭。

劉菲買三小學區房是2010年。那一年她兒子4歲，光大花園房價2萬6一平米。那是3月份，她剛發完年終獎，那時一個仲介同時帶好幾個客戶看房，經常現場就開始競價。有一次她看中一套房，鏈家剛跟業主談到280萬，我愛我家的就帶著客戶來了，業主坐地起價，“再往上加20萬就給你了”，最後房子被我愛我家的客戶搶走了。

後來她半年看了七八十套房，最後看中一套光大花園的房子。成交那天，見了房東，房東說要交10萬押金，她怕房東反悔，又找親戚借了40萬，凑了個50萬的押金。當時房子一共花了270萬元。

寧采作為在萬柳地區工作了十年的房地產仲介，記得萬柳房價一共經歷了4次大幅上漲。第一次是2013年加强房地產調控的“國5條”出來之前，第二次上漲是2016年，只要還清了房貸都能算作首套。第三次上漲是2019年，海澱出臺“1911”政策，而萬柳片區成為優質教育資產，號稱能無視政策，100%上中關村三小。第四次上漲是在2020年下半年，在西城的多校劃片政策打擊了西城學區房之後，海澱的萬柳片區成為家長們的第一選擇。

這4次上漲，造就了萬柳的學區房神話。劉菲270萬元買的房子，在10年間翻了6倍。海澱房管局有一次約談萬柳地區的仲介時發現，萬柳地區家長全款買房率高達70%，遠超北京市15%的平均水準。關於學區房的諮詢，還養活了一大批“XX說房”之類的自媒體人，其中很多人自己就是萬柳家長，買房買成專家，開始搞付費諮詢。比如其中一個人售賣299元的資料包，已經賣出去3000多份，照這樣算賺了近百萬元。

鏈條

在學區房這個漫長的產業鏈上，萬柳哺育的不光是房價。

2016年，有個叫王焰的品牌老年公寓創始人，驚訝地發現整個海澱萬柳地區，竟然沒有一家社區養老院。他覺得這是個機會，一番調研之下，他看中了當時萬柳片區碧水雲天社區底商的3層商業建築。

一番打聽，原來的租戶正好退租，王焰很興奮，過去一談價格，心凉了半截兒，租金每平方米要7塊錢。“這對於成本回收週期通常在10年以上的養老機构來說是個天價。”他一面去找街道辦事處要政策，一面跟業主解釋自己做的偏公益的養老事業。結果跑著跑著，他發現大樓有一天圍起了圍擋，一家教育機構已經交付了租金，開了一家“少年成長中心”。

在“老與小”的競爭中，他失敗了。

也有獲利者，前提是你的服務物件是萬柳媽媽和孩子。比如與三小北校區一牆之隔的一家私立醫院。該私立醫院在今年自豪地宣稱，從2015年起，該醫院服務萬柳周邊家庭，“在6年時間裏，迎接了8000多個新生命的誕生”。要知道，每年中關村三小能够容納的學生數量也不過是700人左右。

就連專門服務於媽媽群體的高端美容機構，到了萬柳，服務也要改成“萬柳特色”。其中有一家美容機構頗受歡迎，是因為它們除了在節假日時關心媽媽們之外，就連孩子的重大考試日之前，也會打電話給萬柳媽媽，說一些鼓勵的吉利話。各種日托機构、繪本閱讀機构、近視矯正機构在萬柳都過得很滋潤，因為萬柳媽媽們不會在娃身上省錢。

當然，媽媽們在孩子們身上花的最多的還是上補習班。在萬柳，媽媽們選擇幼儿園，會打聽幼儿園裏英語老師的籍貫，如果是東南亞或是印度的老師，往往會因為口音問題被嫌弃。

為了引起中學的注意，有的媽媽們甚至會刻意給孩子選擇冷門的特長培養。比如劉菲就讓自己的兒子學唱歌，學完了還要考級，幾年下來花了二三十萬元。後來她總結“屁用沒有”。因為別的媽媽們培養出的不光會唱歌，上臺還會主持節目，還會演講，要全能得多。這讓她覺得很挫敗。

在雙减之前，萬柳媽媽王豔有一次也跟我聊起她的育兒觀。她說五年級的兒子只報了5個課外培訓班。語數外三科，外加鋼琴和繪畫。打開她的手機，加了十幾個雞娃群，有數學金牌輔導、單詞速記、動漫超級拼讀之類，每個群她都會看。最近她正忙著帶兒子去考PET（劍橋英語考試），同時還得考慮參加奧數競賽。據她所說，她這樣每年只花十幾萬在輔導班上的，算是萬柳媽媽裏最佛系的一類。

王豔在三小上學的兒子，甚至會主動抱怨怎麼不給自己多報點課外班。兒子有一次說，班上有個同學上了11個課外班，週一到周日每一天都安排得很滿，堪比996、007。王豔後來有一次遇到了這個同學的父母，聊了之後發現孩子媽媽是北大的老師，爸爸是清華的老師。她感歎，同為萬柳家長，一定要習慣總會有別人的娃和家長都比自家的牛，“要不然日子就沒法過了”。

變化

萬柳媽媽們之所以不斷在拼娃這件事上拼出新高度，很大原因是因為如今小學裏的校內考試幾乎看不出差距，“有一回數學考試，一半的孩子都是滿分，另一半接近滿分”。

真正能突出差距的是孩子的特長、奧數成績，還有更難拿到的北京市三好學生。

這三種殊榮，幾乎是過去北京小升初三種升學模式的縮影，分別對應特長生、點招生、推優生。它們是存在於普通登記入學之外的通路，相當於直通車。

然而，近些年來，情况發生了變化。

2017年小升初，海澱開始進行改革，取消了推優招生通路。兩年後，又取消了特長生通路。時任海澱區教委主任的陸雲泉說，“改革的目的，是要讓老百姓清清楚楚看到升學途徑，讓孩子們都能在家門口上好學，教育品質無差距，家長們的焦慮感才能得到有效緩解。”

如今，通往海澱六小强的路，只剩下最後一種“點招”通路，焦慮開始緩解了嗎？

哪怕是雙减政策之後，也很難抵擋萬柳媽媽雞娃的心。“我花了這麼大代價在萬柳買房，不拼是不可能的。”政策禁止週末上學科培訓，萬柳媽媽們就讓孩子們在週一到週五放學之後上課。萬柳片區的房地產仲介李强與許多萬柳媽媽們保持聯系，得知現在流行的管道是幾個媽媽凑一起攢班，私下請好老師來教孩子。“一個小時的費用在300塊左右，幾個家長平攤。”不過也要保密，“有一回攢班的孩子告訴班上另一個同學了，結果那個同學的家長反手就一個舉報，萬柳媽媽們就競爭到這種地步”。

這些年，學區房也在嚴格調控之列。

海澱區針對學區房推出了“1911”政策——在2019年1月1日之後買房的家長，申請入學不再對應一所學校，而是變為多校劃片。這與西城區731政策頗為相似。

相似的政策，落到各個區，卻能對房價產生截然不同的後果。買房的人越多，被調劑的也就越多，最後，有人發現，西城區德勝片區馬甸南區的一套房子下跌了20%。相比之下，中關村三小有18個班，萬柳地區又以大戶型居多，多年以來只要買房就能上三小，以至於出現了搶購的場面——有業主晚上掛出房源，第二天早上醒來，仲介告訴他淩晨已經帶看簽約了。

但隨著進入萬柳的媽媽們越來越多，就在2021年下半年入學季，三小這種供需平衡也被打破了。李强說，“三小也招不下了，今年交易量第一的蜂鳥家園，有40個左右的孩子被調劑了，沒上成三小。而且由於2015年二胎放開，萬柳片區的明年的孩子數量會更多。”

只有這種“不確定性”，才能真正影響到萬柳地區的房價和人們的心態。萬柳媽媽王豔說，她們現在無論是事業還是家庭，都已經觸及到了某種天花板，接下來的一切改變只可能在孩子身上發生。她們費勁千辛萬苦讓孩子進入三小，也僅僅只是意味著，她們的孩子剛剛有資格站在某條虛構的起跑線上。

那個不確定的前方還在等著她們。2021年5月28日，人大附中發佈公告，稱將招收初一年級新生進行“教育教學改革試驗”，需要準備不超過300字的“學生介紹”。而萬柳媽媽們在接下來的6年時間裏，就是為這300字而奮鬥，她們要讓孩子的這300字介紹，更加吸引目光，更加具有含金量。

但現時更緊迫的事，可能是資產的縮水——最近，有傳言說，萬柳地區學區房縮水400萬元。但在萬柳仲介李强看來也沒有這麼誇張，“3個月前，蜂鳥家園有個房子，掛牌800萬元，最後客戶砍價到了600萬元成交。不過，宜居的大戶型學區房價格很堅挺。”

“那之後，十幾個買在蜂鳥的萬柳媽媽過來找我們仲介，說千萬不能再這麼賣房子了，再這麼賣，她們就虧大了。”他說。

（應受訪者要求，文中人物皆為化名）

來源：鳳凰網財經