本文來源：時代財經作者：陳偉納

圖源：視覺中國

當大多房企忙著自救時，這家深圳房企卻開始逆勢買買買。

11月22日，鵬瑞集團旗下廣州市鵬灣投資發展有限公司以總價49.58億元拿下廣州天河區金融城東區三宗地塊，折合樓面價約18300元/平方米。

據瞭解，地塊為三合一商業商務混合用地，占地面積為5.42萬平方米，計容建面為27.09萬平方米，根據規劃，未來將開發為總部企業辦公、商業、服務型公寓、五星級飯店的綜合體項目。

這並不是鵬瑞集團今年的第一次大手筆拿地，9月，其曾以51.78億元拿下佛山三龍灣雙子塔產城綜合體項目。

作為地產開發企業，鵬瑞熱衷打造高端項目，其首個也是最具代表性的項目深圳灣1號被視為“深圳乃至全國豪宅標杆”，最高單價超過30萬元/平方米。除大本營深圳，鵬瑞的版圖幾乎遍佈大灣區，覆蓋廣州、佛山、東莞、珠海、清遠等多個都市。此前，鵬瑞在佛山順德區開發的高端住宅項目皓玥灣，是鵬瑞首個都市墅居產品，被稱為“順德1號”。

囙此業內普遍認為，鵬瑞此次在廣州天河拿下的地塊，或將複製深圳灣1號，打造屬於廣州的“天河1號”。

值得一提的是，鵬瑞的董事局主席徐航為邁瑞醫療的創始人之一。1991年，徐航與李西廷、成明和共同創辦邁瑞醫療；2006年，邁瑞醫療成為第一家在美國紐交所上市的中國醫療器械公司；2012年，徐航辭去邁瑞聯席CEO的職位，淡出邁瑞醫療的管理層，專心投身房地產行業。2021年《新財富500富人榜》上，徐航個人財富高達1463億元，因祖籍為湖南，徐航也被冠以“湖南首富”。

兩月內超百億拿地，知情人士否認吳向東加入

今年對於房地產行業來說並不好過，不少房企或多或少都面臨著大大小小的問題，但鵬瑞反其道而行之，不僅在招拍掛市場頻頻拿地，還涉及都市更新等。

時代財經梳理發現，從6月至今，鵬瑞已先後在上海、深圳、廣州、佛山等一二線都市拿下多個項目，涉及資金高達121.34億元。

6月18日，上海集中供地首日，鵬瑞以17.38億元的總價，拿下上海自貿區臨港新片區PDC1-0401單元頂尖科學家社區H07-01A、H07-04、J06-01地塊計畫建設住宅及科研專案，以此順利進入上海地產市場。

9月15日，鵬瑞繼續以51.78億元的成交價拿下佛山三龍灣雙子塔產城綜合體項目，最高計容建面為56.32萬平方米，折合樓面價約9194元/平方米。與廣州金融城地塊相同的是，佛山地塊也將建設為含住宅、辦公、飯店、商業的綜合體。

公開土地市場外，8月，鵬瑞還拿下深圳羅湖蓮塘口岸改造地塊，預計總投資2.6億元，開拓都市更新版圖。據悉，該專案開發公司為鵬瑞（深圳）都市發展有限公司的前身為華夏幸福旗下的華夏幸福（深圳）都市更新管理有限公司。而今年4月以來，坊間就有傳聞稱前華夏幸福聯席董事長、首席執行官、總裁吳向東也將加盟鵬瑞集團。

不過，據時代財經瞭解，吳向東並未加入鵬瑞，有知情人士向時代財經稱該消息為“媒體誤傳”，至於吳向東是否以合夥人或其他管道參與鵬瑞的運營，時代財經向鵬瑞方面求證，截至發稿時，對方並未作答。

但不可忽視的是，今年下半年以來，無論是在公開土地市場，還是都市更新領域，鵬瑞的動作頗為頻繁，這與以往低調的風格大為不同。更有消息爆料稱，上述鵬瑞在佛山拿下的雙子塔項目，出現了申請緩交土地出讓金的情况。

截至目前，鵬瑞在粵港澳大灣區已佈局19個項目，包括廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、清遠等大灣區覈心都市。據鵬瑞此前介紹，公司計畫在未來三年內拓展新項目土地面積300萬-600萬平方米。

打造廣州版“深圳灣1號”，仍有難度

是否有意將廣州金融城項目打造成下個“深圳灣1號”？鵬瑞集團相關人士並未正面回復，其僅向時代財經表示“鵬瑞將繼續為廣佛市民定制夢鄉居所”。

據瞭解，現時金融城周邊計畫入市的公寓項目有兩個，分別是合景·臻溋名鑄、珠光金融城壹號，前者價格在13萬-21萬元/平方米不等，後者均價約11萬元/平方米。由於兩個項目都在預售狀態，具體銷售情况尚不可知。不過，鵬瑞的加入，可能會重繪未來當地公寓項目的價格。

時代財經注意到，早在兩年多前，鵬瑞就有意進駐天河金融城。2019年2月，粵港澳大灣區發展規劃綱要正式發佈不久，鵬瑞就曾報名競拍過金融城的商住地，在多輪舉牌之後，鵬瑞最終惜敗合景泰富，而該地塊就是現在的合景·臻溋名鑄。

儘管遲了2年，但鵬瑞還是成功進入天河金融城。不過，其想要複製深圳灣1號的成功，難度仍然很大。

首先是區域建設週期較長。金融城位於天河區和黃埔區，是天河中央商務區最後一塊沿江靚地，總占地面積8平方公里，分為起步區、東區、北區、西區，其中起步區和東區的占地面積相當。

早在2013年，金融城起步區就開始出讓土地，至今共出讓超過30宗地塊，但八年時間過去，片區內僅兩棟塔樓完工，其餘項目均在建設期內。鵬瑞此次摘得的項目地塊位於金融城東區，今年2月東區才獲批政府規劃。

天河金融城規劃，圖源：官方檔案

另一個影響鵬瑞的因素是區域內對公寓項目的需求度不高。中指研究院資料顯示，2016年-2020年，廣州公寓市場新增供應面積從127.41萬平方米下降至46.25萬平方米，成交面積也從175.99萬平方米下降到87.22萬平方米。五年時間，公寓新增面積下降63.70%，成交面積下降了50.44%。不論是公寓新增供應量，還是成交量，都主要集中在週邊的番禺、黃埔、南沙等地，中心區域的占比寥寥。

此外，時代財經發現，就現時的市場行情，住宅與公寓之間在價格上的差距也很大。現時廣州最高端的公寓項目是天鑾，貝殼網顯示，其均價約15萬元/平方米；而珠江新城頂級住宅項目匯悅臺，在貝殼網上的均價已超過27萬元/平方米，價格幾乎是頂豪公寓天鑾的一倍。如果以投資升值的角度看，住宅的優勢顯然高過公寓。

中原地產廣州項目部總經理黃韜向時代財經表示，當前廣州的公寓市場整體並不樂觀，大部分公寓都出現降價的情况，尤其南沙甚至有公寓半價出售，但去化仍不理想。

不過，黃韜認為，廣州對於超高層或者比較豪華的公寓項目依然保持歡迎的態度，如果項目具有優秀的品質、良好的位置、獨一景觀等優勢，還是會吸引不少客戶，但去化也不會太快。

“我相信這類高端項目在廣州是有市場的，雖然市場占比和需求未必很大，但金融城這個位置很不錯，還是很有價值。”黃韜談到。

金融城現時的量級僅次於珠江新城，作為都市級CBD，金融城於廣州的戰畧價值不亞於深圳灣之於深圳，但鵬瑞的金融城項目能否成為下一個“深圳灣1號”，還有待市場的驗證。